房地产市场和建筑市场监管中存在的问题及对策建议

房地产市场和建筑市场监管中存在的问题及对策建议

随着日益火爆的房价，推动了房地产市场、建筑市场“膨胀”，也使这个领域原来一些个别的违法行为变成了有代表性的违法行为，对消费者的违害极大，因为建筑市场与房地产市场有许多共同点，联系紧密，所以本文试就其中的违法行为及监管方法作一粗浅探讨。

一、房地产市场和建筑市场违法行为的表现

这两个市场的监管是一个综合的系统工程，它涉及城建、房管、土地、规划、环保、设计、工商、税务、建设单位等诸多部门，工商行政管理部门如何加强监管,首先要认清其违法行为的表现，我们认为其违法行为主要表现在以下几个方面:

（一）主体资格不合法。主要表现在：一是无证无照、有证无照、无证有照超范围经营。按照国家法律和相关政策的规定，任何一个房地产开发商和建设施工单位，都应当持有与所开发、建筑的项目相适应的具有法律效力的房地产开发、建筑施工企业的资质证书和工商营业执照，但是实际情况是，房地产开发、建筑施工企业不一定具有相关手续，或手续不齐就在利益的驱使下迅速开展业务。二是转借、出租、出借、出让营业执照、资质证书。这种现象很普遍。三是房地产开发、建筑企业虚报注册资本违法行为。四是房地产开发、建筑企业实际资金与注册资金不一致，公司、股东抽逃资金。五是股东发生变化未办理变更登记。六是房地产开发、建筑企业资质等级与实际开发、建设的项目的资质要求不符。 （ 二）欺诈消费者违法行为

1、合同违法行为。（1）擅自印制、伪造建筑施工合同、商品房买卖合同示范文本；（2）合同规定与实际交房不一致，包括（面积、通风、付款方式和期限、违约责任等）；（3）房地产开发、建筑企业不履行合同；（4）房地产开发、建筑企业乱收合同文本费；（5）格式条款不合法，这种违法行为十分严重，体现在：一是格式条款含有加重消费者违约金或损害培偿金超过合理数额的责任；二是格式条款含有排除消费者依法变更或解除合同以及请求支付违约金、损害赔偿的权利；三是格式条款未备案。

2、房地产开发、建筑企业没有取得土地、规划、城建、消防等许可手续致使购房户办不到房产证。

3、虚假宣传、违法发布广告。当前，房地产广告宣传形式主要有房地产户外广告宣传牌、印刷品宣传散页以及电视飞字广告等几种形式。各房地产开发商为了扩大其影响力和知名度，都非常注重广告宣传。但大多数企业在宣传和广告发布过程中都或多或少存在一些虚

假宣传的问题。具体表现在：一是所作广告宣传的内容与实际不一致；二是所发布的广告内容违反《房地产广告发布暂行规定》，如：《房地产广告发布暂行规定》：房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信的内容；房地产广告对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格、明示价格的有效期限；房地产中表现项目位置的应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离；房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其它市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明，房地产广告中涉及面积的，应当表明是建筑面积或使用面积，房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。房地产广告中涉及贷款服务的，应当载明提供贷款的银行名称及贷款额度、年期；房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺，房地产广告中涉及物业管理内容的，应当符合国家有关规定，涉及尚未实现的物业管理内容，应当在广告中注明等。

4、房屋质量存在问题。（1）购房面积与开发商承诺不一致，面积缩水；（2）层高没有达到国家规定标准；（3）使用的门窗、下水道管、钢材、水泥等材料没有达到国家强制性标准。

（三）串通投标行为。即在土地拍卖中投标者之间相互串通，抬高标价或压低标价，以排挤竞争对手。

二、针对上述违法行为如何调查取证

房地产市场、建筑市场涉及关系单位多，且有的开发商、建筑老板可能是涉黑人员，因此查处难度较大，为了案件调查的顺利进行，我们建议加强与公安经侦、检察渎侦等部门的配合，同时根据我们的办案实践，我们总结出了“十六查”的办案方法：

1、查项目经理证。项目经理证是施工总负责人唯一的合法凭证，项目经理证上注明有所属公司名称，如果中标公司与项目经理不属于同一单位，可深究是否存在非法转包，项目经理证也可在所在地的城建部门查询。另项目的五大员也可以反映出上述问题。

2、深挖掘“暗合同”。建筑公司与非法的项目经理或承包人之间一般都会签订一份私下协议，即 “暗合同”。如果办案人员设法取得了这份“暗合同”（在对施工现场或工程处办公点进行调查时，办案人员很可能得到这份暗合同。）就已经暴露出无执照挂靠或出租（出借）营业执照等违法事实。

3、查劳动工资关系。如果查不到“暗合同”，就要考虑从其他方面入手进行调查。查劳动工资关系是一个重要突破口，一般情况下，非法的项目经理或承包人并不是建筑公司的正式职工，也不会到劳动部门办理录用手续。

4、查工程款走向。建设单位的工程款付给谁，是区别合法和非法的重要线索，如果建筑公司的账目中没有反映，而是直接进了项目经理或承包人的腰包，就有违法嫌疑。如果项目经理或承包人老是以白条收取现金，更应作为嫌疑内容。

5、查材料款及业务费报销主体。建筑所需的材料如果是承包方负责，这些业务费用应当到建筑公司报销，而非法的经营者只能自我消化，不到建筑公司报销。

6、查是否交管理费。如果项目经理或承包人是非法的，公司绝不会让人白白地使用他们的名称对外签合同，他们往往会以管理费的名义收取费用。

7、查税金交纳和填补状况。由于合同上规定的当事人是建筑公司，收取的费用应当由其开具发票，但一旦开票就要交税，为了不使建筑公司吃亏，非法项目经理或承包人会填补这项支出，查清这种填补的付款，也是认定违法事实的证据之一。

8、查施工的责任风险由谁承担。在非法经营的施工期间发生事故建筑公司不会承担这个责任，往往总是预先约定好一旦发生问题由项目经理或承包人自己承担。如果办案人员查实有关事故的费用不是建筑公司承担的，而是项目经理或承包人自己个人解决的，头脑里应当多一根弦。

9、查营业执照。在对建设施工合同进行检查时，我们可以发现建筑公司与承包施工单位所签合同盖章单位是某某建筑公司，但施工现场往往可以看出不正规或者说是手写的单位“某某工程处”几个字，因此对工程处进行检查，虽然被检查人出示了建筑公司营业执照的复印件，但某某工程处肯定是真实的施工单位，并且没有在工商局注册登记，一定能露出了违法经营的马脚。

10、查年检材料。在企业年检中，通过实地年检及对企业年检材料的审查，发现企业有无虚报注册资本、企业实际资金与注册资金不一致，公司、股东抽逃资金违法行为以及股东发生变化未办理变更登记等违法行为。

11、查侵权投诉。注重12315消费者申投诉的的受理、处理，从中发现一些欺诈消费者的违法行为，收集消费者的投诉材料，实地调查、勘察。

12、查建材质量。针对建筑施工所用材料质量问题，通过现场检查、抽样送检、调查询问所购商品材料的来源、价格、数量等。

13、查合同样式。收集合同示范文本并调查合同示范文本的来源。

14、查格式条款。调查格式条款是否有《湖北省合同监督条例》第十一条至十三条 …… 此处隐藏：2237字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……