2010年南京房地产市场年报

针对南京房地产市场2010年总体走势进行了分析

2010年南京房地产市场年报

针对南京房地产市场2010年总体走势进行了分析

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2010年城市经济分析

2010年政策环境分析

2010年南京房地产市场分析

2011年运行趋势预判

本报告数据来源：南京市统计局官方网站、南京网上房地产、南京搜房网、新浪房地产

针对南京房地产市场2010年总体走势进行了分析

PART

1

2010年城市经济分析

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GDP2010年南京市宏观经济企稳回升，经济总量再创新高

07年一季度~08年二季度，南京市GDP增幅平均达18.09%;其中，在08年二季度达到峰值20.40%。 08年三季度~ 09年二季度，南京市GDP增幅平均为10.34%;其中，09年一季度、二季度GDP增幅已 逐步回落至6.97%、8.97%,处于历史低位。 在09年三季度~今年一季度，在经济逐步复苏的过程中，政策进入真空期。前期扶持性政策效应仍 在延续，受经济复苏预期影响，以楼市为代表的行业开始迅速进入快速发展阶段，并带动整体经济 强劲反弹。 从指标来看，2010年三季度GDP增幅已出现较大幅度回落，只有9.68%,考虑到居高不下的CPI(11 月份南京为5.3%),经济放缓的速度将更为明显。

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固定资产投资

固定资产投资：区域经济投资型拉动特征明显，城市新发展战略提供二次投资契机。

2003年，南京提出“一城三区、跨江发展”的发展战略 ，在此背景下，当年全社会固定资产投资 增幅达58.2%,其中，基建投资增幅高达83%。 2009年，南京城市外延的扩展，提出“一主城三副城八大新城”的开发战略。在此带动下，2009、 2010年全社会固定资产投资增幅达到23.90%、24%,从而拉开了新一轮的城市建设高潮。 2010年1-11月份，南京市全社会固定资产投资累计3012.41亿元，同比增幅24%,与2009年全年相 比增幅12.91%,延续了2009年投资加大的发展态势。

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本外币贷款余额 金融危机信贷扩张政策负面效应初步显现后，本年度，央行连续六提存款准备金率、两 次加息收缩资金流动性，极大程度上遏制了资金流动性过剩的发展势头。

鉴于通货膨胀愈演愈烈的态势，央行下半年开始连续六次上提存款准备金率，并两次加息。金融机构贷款开 始逐渐收紧，截至年底，南京金融机构本外币贷款余额增幅已与07年、08年相当，但考虑到09年基数较大， 目前的市场资金流动性仍较宽裕。

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财政收支 地方财政一般预算收支增幅与经济发展状态相辅相成，2010年，财政收支状况好转，首 次出现盈余96.2亿

截至2010年11月，南京市地方财政一般预算收入累计为466.97亿元，地方财政一般预算支出为370.77亿元， 六年来首次出现盈余96.2亿元。 2005年-2010年，地方财政一般预算收入增幅年均为20.30%,高于整体经济的发展速度，政府对社会财富 的再分配作用

在不断加强。如果考虑到土地出让的地方收入，政府收入将更显盈余，国富更有待民强。

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人均可支配收入 截至9月份，南京市人均可支配收入同比增幅10.7%。考虑到通货膨胀因素，实际涨幅仅 6.8%。

2009年南京人均可支配收入增幅仅10.30%,低于地区生产总值(11.5%)1.2个百分点。2010年三季度数 据显示，南京市人均可支配收入增幅10.7%,低于地区生产总值(13.3%)2.6个百分点，二者差距有进 一步拉大的趋势。

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恩格尔系数 恩格尔系数为0.35,属于相对富裕的城市行列。自2005年南京从小康水平跨入相对富裕 阶段就一定停留该区间，甚至部分时期恩格尔系数不降反升，与近年来经济的快速发展 形成了鲜明的对比。

生活水平

贫穷

温饱

小康

相对富裕

富裕

极其富裕

恩格尔系数

>60%

50%-60%

40%-50%

30%-40%

20%-30%

<20%

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南京城建规划

对南京未来影响至深的城建规划

一主城 三副城 八新城

南部新 城

地铁

……十二五期间，南京将组织实施八大工程，360个左右重大项目，计划投资13100亿元左右。

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《南京城市总体规划修编成果草案(2007年-2030年)》一主城三副城八新城

主城”指传统新街口地区、河西新城、南部新城河主城北部地区 “三副城”,则是江北、东山和仙林的升级。 “八新城”,分别为桥林、板桥、龙潭、永阳、淳溪、滨江、汤山和禄口。城市人口 10年后，南京常住人口则将从现在的741万，增加至1060万。 城市交通方面 将由“井字加外环”,升级为“井字三环”,并且向多个方向快速联通。市民关注 的过江通道，将由现在规划的10条，增加到14条。

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南部新城南部新城将与主城区、河西三足鼎立 南部新城以南京南站地区(5.63平方 公里)、红花机场地区(约10平方公里) 为核心，包括雨花台宁南地区和江 宁东山新市区(含土山)部分地区在内 共约48平方公里。作为未来的主城 南部中心，南部新城将与主城区、 河西共同构建成三足鼎立的格局。

主城区

南部新城主城

河西 新城

南部 新城

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地铁“十二五”期间，南京预计将投资1000亿元。 加快轨道交通建设，提高快速通勤能力，包括地 铁3号线、10号线、机场线、4号线一期、11号线 一期、12号线等项目11号线 4号线

12号线 10号线 3号线

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南京城市经济运行小结

南京市经济周期性波动特征明显。 随着南京市“一主城三大副城八大新城”发展战略的提出，以及青 奥会在宁举办的契机，区域内必将掀起新一轮的建设热潮，并带动

整体经济进入新一轮的发展周期。 投资拉动型的经济发展模式虽在一定程度上带动了经济的发展，但 并未实质性提升人们的收入水

平。居民收入水平提升缓慢，消费也 难以有效放大，未来经济持续快速发展的不确定性因素增多。

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PART

2

2010年政策环境分析

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全年调控政策列举