武汉万科物业管理方案

武汉万科物业管理方案

武汉市万科物业管理有限公司

目 录

社区项目概况 03 顾客群特点及需求分析 08 物业管理服务模式 09 服务模式实现计划及要求 10 社区服务人员配置方案 15 物业管理费测算 18

一、 社区项目概况

万科城市花园一期规划总建筑面积393480┫(原方案数据)，其中居住产品372610┫以4―6层花园洋房、多层住宅为主。公共服务配套21000┫，其中含较大规模的公共商业服务中心（8000┫）和会所（5000┫）各一处，18班制学校，9班幼儿园各一所；保留并丰富中部的小丘形成一期的

公共绿地（脊）和儿童公园。

本项目一期规划用地拟分二至三期开发建设。

1. 周边环境及市政配套

武汉万科城市花园位于武汉市城区的东南侧，紧邻城市中环线―既武汉科技新城汤逊湖产业区东部产业组团的北端，南面与武大科技园区相临。东南隔(规划中的)滨湖大道为汤逊湖内湖，距光谷商贸中心5公里、华中科技大学4公里，是连接城市中心、东湖风景区，众多高等学府与光谷科技园区、汤逊湖自然生态区的重要节点之一，集得天独厚的区域位置、浓郁的人文环境、便利

的交通和优美的田园风光于一体，是十分理想的“人居”环境。

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一期用地呈较为规则的五边形，城市主干道江夏大道、中环线(辅路)分别与用地的西、北侧直接相临，东面为产业区道路―天翔路。用地东北接当代物业房地产开发公司用地(现为坡地、农田)，西南为郑桥变电站，提供项目施工用电以及生活用电，于江夏大道预留接口。地块给水、雨水、污水均可由江夏大道接驳,正在建设的江夏大道铺设有200的燃气管道，可为地块提供燃气供应。

2. 项目主要经济指标（设计部提供）

A．基本情况：

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人口毛密度 人口净密度

人/ha 人/ha

296 479 36% 15.8% 15.8% 2% 4 -5 个

绿地率(与占地面积的比率) 绿地率(与占地面积的比率) 小区道路面积 水体面积 小广场数量

B.户型指标： 户型指标： 户型指标 规划总用地面积(ha) 规划总用地面积(ha) 居住区总用地面积(ha) 居住区总用地面积(ha) 计容积率总建筑面积(m2) 计容积率总建筑面积(m2) 容积率 覆盖率(与占地面积比率) 覆盖率(与占地面积比率) 总户数( 总户数(户) 总人数( 总人数(人) 户均面积(m2) 户均面积(m2) 建筑面积 总面积(m2) 总面积(m2) 独立别墅(m2) 独立别墅(m2) 联排别墅(m2) 联排别墅(m2) 建筑 面积 住宅 其中 情景花园(m2) 情景花园(m2) 多层住宅(m2) 多层住宅(m2) 0 32 户 992 户 1980 户 初步预 小高层住宅(m2) 小高层住宅(m2) 计 400 户左右 135m2/户 135m2/户 2970 0.8% 250 m2/户 m2/户 m2/户 145 m2/户 110m2/户 110m2/户 0 8000 143840 217800 372610 0 2.2% 39% 58% 数值 42.0318 36.66 393480 0.94 21% 3026 10591 123

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注：未计半底下车库及人防（平战结合人防地下室）26700┫

C．配套指标： (一)生活给水:

1．给水水源：生活给水水源来自城市自来水，城市自来水给水水压按0.40MPa。市政保证水压

0.15Mpa。

2．给水系统：一层~七层直接由城市自来水直接供给，下行上给；小高层八~十一层由生活水泵

房生活变频给水设备水泵供给，下行上给式。采用变频供水。

4．由自城市自来水管网接入给水的管径为DN300350（Q＝400立方米／时）一根，或DN250（Q

＝200立方米／时）两根。

（二）消防给水:

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1．室外消防用水：商业区采用室内消防栓式供室外消防用水。同一时间内的火灾为一次（2h），

15L/s，每次火灾室外用水量为108立方米。

2．室内消防用水：同一时间内的火灾为一次（2h），20L／s(2h)+30L/s(1h)，每次火灾室内用

水量为252立方米。

3．室外消防用水由城市自来水管在室外设室外消火栓供给；室内消防用水由消防水池（72立方

米）供给。 （三）生活排水:

1．小区污水为生活污水，污废水合流经室外化粪池处理后排入小区污水管网，再直接排入城市

污水管网。

2．生活排水量：生活排水量和生活给水量相同。 最高日生活排水量为：Qd=2765立方米。 最大时生活排水量为：Qh=305立方米。

3．化粪池选用：无动力排放式化粪池 (1)住宅楼：选用13#(100立方米)化粪池14座。 (2)商业服务：选用7＃（20立方米）化粪池1座。 (3)小学：选用4＃（9立方米）化粪池1座。

(4)幼儿园：选用3＃（6立方米）化粪池1座。

(四)、雨水

1．小区的雨水和污废水分流，小区雨水管网汇总后排至城市雨水管网。

2．雨水排放：天台、阳台雨水分开独立排放，后接小区雨水排放管网。市政雨水排放与小区雨水分别独立排放。武汉市雨水暴雨强度公式为：q=885×(1+1.58Lg<P+0.66>)/(t+6.37)0.604

（L/S,公顷）。

按重现期P＝1计，径流系数为0.6。

t=t1+mt2=10+2×t2

3．主雨水管管径（末端）为D1200.i＝0.003。

D．电气规划指标：

(一)、供电

普通住宅用电负荷按每户4KVA估算，联体别墅用电负荷按每户8KVA估算，独立别墅用电负荷按每户15KVA估算，公建用电负荷按每平方米100VA估算，另考虑道路照明等市政及物业管理设备

用电，一期（大一期）用电量约1.3万KVA。

由于本小区用电量较大且配电范围较广，总体需规划设置一座35/10KV的变电站，其中一期(大

一期)用电量约1.3万KVA，需设置2个10KV开闭所。

为了保证供电可靠，采用两路10KV高压供电电缆将目前大一期分成两个独立环网配电系统，重要设备分别给出不同地双电源闭环设计，开环运行，10KV开闭所电源皆从变电站采用10KV电缆

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放射式引来，为了保证变配电设施与建筑规划风格的一致，小区内皆采用户外箱式组合变电站配电，由10KV开闭所至箱式变的供电采用环网、开环运行，各箱式变结合各功能组团的布置风格分散布置，深入负荷中心，供配电对象明晰、不会交叉 ，同时体积较小，便于建筑外包装修处理，形成与各组团一致的建筑风格和表现形式。一期(大一期)共需设置21个户外箱式变。

(二)通信及智能化

住宅每户按语音通信2门市话、数据通信一个点2~10M的容量进行规划；每户考虑2～3个有线电视插座的电平值；住宅及公建设置完善的通信、网络、有线电视、可视(非可视)对讲、监控安防、报警求助、物业管理等智能化系统，并形成整体网络并由小区智能化控制中心统一管理。小

区内主干网一律采用光纤，保证有较高传输速度和信号质量。

由于小区规模较大，整个总体规划考虑设置一个电话、宽带、有线电视、智能化管理干线光纤网控制中心在大一期会所内。，每500户设置一个电话、宽带、有线电视、物业管理网络光纤接入网机房，其中一期（大一期）需设置6个。光纤接入网机房结合规划建筑设置，可与物业管理用房统一考虑，便于管理和维护。光纤接入网机房再配出传统的计算机网络线、电话线、有线电视

线、物业管理网络线，负责本园区的通信及智能化管理。

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