2011年深圳商业物业市场发展评述

变前景看好市场多市场多变

——2011年深圳商业物业市场发展评述

深圳中原市场研究部

2011年的商业市场可谓先喜后忧：上半年，市场延续了2010年的火爆行情，商业投资积极性高，商用物业交投火爆，价格也逐步攀升；但售价提升后租金升幅滞后，许多物业投资回报率下降，同时政府对房地产市场的调控政策频出，商业市场虽未受政策直接调控，但终究不能独善其身，商业投资风险加大，再加上央行年内3次加息、6次上调存款准备金率，银行信贷逐渐收紧，无疑增加了商业市场的投资成本和障碍。因此，下半年投资者观望心态升级，投资行为更加理性和谨慎，商业成交速度放缓。

住宅市场的严厉调控，在初期形成了浓厚的观望氛围，减慢了开发商推盘速度，住宅批售量下降，使得2011年以社区商业为主的一手商业供应同步减少，全年批售量只有27.16万平，较去年大降43%。在一手商业市场上，全年推售项目非常有限，但从开盘项目的销售情况看，多数都还比较理想：万科红商业广场开盘当天，100多套单位基本售罄；中航V尚街开售时，二、三层总价低的单位也率先被一抢而空；金地上塘道、中粮鸿云商铺推出时也得到市场的强烈反应。但因推售项目数量少，很难带动全年销量上涨，2011年一手商业共成交12.32万平，同比减少24%。全市成交均价31928元/平，较上年上涨37%，深圳湾、福田几个高价项目推出，宝安、龙岗销售项目的均价也突破上年，成交结构拉动一手商业成交均价站上历史高位。

2011年全市成交二手商业67.36万平，比上年略降2%。全年二手商业成交先扬后抑，6月之前成交一度处于上涨势头，6月之后便逐月萎缩，最终全年销量并未突破2010年。年成交均价约为60000元/平，传统商圈继续保持价格领先。

1.一手供应分析

1.12011年供应情况

1.1.1供应量同比下降

2001—2011年）图1深圳市历年商业批售情况（深圳市历年商业批售情况（20012001—

120100806040200

2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年

数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部

2011年，深圳商业批售量为27.16万㎡，比2010年减少43%，商业供应仍然以社区商业为主，全年仅有1个纯商业项目和1个写字楼底商取得预售。

2011年）表1深圳市批准预售商业项目列表（深圳市批准预售商业项目列表（2011

商业面积

项目名称星河时代花园和亨城市广场

藏珑苑展远御珑苑万科金色领域花园

宝安

（一期）嘉宏湾花园腾阁

十二橡树庄园（二期）

阅山华府中海康城花园中海康城花园（二期）

慢城大都汇大厦振业城缤纷世纪公寓爱地花园

龙岗宝安龙岗龙岗

深圳市嘉旺城投资有限公司

龙岗龙岗龙岗龙岗龙岗龙岗

深圳市爱联股份合作公司輋吓分公司

龙岗

深圳市创展置地实业发展有限公司

2150.35

41

深圳中海地产有限公司深圳市龙富房地产开发有限公司深圳市承翰投资开发集团有限公司深圳市天利安实业发展有限公司深圳市振业（集团）股份有限公司深圳市金海港实业有限公司

2926.62

39

2187.987355.692692.568974.891247.68

507050312

深圳天俊实业股份有限公司深圳市腾凯实业有限公司深圳市大贸股份有限公司深圳市盛平股份合作公司

1585.97

24

1025.012457.933246

11025

深圳万科恒大物业有限公司

2179.22

51

区域龙岗盐田

深圳市创建业房地产开发有限公司

宝安宝安

深圳市力基房地产有限公司深圳市展远房地产开发有限公司

7354.417666.17

9593

开发商

（㎡）

深圳市星河房地产开发有限公司

深圳市暗径股份合作公司

11318.64

13

2447.59

39商业套数

睿智华庭金色盛晖华庭水榭春天花园雍景湾花园中森双子座公馆首创八意府中航北苑大厦华盛新沙荟名庭

龙岗龙岗宝安南山龙岗龙岗福田宝安

深圳市翡翠花园房地产开发有限公司

深圳市金盛丰贸易有限公司深圳市水榭花都房地产有限公司

深圳招商房地产有限公司深圳市友盛置业有限公司深圳市尚模发展有限公司深圳市中航城置业发展有限公司深圳市沙井坣岗股份合作公司

3997.77757.1922468.542964.22907.197489.595350.492495.15

42106735369225361056176291073234154674231272301418150322214

(一期)纯水岸(九期)中粮鸿云花园桐林公寓泛海拉菲花园（二期）

东晟时代花园家和盛世花园

景和园天健时尚名苑廊桥花园万科金域缇香花园

龙岗

一期香山里花园(二期)上东湾雅居融富花园二期田厦金牛广场绿海湾花园招商果岭花园君临天下名苑广业成学府道花园万科金域缇香花园

宝安

一期保利上城花园保利上城花园

龙岗龙岗南山盐田龙岗南山南山南山宝安福田南山龙岗龙岗

深圳市华盛置业有限公司深圳华侨城房地产有限公司中粮地产（集团）股份有限公司深圳市桐林房地产开发有限公司

深圳市光彩置业有限公司深业南方地产（集团）有限公司

深圳市岗宏集团有限公司

8551.05

深圳市铭兴实业发展有限公司

布吉福田福田

深圳市信义房地产开发有限公司深圳市天健房地产开发实业有限公司

深圳市皇城地产有限公司

深圳市万科城市风景房地产开发有限公司

深圳华侨城房地产有限公司深圳市沙进贸易股份有限公司深圳市东方置地集团有限公司深圳市田厦房地产开发有限公司深圳市南山荔源实业股份有限公司

3393.32

深圳市名居房地产有限公司

宝安福田龙岗

深圳市美越房地产顾问有限公司君豪实业发展（深圳）有限公司深圳市广业成投资发展有限公司深圳市万科城市风景房地产开发有限公司

深圳市雅豪园投资有限公司深圳市雅豪园投资有限公司

9497.624437.062967.641871.341454.47660.31273.46960.314190.4604.41633.744999.24784.616262.76878.375357.7211815.64762.8424960.68

保利上城花园保利上城花园佳华名苑中泰艺术名庭

熙和园第五园（七期）阳光海滨花园万科翡丽郡花园汉京湾雅居深业御园合计

龙岗龙岗宝安南山龙岗龙岗南山宝安南山龙岗

深圳市雅豪园投资有限公司深圳市雅豪园投资有限公司深圳市佳华房地产开发有限公司深圳市众联业贸易有限公司深圳市君成投资发展有限公司深圳市万科南城房地产有限公司深圳市阳光海滨投资有限公司深圳市广盛荣投资有限公司深房许字（2011）南山010号深业南方地产（集团）有限公司

3628.81691.735802.211704.915627.29734.435460.616731.672662.053021.12271628.58

58115631747130502387

数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部

2011年有55个项目取得商业预售，比2010年少4个，总供应面积27.16万㎡，虽然批售项目较上年没有大幅减少，但批售量却同比减少了43%，全年批准预售商业物业2387套，同比2010年减少26.35%。相较去年，2011年的商业供应缺乏大体量及城市综合体类的商业供应，商业体量在1万平以上的项目全年只有6个，分别是龙岗的大型社区东晟时代花园（深业东城国际）、宝安大型楼盘水榭春天花园、南山的田厦金牛广场、盐田的和亨城市广场、福田的廊桥花园和桐林公寓。批售的纯商业和写字楼底商分别是 …… 此处隐藏：7017字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……