昆明市城中村改造征地拆迁补偿安置指导意见

昆明城中村改造相关法律

昆明市城中村改造征地拆迁补偿安置指导意见

为加强和规范我市“城中村”改造工作，促进“城中村”改造工作健康发展，结合《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国物权法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《云南省城市房屋拆迁管理规定》、《昆明市人民政府关于加强农房管理禁止违法加层的通告》（以下简称《通告》）、《昆明市人民政府办公厅关于印发昆明市近期征地工作实施方案的通知》（以下简称《通知》）、《昆明市人民政府办公厅关于开展被征地人员基本养老保险试点工作的通知》（以下简称《试点通知》）等现行法律、法规和“城中村”改造工作的特点和实际，制定本指导意见。

一、指导思想、工作原则

（一）指导思想

以“三个代表”重要思想和科学发展观为统领，昆明市九届四次全会确定的城市发展战略、方针原则和总体要求为指导，推进我市“城中村”改造进程，加快城乡一体化建设，完善城市功能，改善城市环境，提升城市品位，促进城市经济社会协调发展。

（二）工作原则

1、一村一策、统筹发展。按照“市区联动、以区为主”原则，区（县）政府（以下简称地方政府）要根据被改造“城中村”的实际情况，着眼于保证居民居住水平不断提高，与促进区域经济发展紧密结合，充分调动基层组织的工作积极性，处理好集体经济的转型、转性，充分考虑产业的优化布局与结构调整，制定对应的征地拆迁安置补偿标准和实施细则，报市城中村改造领导小组备案。

2、创新机制、有序推进。“城中村”改造工作要以创新机制、完善政策、提高效能为核心，探索切实可行的改造模式和机制，完善决策和执行体系，深化、细化规章制度，强化管理措施，规范城市土地、规划、建设管理程序，使“城中村”改造工作走上法制化、规范化的轨道，按照先易后难、先急后缓，有计划、有步骤地推进“城中村”改造工作有序开展。

3、严格程序、依法拆迁。地方政府要紧紧围绕“城中村”改造工作任务，制订详细拆迁计划和安置补偿方案。依照国家规定，严格按照法律、法规解决拆迁纠纷，做到依法拆迁，有情拆迁和文明拆迁，切实保护被拆迁人的合法权益。

4、配套跟进、维护稳定。推进“城中村”改造的同时，要积极跟进集体经济组织改制、户籍转变、劳动就业与社会保障体制改革，完善相关政策规定和实施细则，在加速推进城市化进程中确保社会稳定。

二、土地征收原则

（一）依法通过行政划拨方式取得土地使用权的，按25万元/亩给予补偿。

（二）通过出让方式使用土地的，按出让合同确定的用途出让剩余年限评估后补偿。

（三）依法办理部分手续，但未取得国有土地使用证的，按实际发生的费用，凭原始收据凭证据实退补。

（四）属于8 31清理对象，手续补办齐全但未取得国有土地使用证的，按当时取得土地的成本价加银行同期存款利息补偿；手续不全的，按实际发生的费用，凭原始收据凭证据实退补。

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（五）对国有企业的土地征收，除按25万元/亩标准给予补偿外，拆迁人应与企业的上级主管部门认真研究企业生产设施、企业职工及家属的搬迁安置方案，做好此类企业的拆迁安置补偿工作，解决好企业职工的后顾之忧。

（六）集体经济组织建设用地和集体农用地土地征购补偿标准，由地方政府根据项目具体情况自行制定。农村公共设施建设用地，按本地段基准地价给予补偿。

（七）按照《试点通知》（昆政办〔2006〕136号）要求缴纳的每亩3万元标准社保基金，由地方政府以被拆迁农村社区/办事处为基本单位，建立健全社会保障制度。

三、建（构）筑物拆迁补偿原则

（一）拆迁国有土地上具有合法产权的建（构）筑物和附着物，按照国家、省有关房屋拆迁管理的规定进行评估，并给予补偿安置。

（二）集体建设用地上的建（构）筑物拆迁补偿标准及房屋装修、附属设施补偿标准由地方政府制定。

（三）对于农村宅基地上的住宅，按照《通告》规定，按照建盖楼层不超过四层、建筑面积不超过300平方米的原则进行补偿安置。

四、征地拆迁安置补偿方式

“城中村”改造征地拆迁安置可采取货币补偿或产权调换两种方式进行。被拆迁人可以任意选择一种补偿安置方式。同时鼓励“城中村”改造工作参与各方，创新思路、创新途径、创新方法，创造具有可操作性的新的安置补偿方式和机制，为我市的“城中村”改造工作探索新的途径和方法。

（一）货币补偿方式

1、拆迁国有土地上的合法建（构）筑物（包括住宅与非住宅），采取货币补偿方式的，按照评估结果确定补偿价格。

2、集体土地上被拆迁农村居民宅基地、非经济组织和非住宅建（构）筑物选择货币补偿的，由拆迁人足额向被拆迁人支付征地拆迁补偿费。

3、被拆迁人选择货币安置补偿方式的，被拆迁人自行解决安置房源。

（二）产权调换方式

1、住宅产权调换安置以分区、定点、定向、限价、限量的方式进行安置。在规定补偿面积标准内，按“拆一还一”方式进行安置，面积不足部分以货币方式补偿，面积超过部分按所超面积补差。

2、对选择产权调换安置方式的被拆迁户的临时安置地，由被拆迁人自行解决。

3、 拆迁人在与被拆迁人签定产权调换安置协议后，必须于24个月内向被拆迁人提供安置房源。

五、其它补助

对于五保户、民政部门抚养的孤寡老人、烈士家属、国有企业下岗待业，属于“低保”的职工、残疾困难户或特困户，在提供有效证件的情况下并积极配合支持征地拆迁工作的，每户可以享受一定数额的补助，补助标准由地方政府或拆迁人制定。

（此件发至县级）

二〇〇八年四月十八日

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解读城中村改造税收政策

城中村改造中，单位、个人取得的拆迁补偿费征收营业税吗?个人取得的补偿费缴纳个人所得税吗?政府、拆迁公司、房地产企业等用自建房或商品房进行安置补偿的如何计征营业税?

作为昆明市改善民生的重大工程，城中村改造中涉及的众多税收政策出台。

个人补偿费 免征所得税

城中村改造中，必然涉及拆迁补偿问题。拆迁户和企业较为关注的问题就是，取得的拆迁补偿费如何计税?记者从昆明市地税局了解到，根据有关规定：只要是按照城市发展规划，在旧城改造过程中，单位和个人因土地被征用而取得的不动产拆迁补偿费，均不征收营业税;个人取得的补偿费，属于补偿性质的收入，所以，不管是现金还是实物，都不计算在个人交纳所得税的应纳税所得额中。

如市民王女士因城中村改造获得现金补偿8万元，扣除各种保险后，她当月收入为3000元。按我国现行税率计算，王女士当月需要交纳的税款为(80000+3000-2000)*40%-10375=22025元。如果补偿可在应纳税所得额中全额扣除，王女士当月则只需要交纳税款(3000-2000)*10%-25=75元。

买安置房 超过补偿部分仍要交契税

根据相关规定，土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属，用于和被征用、占用的土地、房屋相同用途的，其成交价格或评估价格相当于补偿费部分，免征契税;超过补偿费的部分，仍征收契税。

据介绍，拆迁户申请新购房屋的契税减免税手续时，要向拆迁地的地税机关提供与实施拆迁的公司签订的拆迁补偿合同。税务机关按拆迁补偿合同载明的补偿金额确定契税减免金额。