房地产投融资方法及风险管理

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房地产投融资决策及其风险管理案例分析Case Study on How to Make Real Estate Investment and Financing Decisions, Risk Management

王洪 清华大学经济管理学院© Shimai Consulting 2004

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1.房地产投资决策

一项商业行为的目标可能往往包括： 使股东的财富人长远来说达到最大 短期的财务目标，比如现金流的要求 或者非金融性质的目标，例如 友好工作环境，机会均等的雇佣政策 困难的时期留住高素质的雇员 拥有最高质量的地产 拥有某种物业的最大地产商

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1.房地产投资决策

开发商的目标： 将资本投资在那些产生的税后收益较高的项目上，与其它可选投 资比较时必须考虑到风险因素并作适当的调整 投资家的目标： 以小于其内在价值(即资产可产生未来现金流的现值)的价格来 购买不动产或者不动产证券

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1.房地产投资决策

计算程式

估计毛租金 减去估算的空臵损失 加上其它收入 =实际的总收入 减去运营费用 =净运营收入或“NOI” 减去债务还本付息 =税前现金流(“BTCF”) 把抵押偿还本金加到BTCF上 减去折旧 =须纳税的收入 减去应缴税金或者加上节省的税款 =税后现金流(“ATCF”)

应对上述各项参数投资期5到10年的变化进行估测

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1.房地产投资决策

重要的金融比率(用于决定投资的可行性) 毛租金乘数 贷款价值(LTV)比 债务覆盖率(DCR) 盈亏平衡点

费用比 税前股本回报率 税后股本回报 资产回报

内部回报率 转售价格

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1.房地产投资决策

有关财务杠杆和运营的比率(用于风险管理) 贷款价值比率 债务覆盖率(DCR) 盈亏平衡点 费用比

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1.房地产投资决策

毛租金乘数(相当于“投资回收期”) 收购价除以毛租金 此比率越低越好 一个很简单的数字比较，一般只能用作投资项目的初略筛选

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1.房地产投资决策

贷款价值比 抵押贷款额(Loan)/收购价(Value)

估量房地产投资的金融风险 违约风险随LTV的升高而升高 行业内典型的LTV控制在75%以下

债务覆盖率(DCR) 净营运收入/债务还本付息

必须超过1.0才有能力偿还抵押贷款 大多数贷出方一般要求债务覆盖率达到约1.1或1.3

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1.房地产投资决策

盈亏平衡点 (运营费用+抵押付款)/估计毛租金

建筑为了能支付所有的现金开支和融资偿还必须达到的入住率 一般在65%至95%范围内

费用比 运营费用/实际

的总收入

用于与其他的房地产作比较，单独本身并无太大的用途 应该足够高以保持物业的正常运转，同时使有关费用如能源成本得到控 制避免浪费

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1.房地产投资决策

单一期间的或者静态的赢利量度标准 税前股本回报率 税后股本回报率 资产回报或者期初资本还原率

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1.房地产投资决策

税前股本回报率 税前现金流量/股本投资额

往往用一测度初始赢利水平 此比率越高越好 通常第一年税前股本回报率一般在4-10%的范围内

税后股本回报 税后现金流/股本投资额

类似于税前股本回报率 加上考虑到投资房地产常可避税的好处 能常第一年大致在5-12%范围内

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1.房地产投资决策

资产回报率 净营运收入/收购价或者市场价值

又称资本还原率，反映总体回报水平 一项物业可以承受多大的债务；此比率越高，表示可支持的俩务就越多 通常资本还原率大致在8-12%范围内

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1.房地产投资决策

多期间或者动态回报量度 净现值(NPV) 内部回报率(IRR)

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1.房地产投资决策

转售价格计算 预定年的净运营收/R

这里R表示物业的期末资本还原率 记住从期待的转售价格中扣除合理的交易成本 并须考虑到税收的影响

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1.房地产投资决策

净现值(NPV)的计算 预测未来的现金流 以要求的回报率把未来的现金流折成现值：

现值V0=CF1/(1+r)+CF2/(1+r)2+…+(CFt+Vt)/(1+r)t 决策的基本原则是

选择NPV(=CF0+V0)最大的方案，即NPV最大化 永远不要选择NPV小于0的方案 要求的回报率=底限回报率=无风险回报+风险回报 正常的投资收益(即预期回报)中已考虑了风险程度的影响，如果 NPV>0,r就会超出正常收益

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1.房地产投资决策

内部回报率(IRR)的计算 NPV=0,或：股本CF0=未来现金流贴现V0=

CF1/(1+ irr)+CF2/(1+irr)2+…+(CFt+预定转售CFt)/(1+irr)t 可使用税前或者税后现金流分别计算税前或者税后内部回报率

测量预定投资期总体回报最常使用的方法，常与投资者要求的回报率相 比较 通常IRR大到在12%至15%的范围内，对于新的或投机性的投资可超过 20%以上

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