10年度房地产销售法律知识讲座

全面介绍房地产销售环节的法律风险及防范措施

销售法律常识与风险防范

全面介绍房地产销售环节的法律风险及防范措施

目录

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1、销售法律常识 2、销售法律风险防范 3、集团合同示范文本解读 4、销售相关制度流程解读

全面介绍房地产销售环节的法律风险及防范措施

法律常识

1、广告

商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出 卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所 作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的 订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为 要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同， 亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违 约责任 案例：

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法律常识时 间 2001.9 .21 2002.4 .25 2002.4 .25 2002.5 .30 2002.4 .28 媒体 主 题 存 在 的 问 题

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法律常识

2、意向单、定单 意向单：仅表明一种买和卖的意向，没有其他表示，无法 律约束力，根据合同法确立的诚实信用原则，出卖人操作不 当可能会导致缔约过失。 定单：合同标的物等交易条件均已明确或合同主要条款均 已明确，具有法律约束力，适用定金规则。

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法律常识

3、意向金、定金

意向金：没有特定的法律含义定金：法律赋予其特定的含义 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受 定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事 人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法 律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方 的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人 应当将定金返还买受人。

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法律常识

4、合同 合同是规则：对合同各方当事人有约束力 合同是证据：各方权利义务的书面证明 合同的组成：包括合同书、附件、确认函、其他双方往来 文件

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法律常识

5、商品房预售合同的效力与备案出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预 售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证 明的，可以认定有效。

当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记 备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。

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法律常识

6、确认函 产生背景：事实上销售信息不对称，法律规定出卖人告知 义务。 内容：房地产法律的明确规定，如公示销售许可证；合同 法规定的瑕疵告知义务，如挡光；消费者的知情权，如防火 窗；规避规章、规范，如楼板搭建。 作用：履行法定义务，避免业主投诉，承担行政法律风险； 格式:销售前已告知，业主认可，采取措施或认识并自行承 担后果，承诺不要求公司承担任何责任。 无效情形：排除对方主要权利、免除我司主要义务。

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法律常识

7、客户不能办理按揭贷款是否可以退房 商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式

付款、因

当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商 品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解 除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未 能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能 继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将 收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

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法律常识

8、产权办理的期限 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋 权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违 约责任： (一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期 限； (允许约定180天) (二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自 房屋交付使用之日起90日； (三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合 同订立之日起90日。

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法律常识

9、产权办理过程 竣工验收

质检站办理备案证

交易中心办理产权

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法律常识

10、前期物业与临时公约 建设单位在销售前用招标方式选择物业公司，制定临时

公约 建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受

人明示，并予以说明。 物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对

遵守业主临时公约予以书面承诺。 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物

业服务合同约定的内容。

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法律常识

11、车位归属物权法 74条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业 主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、 附赠或者出租等方式约定。(法律没有强制规定规划车位的归属，而是允许当事人自行约定)

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。(只有规划之外的车位，法律才规定归业主所有)

最高人民法院解释

第五条 建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当 首先满足业主的需要”的规定。(该解释可以说明开发商是有权处分车位的)

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法律常识

12、工程保修 《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》 在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

(一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结 构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限； (二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙 面的防渗漏，为5年； (三)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期； (四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为 2

年。 其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。 建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

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法律常识

13、开发商不承担保修责任的情形

1、房地产开发企业在《住宅使用说明书》中对住户合理使用住宅应有提示。 2、因 用户使用不当或擅自改动结构、设备位置和不当装 修等造成的质量问题，开发企业不承担保 修责任； 3、因住户使用不当或擅自改动结构，造成房屋颀量受损 或其他用户损失，由责任人承 担相应责任。

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风险与防范

1、风险类型 行政处罚：罚款、停售 公司违约：赔偿损失 集体投诉：信誉损失

客户违约：影响销售、公司回款2、风险识别(附风险检查表)

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风险与防范

防范一、公司审批销售涉及违反行政法规规定的事项时，报公司审批；如：

1)一房两售：不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合 同标的物的商品房再行销售给他人。2)无证销售：不符合商品房销售条件的， …… 此处隐藏：1309字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……