物业管理实践课程调查报告12

调查报告

物业管理实践课程调查报告 ——恒大城

小组成员：组长—罗太林

成员—钟相柳 刘银 付燕

王自琼 赵洋 班深平

2010年11月12日

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一：工作计划

1. 时间安排：2010年10月27日至2010年11月18日

2. 工作分工：班深平和赵洋收集资料，钟相柳、王自琼和付燕分析资料，组织语言，制作调查报告，罗太林制作ppt，刘银演讲ppt。

二．调查内容

1．物业项目：贵阳恒大城，所处贵阳西北门户，白云南湖板块特殊地理位置，既可拥有白云区医疗、学校、商业等已经非常完善的生活配套。

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以上图片来自网络。

贵阳·恒大城，“贵阳北·湖景园林生态大城”，系中国房地产业10强——恒大地产集团在贵阳打造的2号作品，位于贵阳北端高尚生活地产板块核心地带，总建筑面积73万平方米，由51幢高层组成。项目在与自然的完美融合中呈现动态与立体的美感，绽放国际化顶级生活。

国际大师建筑风骨——项目采用最优规划、最佳设计、最好施工标准规划建设；欧式简约风格，建筑形体富于明丽时尚的时代气息，又渗透稳重大气的古典气质。哥特式的尖塔、罗马式的券拱等经典欧式符号和富有地中海特色的浅黄色及灰色诠释优雅生活；阳台、飘窗等建筑语言富于变化，形成流畅、和谐的韵律感。贵阳·恒大城户型卓越，功能空间最佳，奢华蕴于细节。户型区间86-176平方米，以86平方米的两房、109平方米的三房为主打户型。两梯四户，厨卫全明，户户见景。

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项目总体配套完备，包括5150平方米的五星级会所；室内游泳池、中餐厅、健身馆、乒乓球室、儿童游乐中心、棋牌大厅、康体游艺室；2800㎡国际双语幼儿园；11000㎡小学；近6万㎡商业配套为您购物休闲提供完善保障，让您在园区就能领略到原汁原味的德意志园林。

国际化生活品质——恒大地产携众多国际一线品牌联合打造的1500元每平方米豪华装修，实现业主“满屋名牌”之梦想；引进著名国际物业管理专家戴德梁行，提供英式皇家物管专一服务，营造真正跨越世界的大型国际社区。

2010，恒大地产为贵阳更进一步；恒大城，贵阳最值得期待楼盘，以精品领袖气魄创造里程碑豪宅，以世界的眼光演绎顶级生活！

2．项目概况：总用地面积： 282366.32㎡

总建筑面积： 727288.69㎡

物业类型： 普通住宅

居住用户： 5844户

建筑类型：高层建筑

建筑层数：32层

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配套设施：教育包括白云二小，白云第一小学，天天英语幼儿园，兴农中学。

医疗包括白云区人民医院，友爱医院，芝林大药房，白云

区第二人民医院，七治医院，东方口腔专科医院。

金融：交通银行，工商银行，农业银行，建设银行。

娱乐：白云公园，南湖公园，塔山公园，石林公园，关山湖公园等。

市场：白云农贸市场，合力超市，夜郎古城，国美电器等。

3．物业管理公司

贵阳恒大城的物业顾问公司是DTZ戴德梁行，它是2004年，DTZ戴德梁行取得全国一级房地产评估资格，是唯一一家国际房地产顾问取得此资格，采用“管家式服务”。贵阳恒大城的物业管理公司是金碧物业有限公司，成立于1997年，是国家一级资质物业管理企业。管理业务类型涵盖多层住宅，高层住宅，独立式别墅及商业物业。金碧物业有限公司拥有5500人的年轻，高学历，高素质的管理骨干和专业技术人员。以其鲜明的“三大特色”——特色的保安队伍、特色的物业服务、特色的社区文化，鹤立于全国物业管理行业。 4物业管理现状及问题

1、区域比较复杂，环境堪忧，虽小区内环境很好，但小区周围 环境十分恶劣，水泥厂、污水处理厂、贵州铝长、铁路遍布小区四周。

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2、地处白云郊区，城乡结合部，人员比较复杂，小区外围遍布很多农民居住民房，小区安全隐患严重。

3、小区处于施工阶段，已建成的湖泊及园林的维护和小区道路建筑的清洁存在难度。

4、现处于预售房阶段，每天看房的人络绎不绝，不少准业主随意不带安全帽进出工地看房，存在较为严重的安全隐患。

5、小区内的园林和人工湖泊的清洁及维护难度较大。

5、解决方案 1．增加保洁人手，加大小区内清净清扫力度，始终保持公共场所的整洁。

2．军事化的保安人员管理，30人以上专业保安队巡逻监控，严格控制和协助造访者进出物业。

3．严格控制装修人员进出物业。（因恒大城只有一楼为毛胚房，以上楼层均为精装修可以用比较少的人力控制和管理一楼业主装修的施工安全）

4．停车场全视频监控保障停车安全。

5．引入戴德梁行的服务理念精神饱满、礼貌周全地接待来访者。

6．保安轮流值岗，全天候地做好住区的治安管理工作。

7．所选派的管理人员对开发商的立项决策工作进行积极配合，对物业市场的细分、目标市场的定位、成本利润分析、物业管理的标准和内容等基本问题发表诚恳的看法和建议。

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8．所选派的管理人员根据自己对业主和用户一般需求的深入了解与把握，对物业规则设计中容易忽略的细节问题如空调位置设计的占地与美观问题的处理，建筑物内的管线布局怎样考虑才能利于日后的维修养护等提供改进意见，避免或减少物业管理中的“先天不足”现象。

9．所选派的管理人员扮演“第二工程监理”角色，按施工进度察看施工现场。

10．所选派的管理人员参与工程验收，进行器材检查、外观检查、性能检查、功能测试、整洁情况检查，并按整改计划督促整改。