金融学案例分析

金融学案例

案例分析

--XXX小组成员：XXX、XXX、XXX、 XXX、XXX

金融学案例

千鹤家园

时代芳群小区

太月园小区

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基本信息 地理位置与环境

收益的资本化分析

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1.基本信息比较项目名称 物业属性 千鹤家园 商品房 时代芳群小区 商品房 太月园小区 商品房

户型建筑面积 装修 所在楼层

三室二厅二卫 三室一厅二卫135m² 精装修 2/25 128m² 精装修 25/25

三室一厅二卫130m² 精装修 18/25

物业费

2.5元/平方米 3.0元/平方米 1.63元/平方米 /月 /月 /月132000 550 96000 500 150000 470

年租金 售价(万元)

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2.区域因素比较交通便捷度太月园位于北三环和 地铁5号线惠新西街 地铁5号线蒲黄榆站， 北四环之间最早建成 北口站，位于北四 位于南三环和南四环 的高档公寓，社区有 环东路；交通路网 之间，交通路网优势 幼儿园，紧邻北航附 四通八达。公交线 明显。公交122、特 小，高品质的室内装 路62、419、696、 12、685路，交通便 修，周边有大型购物 479、944、658等， 超市，健身场所等， 利。 交通十分便捷。 设施配套齐全，小区 内多为购房自住为主。 繁华程度一般，中 小学:经贸大学附中、 西藏中学、芳草地 第二小学,幼儿园:牛 津双语幼儿园,综合 商场:华堂商场,邮局: 有亚运村邮局,银行: 工行、建行、中行, 医院:中日友好医院、 安贞医院、亚运村 医院。该小区配套 设施齐全。

商服繁华度

小区优势:交通便利 太月园地理位置优越， 三环内 地铁五号线蒲 交通极其便利，地铁 黄榆站出小区就是 周 十号线十三号线八大 边有物美超市、东方 院校在其周边有良好 的文化气息。 医院、各种饭店、美 容健身会所

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3.计算比较

年租率 千鹤家园：理论价格= 银行利率偏离度=

=

132000 =4400000 3 .0 %

实际价格 - 理论价格 理论价格

100 %

=

132000 - 4400000 4400000

100 %

=97%

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时代芳群小区：理论价格=

年租率 96000 =3200000 银行利率 3.0%

偏离度==

实际价格 - 理论价格 理论价格

100 %

96000 - 3200000 3200000

100 %

=97%

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年租率 150000 5000000 太月园小区：理论价格= 银行利率 3.0%

偏离度= =

实际价格 - 理论价格 理论价格

100 %

150000 - 5000000 5000000

100 %

=97%

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结果比较分析 从收益的资本优化角度来看：由上述数据 可知，千鹤家园房屋月租金为11000元，一 年的房租收益为132000元；但是如果将该 房以550万的价格出售，并将此笔款项设为 一年期定期存款得到利息为165000元，相 比于出租而言，会多获得33000元的收益。

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时代芳群小区房屋月租金为8000元，一年 的房租收益为96000元；但是如果将该房以 500万的价格出售，并将此笔款项设为一年 期定期存款得到利息为150000元，相

比于 出租而言，会多获得54000元的收益。 太月园小区房屋月租金为5000元，一年的 房租收益为60000元；但是如果将该房以 400万的价格出售，并将此笔款项设为一年 期定期存款得到利息为120000元，相比于 出租而言，会多获得45000元的收益。 鉴于此种情况，将房屋出售更有利于实现 收益的资本优化配置。

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从偏离度数据角度来看：比较三个小区出 租价格偏离度, 我们可以看出，这三个小 区住宅出租价格偏离度均为97%,偏离度极 高，说明住宅出租的实际价格与理论价格 相差很大。从目前来看，首先，能够选择 房屋租赁的一般都是二手房，即引起两个 价格之间的巨大差额是和炒房者过度炒房 有关，而面对这种现象，不难看出，房屋 出租者的心理预期和实际所见会出现较大 的偏差，很难得到满足感。

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其次，从三个小区的出租价格的高偏离度 可知楼市存在大量的经济泡沫，未来会出 现大幅度的价格波动及经济震荡，为了能 够获得更高的收益，炒房者往往会产生较 高的投机心理，过度炒高房价，使投资者 来购买房产。炒房者便以较高的房价实现 报酬。所以在楼市危机的背景下，炒房者 不考虑任何因素所带来的风险，只会过度 追求高收益。因此面对该种情形，我们认 为：与其租房不如卖房，通过卖房所得到 的资金进行一系列的金融投资以获取更高 的收益，更好的进行资产分配。

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