乡镇房地产市场营销策略分析(3)

本文做了关于我国乡镇地区房地产市场营销策略的分析，以阜阳市为例，目的在于找出一个适合我国经济欠发达的乡镇地区房地产市场营销策略。

一、阜阳地区及乡镇房地产基本情况简介

（一） 阜阳地区简介

阜阳市地处安徽省西北方向，属于安徽省的第四大城市，下辖三区四县和一个省直辖县级市（颍州区、颍泉区、颍东区、太和县、临泉县、阜南县、颍上县和界首市），阜阳市户籍人口2012年为1014.8万人，常住人口约有760万人，

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阜阳市面积为9775平方公里，人口排名属安徽省第一，同时也是全国比较大的地级市。阜阳地区交通发达，公路、铁路、航空、内河运输等均位于安徽省前列，属于安徽省三大交通枢纽之一。阜阳地区商业经济比较发达，商品零售金额位于全省第二仅次于省会合肥市。

目前，阜阳地区除市区及界首市外四县情况如下：颍上县共有30各乡镇，348个村（社区），人口172万；阜南县共有30个乡镇，152万人口；太和县共有31个乡镇，171万人口；临泉县共有31个乡镇，230万人口。

综上可知，阜阳地区幅员广阔、经济发展潜力大、人口多、人口基数大，所以阜阳地区乡镇房地产市场潜力大具有典型性，研究阜阳地区的乡镇房地产营销状况具有一般性代表意义。

（二）阜阳地区乡镇房地产市场目前状况 1.开发商实力弱技术差

目前关于阜阳地区乡镇房地产开发商来看，外地进入的大中型地产企业几乎没有，开发商多是县城富户、乡镇企业或是私人开发，开发商人员素质参差不齐总体实力较弱。另外开发商多是没有专业的地产公司甚至没有相应的开发资质，所以他们缺乏经验、缺少相应的 专业技术、缺少管理经验，部分同一市场竞争公司甚至相互针对倾轧，导致市场紊乱畸形发展。

2.开发的小区楼盘档次较低，缺少特色鲜明的建筑形态。

由于项目前期缺乏系统的、科学的进行市场调研，导致开发的楼盘建筑千篇一律不符合当地人居住习惯，没有地方的特点个性，也无法反映出当地的民俗习惯、历史状况和文化传统，无法满足市场需求。由于开发商的经济实力薄弱导致资金分散，房产开发水平低，开发档次也不高，配套设施几乎没有，售后服务体系落后，物业管理几乎没有。比如在太和县的一些乡镇新农村建设，开发商按照政府设置的地皮规划建设商住一体的农村聚居社区，开发的楼盘建筑形式基本上都是联排三层板楼，单调的楼体与村民自建住房无差别，小区无绿化，无休闲活动区域，排水设施不完善，导致销售过慢顾客不买账。

3.基础设施与配套设施落后

进行房地产开发应当遵循经济效益、社会效益、环境效益相统一和全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则,注重节约和合理利用土地,保护和改善城市生态环境,保护历史文化遗产,坚持可持续发展。

但是在乡镇地区由于距离县城市区有不小的空间距离，乡镇居民无法享受城

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