恒辉2013年09月住宅底商规划设计专题研究报告 51P

目 录

Part1 Part2 Part2 Part3 Part4

商业概念 底商分类 经营方式 规划要点 设计规范

Part1 Part2

商业概念 底商分类

Part2Part3

经营方式规划要点

Part4

设计规范

商业概念

商业的概念人们习惯上将商业叫商铺或商业用房，商业的功能多样化，既有能满足 市民购物、饮食、娱乐、休闲等需求的社会功能，又有能满足商家经营、 商务活动、市民投资等需要的经济功能。

商业概念分类方法

商业分类汇总表种类 大型商厦 专业市场 小区商铺 购物中心 小区配套商铺 专业市场 批发及商贸中心 餐饮及美食广场 商业大厦 住宅区商铺 临街商铺 步行街露天商铺 地下商城 商业区物业 住宅区物业 近郊物业 统一经营物业 分散经营物业 综合经营物业 单一经营物业 销售物业 租售物业 出租物业 产权物业 非产权物业 举例 天河城广场、广百新翼 天河电脑城、白马服装大厦 深圳四季花城商业街、祈福新村商业街 天河城、中华广场 骏景花园商业街、华景新城商业街 南岸装饰材料城、美居中心 天雄布市 百福广场 中泰国际广场、时代广场 即小区配套商业铺位 即市区道路临街商铺 北京路步行街商铺 流行前线、康王商业城 名汇广场、名盛广场 即小区配套商业铺位 顺德国际商业城、五洲装饰世界 以产权酒店和商务公寓采用较多或只租不售的 商业物业 大部分商铺(除发展商返租外) 如大型商厦、小区商铺 如专业市场、餐饮及美食广场 有产权的商铺多以销售为主 广州国际玩具精品中心 天河城广场、宏城广场 大部分的新建物业 临建物业或改建商铺

按市场形式分类

按物业用途分类

按建筑特征分类

按物业区位分类 按经营方式分类 按经营类别分类 按销售方式分类 按物业产权分类

商业概念

住宅底商：指位于住宅等社区建筑物底层的商用铺位，住宅底商的表现形式 主要是地上1-3层或其中部分搂层、地下室、或者商业用途裙房，住宅底商(后 面统称为底商)已经成为社区商铺的主流 。

住宅底商是目前市场极为关注、投资者热衷的商铺投资形式，很多房地产开

发商充分认可建筑底层商铺的巨大价值，不仅避免了过去临路住宅底层不好卖的尴尬局面，而且获得了更大的投资收益；同时底商上面建筑将会带来的稳定的客 户流，投资者的投资风险相对较小。本报告将主要针对住宅底商做详细分析。

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底商分类

一、按照服务区间划分： 按照服务区间的区别，可以将住宅底商分为服务于内部和服务于外部两种， 即：客户对象是住宅社区里面的居民(又称内商业),客户范围

不局限在住 宅社区里面(又称外商业)。

鑫苑名家西门内街商业

蓝堡湾贵人街外商业

底商分类

二、按照市场理念划分： 不同项目的竞争将成为住宅底商市场的主旋律，项目市场运作将对其住宅底商 项目的成功发挥重要作用；

按照住宅底商市场运做的特点，我们将住宅底商分为概念型住宅底商、潜力型住宅底商和商圈型住宅底商，共三种类型。

底商分类

1. 概念型住宅底商 概念型住宅底商，指开发商在开发过程中，注重突出项目的概念和主题包装。 如“欧式商业步行街”“现代城”“欧陆经典”等主题，一改过去纯粹的配套服 务功能。做主题包装只是第一步，后期对主题概念的实施和控制更加重要。

底商分类

2. 潜力型住宅底商 潜力型住宅底商，指具有巨大市场潜力的住宅底商项目 。相对于借助炒作概 念而走俏市场的底商而言，无需炒作却也热销。原因主要是巨大的市场潜力使此 类项目被众多投资者所看好； “潜力型” 底商固然前景广阔，但同时也存在风险，无论投资者自营、出租， 还是转手出售，所面临的最大问题将是“时间”问题，如郑东高铁站附近商业。

底商分类

3. 商圈型住宅底商 商圈型住宅底商，指已经形成一定的商业氛围，拥有大量的、稳定的消费群体 的住宅底商项目，投资风险相对小，回报率高。 最需要指出的是，商圈型住宅底商的价值升值收益空间往往被缩小，如正商新 蓝钻项目商业。

底商分类

对于住宅底商，如果主要服务对象为社区内部居民，在功能设定上要结合小区 业主的消费档次、消费需求、消费心理、生活习惯而设定 。这样的商铺，投资 少，风险低，资金回笼也较快。

如果主要服务对象为小区外部的商铺，则应考虑周边商业业态、街区功能和街道人流量来确定商铺功能 。

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社区商铺作为与人们的生活密切相关的商业房地产形式，其市场极为成熟， 只要商铺投资者保持理性的投资思维，不是以过度透支的价格购买商铺，就不会 面临大的投资风险。下面按照零售型社区商铺和服务型社区商铺两个类型对社区 商铺的特点进行分析介绍 。

经营方式 零售型社区商铺： 1. 规模特点 零售型社区商铺的规模有大有小，其中，用作便利店、中小型超市的社区商铺 规模较大，面积大的约1000平方米，小的约100平方米，药店一般面积在60100平方米左右，小卖部面积甚至仅30-50平方米，书报厅面积可能更小。

临街小商店

临街小商店

经营方式 零售型社区商铺： 2. 规划设计特点 零售型社区商铺的规划

设计通常没有特殊的要求：3.5米的层高是基本要求； 如果是做中型超市，规划设计时柱距设计要合理，避免柱网太密，影响使用效率。

层高大于 3.5米

经营方式 零售型社区商铺： 3. 经营特点 商铺的形式 社区商铺的主要形式为主要为铺面形式。

投资回收形式社区商铺的投资回收方式包括出租和出售两种，从市场发展趋势来看，出售方 式越来越吸引市场的关注。

经营方式 服务型社区商铺： 1. 规模特点

随着人们生活水平的提高，服务型社区商铺规模有逐渐增大的趋势，面积在200-1500㎡不等；大型专业美容美发、餐饮成为大型社区的重要配套，健身设 施也从无到有。