龙湖集团商业业态专题研究-街区商业

龙湖集团 商业业态专题研究-街区2011.12

部门 – 文件名 1

街区与大盒子对比分析(1/2)BOX大盒子商业 定义 区位要 求 适 用 条 件 周边人 流要求 周边环 境要求 交通要 求 建筑形态为盒子，人行动线和商铺基本处于室内。 BLOCK街区式商业 由若干街道连接形成的一片商业区域。

弱 弱 弱 弱

对区位要求不高，适应性强。 对周边人流要求不高。 大盒子更容易发挥出“极点效应”,吸引目 的性人流向大盒子集中。

强 强 强 强

一般选择在已成熟商圈，或旧商圈升级改造的情况。 一般不适合新开发区、人口较少区域，或仍处于人 口导入期区域(除非目的性极强，如奥特莱斯)。 对人流量的要求较高。 要求人流中具有较高比例的穿越型人流(即偶然经 过型人流)。

对周边环境要求不高，适应性强。 对交通条件要求不高，适应性强。 人流进入大盒子商业后，可以按照设计师的 动线规划流动，较少受到外界的干扰。 平面和垂直的动线设计弹性大，较能营造多 种效果。 大盒子商业对动线和人流要求不如街区式商 业高，因此受到的各种影响相对较小。

受外部环境影响较大，须考虑与周边格调的融合。 最好4面临路，或至少2个面临近主干道。 2层以上的平面联动较为困难。 依靠各街区单体内的竖向交通来组织人流，基本无 平层的人流动线(多数街区式商业虽然有平层连廊， 但更多是作为景观出现，而非作为平层动线)。 街区式商业的人流动线最好按照地块周边的习惯人 流动线方向进行。因此动线要注重参考周边的道路 设置，而非抑制既有方向的人流流向。 由于竖向交通拉动能力的有限，商业式街区的楼层 不能太高，一般不超过4层。 在地上建筑面积相同的条件下，街区由于占地面积 较小，楼层相比大盒子商业将相应升高。 室外景观较好。环境与自然空间相结合，能有效体 现生态、休闲消费理念。 对外部景观营造要求较高。 受天气条件影响较大。在天气较热较冷、日晒雨雪、 空气污染或噪声较大时都将受到影响。

动线设 计

易

难

建 筑 影 响

楼层高 度

灵活

楼层高度限制较少，灵活性较高。

较低

建筑空 间天气干 扰

多为 室内弱

平层空间较多，建筑空间灵活，设计弹性大。 景观主要在室内营造，与自然的互动性较小。 空气情况较不理想。

多为 室外强

抗天气干扰能力强，适应性强。

街区与大盒子对比分析(2/2)BOX大盒子商业 租售策 略 BLOCK街区式商业

租

适合经营，若采取销售策略较容易导致经营失 败。 大盒子商业用地较集中，一般都有较

为规整 的形状，因此比较容易招进大型的主力商家。 方便设计成强迫式动线，可有效引导人流经 过或到达小租户。因此小租户招商也较容易。 较容易达到整体高入住率。

租售 皆可

具备出售的可能性 受到建筑形体约束，不利于大型主力店招商，且 主力店与周边店铺互动性弱。 平层面积小，业态兼容能力差。 街区式商业更多以店铺形式存在，商业经营空间 不足。 1层较容易招商，但整体入住率普遍较低。 更多的沿街和拐角商铺，对1层商铺租金价值可适 当提升。 2层及以上的商铺租金收益相比大盒子商业较低。 统一经营难度较大。 对项目进行区域分隔。在局部区域的培育期延长 时，对全局的影响相对较小。 由于建筑体分散，容易造成东一块西一块的情况， 较不利于树立统一形象。

招商难 易程度 运 营 情 况

易

难

租金水 平

普遍 较高

各铺位租金水平较为平均，可达到较高整体租 金水平。 统一经营难度较小。 主力店的带动效应大，可有效缩短项目整体 培育期。 整体性强，较容易树立统一形象，提升整体 经营水平。

普遍 较低

经营难 易程度

易

难

优势

适应性强，整体性强。更强调商业的目的性，可吸引 范围更大的消费者。 主力店与专卖店更有可能产生互动，使整个商业活起 来。 和街区式商业相比较能达到总体高租金收益。

商业街区更容易主题化、差异化。 街区式商业万一经营不善，各个商铺仍然可以独立开业；不 像大盒子商业万一关门，所有商家都无法开业。所以很多刚 涉足商业地产的开发商多倾向于发展街区式商业(实质上为 了规避风险)。 目前部分新入市的街区式商业道路设计欠佳，动线多且混乱， 让行人不愿意深入，形成死胡同。 街区式商业主力店拉动能力弱。由于动线设计原因(分散建 筑不容易互通),小商铺无法借助主力店的人气效应。所以 街区式商业对于招商和经营能力的要求比单个大盒子商业更 高，整体运营难度更大。

劣势

最大的问题是如果一层商业处理不善，高楼层的商铺 都将受到影响。但由于整体运营弹性大，因此具备的 调整空间较多，可对业态进行调整加以解决。

成功案例

大多数成功案例都为大盒子商业，如：上海正大广场、 上海国金中心商场、杭州万象城等。

成功案例较少，如：上海新天地、上海大宁国际购物广场、北京 三里屯Village等。

金桥国际购物广场(1/3)金桥国际购物广场商业建筑面积 建筑形态 楼层数 整体定位 164,000平方米 街区形式，由11幢建筑组成 地下1层，地上4层 “花园里的

商场，商场里的花园”,为金桥及浦东的主 流消费群创造一个舒适、时尚、高雅并集购物、餐饮、 娱乐、健身休闲于一体的大型商业中心。 中档，家庭式消费、一站式购物中心。 聚集零售、餐饮、休闲娱乐、生活配套等多个业态业种。 周边居民为主 商场部分整体持有

商业定位 主要客群 租售策略

平均租金

1楼约为10元/平方米/天 A区家庭休闲购物区以“动感天地”为主打；B区潮流 服饰购物区定位客群为时尚达人；C区流行休闲购物区 集聚DBHK等个性设计品牌，D区摩登元素区以汽车展 示厅为代表。 目前项目接近满租，整体运营情况良好，针对该区域的 消费人群特点，引进儿童主题商业及娱乐运动设施，较 受周边居民欢迎。中心广场定期举办家庭及亲子主题活 动，人气较旺。

所在地 开发商 开业时间 商业类型

浦东新区张杨路3611弄 崇邦集团/摩根士丹利 2009年12月 购物中心

业态组合

运营情况

金桥国际购物广场(2/3)

建筑编 号

业态组合4层：卡通尼乐园、贝可丽、苏武牧羊、盘古烤肉 3层：寰宇模型、迪士尼摄影馆、新爱婴早教中心 2层：Uniqlo、NIKE Kids、Etam、KFC、YISELLE 1层：巴黎三城、Uniqlo、老凤祥、冰雪皇后、TEENIE WEENIE B1层：易买得 4层：上海歌城 3层：艾尚美甲、纽悦伊人护肤中心、伦特微国际体重 管理中心 2层：Hotwind、Ochirly、避风塘、SKECHERS 1层：Coffee Bean、Ochirly、ONLY、Jack & Jones、JOJO 4层：高点保龄球馆、高点台球馆 3层：萨利亚、吉旺、豆捞坊、约翰牛 2层：光大通信EBT、棒约翰、DBHK、C&A 1层：Mannings、NAUTICA、Dickies、Wagas、Adidas Original

1座

2座

3座

5座

1层：Mister Donut、哈根达斯3层：天虹海鲜酒家 2层：小南国 1层：BELLE、GEOX、汉堡王、Lawson便利店 3层：釜山料理、望湘园、赤坂亭 2层：居适家、龙门客栈、旺池、滑板潮流店 1层：The Face Shop、City Chain、一茶一坐、满记甜品、 Cold Stone、ELAND、Basic House、真功夫、Costa 4层： …… 此处隐藏：3111字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……