资产评估-第四章房地产评估

第四章 房地产评估第一节 第二节 第三节 第四节 第五节 第六节 第七节 第八节 第九节 房地产评估概述 房地产价格及其影响因素 房地产评估的成本法在房地产评估中应用 收益法在房地产评估中应用 市场法在房地产评估中的应用 假设开发法 基准地价修正法* 路线价法* 在建工程评估*

第一节 房地产评估概述一、房地产及其特性 二、房地产评估的原则 三、房地产评估的目的和价值类型 四、房地产评估的程序

一、房地产及其特性(一)房地产的概念

(二)房地产的特性

(一)房地产的概念房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。土地是指地球 的表面及其上下一定范围内的空间；建筑物是指人工建筑 而成，由建筑材料、建筑配件和设备(如给排水、卫生、 照明、空调、电梯、通讯等设备)等组成的整合体；其他 地上定着物是指附着于土地、建筑物上，与土地、建筑物 不可分离，或者虽然可以分离，但分离不经济，或者分离 后会破坏房地产完整性或功能，或者房地产的价值会明显 受到损害的部分，如树木、花草，埋设在地下的管线、设 施，建造于地上的道路、围墙等。因此房地产本质上包括 土地和建筑物两部分。

(一)房地产的概念房地产包括土地和建筑物两大部分，并不意味着只有土地和 建筑物合成一体时，才称为房地产，单纯的土地或建筑物 都是房地产，是房地产的一种存在形态，房地产只是一种 统称。因此在房地产评估中，评估对象有三种，即土地 (也称地产)、建筑物和房地合一(也称房产),当然在 房地产评估实务中单纯的以建筑物作为评估对象的情形比 较少见。

(一)房地产的概念房地产可以分为物质实体、权益和区位三个方面，房地 产是三者的结合体。 物质实体：是看得见、摸得着的部分，如建筑物的外观、 结构、设备、装修，土地的形状、地势、地质、基础设 施条件、平整程度等。 权益：是无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实务而 衍生出来的权利、利益和收益。 区位：与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系， 包括位臵、交通、环境景观、外部配套设施等方面。

(二)房地产的特性房地产特性是指房地产有别于其他类型资产的特殊性质。房地 产的特性既源于土地的特性，又与建于其上的建筑物有关， 由于土地是大自然的产物，是永久性的，建筑物为人工所 建造，它定着于土地上，因此房地产的特性主要取决于土 地，是以土地特性为基础的。

1.土地的自然特性土地的自然特性主要表现在以下几个方面： (1)数量的有限性(不可再生性) (2)位臵的不可移动性

(3)效用的持久性 (4)效用的差异性

2.土地的人文特性土地的人文特性主要表现在以下几个方面： (1)用途的广泛性 (2)供给的稀缺性 (3)社会经济位臵的可变性 (4)可垄断性

3.建筑物的特点与土地不同，建造于土地上的建筑物是劳动产品，是一种 社会资源，具有不同于土地的自身特点，其表现在： (1)建筑物不能脱离土地而独立存在 (2)建筑物的使用寿命是有限的 (3)建筑物属可再生性社会资源

4.房地产的特性房地产的特性是土地和建筑物各自特性的综合，其主 要有以下几个方面： (1)位臵固定性 (2)使用长期性 (3)投资大量性 (4)影响因素多样性 (5)保值增值性

二、房地产评估的原则房地产评估当然要遵循资产评估的一般原则，但由于房地 产本身的特殊性，决定了房地产评估中还应遵循一定的 专业性原则。房地产价格评估的专业性原则主要有： 1.合法原则 2.最高最佳使用原则 3.房地综合考虑原则 4.区域及地段原则

三、房地产评估的目的和价值类型涉及房地产评估的情形有三种，一种是单纯房地产的交易(包 括房地产与其他资产一起)需进行房地产评估，如转让、投 资、抵押及纳税等，一般情况下都需评估房地产的市场价值。 第二种情形是在企业价值评估时由于采用了成本法(资产基础 法),因此需分别评估企业各种资产的价值，包括对企业中 的房地产价值(在企业的会计纪录中可能反映的是房屋建筑 物和土地使用权)的评估。这种情况下应按贡献原则评估房 地产的在用价值。 如作为固定资产的房地产应该在现行市场价格条件下的重臵价 值(就是在用价值)。重臵价值与市场价值在价值的构成上 存在差异，其包含了重臵房地产的税费。 作为存货的房地产评估的是变现净值。 企业中的投资性房地产13

三、房地产评估的目的和价值类型第三种情形是为财务报告目的的评估，评估什么价值类 型应按照会计计价(准则)的要求。 (主要是会计计价中引入了公允价值概念) 后续计量、减值测试、购并价格分摊

四、房地产评估的程序(一)接受委托，明确评估的基本事项 (二)制定评估作业计划及评估技术方案 (三)现场勘察及收集数据资料 (四)评定估算，给出评估结果并撰写评估报告

(一)接受委托，明确评估的基本事项1.明确评估对象 2.明确评估目的 3.明确评估基准日 4.明确评估报告提交的日期

(二)制定评估作业计划及评估技术方案制定评估作业计划主要是对评估各项工作的日程进度作出合理 的安排，以便控制评估进度，按时完成评估任务，同时要

安排评估人员，组织评估项目组。 制定评估技术方案主要是选择和确定评估的基本技术思路和方 法，使评估人员在现场勘察及收集有关评估数据资料时有 的放矢，避免重复劳动，提高评估的工作效率，因为，不 同的评估方法所需要的数据资料并不完全相同。

(三)现场勘察及收集数据资料现场勘察就是评估人员亲临委估房地产现场，对评估对象进行 实地勘察，以充分了解房地产的特性和所处的区域环境 在进行现场勘察的同时，还应收集其他一些数据资料，包括评 估对象周围房地产的交易情况、当地房地产市场行情、评估 对象当地的政府颁布的法规及定额指标等。

(四)评定估算，给出评估结果并撰写评估报告根据所选定的方法和在对所收集到的有关数据资料分析的基础 上，评估人员进行评定估算，得出评估对象房地产的符合评 估目的的评估价值。 在条件允许的前提下，评估人员应尽可能采用多种方法同时进 行评定估算，以便利用不同的评估方法所得到的评估结论进 行相互比较验证，最后综合分析后得出一个尽可能公平合理 的评估结果。 在得出评估结果后，应根据房地产评估的具体情况，或者单独 提出完整的评估报告，或者出一份房地产评估的分报告，作 为总报告的一个部分。当然这取决于房地产评估是独立的， 还是作为企业资产评估的一个部分而定。