房地产估价技术报告(4)

筑工程预算定额(2003)》、《云南省安装工程消耗量定额(2 003)))及与之配套的取费用定额；《云南省工程建设材料、设备价格信息》等详细预算方法计算得出该类型房屋建筑工程造价并计算建筑的前期工程费用及资金成本等费用最终得出该类房屋建筑重置价值。

建筑安装评估造价费用计算表

建安工程造价估算表

序号 （一） ② ③ （二） （三） （四） （五） （六） ④ ⑤ ⑥ （七） （八） （九） （十） （十一） （十二） （十三） 费用名称 直接费 人工费 材料费 机械费 措施费 其中：通用措施费（占85%） 专业措施费（占15%） 其它项目费 管理费（三类工程） 利润（三类工程） 规费 社会保障及住房公积金 工程定额侧定费 意外伤害保险费 税金 建筑工程造价 给排水及电气照明安装工程费 建它工程造价 前期费 其它费 资金成本 重置全价 建安单价 重置单价 计算公式 ①+②+③ （1）×工程数量 （4）×工程数量 （6）×工程数量 按（一）的比例估算 56.55 56.55 按（一）的比例估算 [①+③] ×费率 [①+③] ×费率 ④+⑤+⑥ ①×费率 [（一）+（二）+（三）+（四）+（五）] ×费率 [（一）+（二）+（三）+（四）+（五）] ×费率 [（一）+（二）+（三）+（四）+（五）+（六）] ×费率 （一）+（二）+（三）+（四）+（五）+（六）+（七） （八）×费率 （八）+（九） （十）+费率 （建安造价+前期及其它费）×利率×1×0.5 建安造价+前期及其它费+资金成本 费（税）率 12.00% 85.00% 15.00% 1.50% 18.00% 9.00% 26.00% 0.00% 0.20% 3.24% 0.50% 7.40% 5.31% 金额 471.23 121.97 324.69 24.57 56.55 48.07 8.48 7.07 26.38 13.19 32.86 31.71 0.00 1.15 19.68 626.94 152.60 779.54 57.69 0.00 22.23 859.46 779.54 859 砖混结构重置单价取整为：859元／平方米 ②成新率的确定计算

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理论成新率=(1一已使用年限／设计规定使用年限)x 1 00％，由于委估房屋为砖混结构生产用房，建筑设计经济耐用年限为40 年，至评估基准日已使用年限为4年。

理论成新率=(1—4／4 0)×1 00％=9 0％ ③现场勘查成新率采用打分法确定：

根据对该建筑的实地详细勘察，并向有关管理人员询问该建筑的相关情况参照“房屋完损评定标准”分项确定建筑的现场勘查成新率。

砖混结构厂房成新率计算表

序号 1 2 3 4 5 A 1 2 3 4 5 B 1 2 装修 结构 分项 基础 承重构件 非承重结构 层面 地面 小计 门窗 外墙 内墙 顶棚 其他 小计 水卫 电照 暖通 其他 小计 A+B+C= 12

标准分 20 30 15 20 15 100 25 20 20 20 15 100 25 30 35 10 100 评定分 18 28 13 18 14 91 23 18 18 17 13 89 23 29 33 8 93 91.00% 设备 3 4 C 勘查成新率

评定依据 未发现明显不均匀下沉 可见部分未发现明显变形 墙体基本完好 防水未见渗漏 面层存在一定磨损 权重80% 轻度变形受损 完好 一般性蚀落 一般完好，局部老化剥落 使用正常 权重10% 基本完好，个别轻微渗漏 线路装置基本完好，设备可满足使用要求 设施设备完好 使用正常 权重10% ④综合成新率的确定：

综合成新率=勘查成新率×6 0％+理论成新率×40％ =91％×60％+90％×4 0％ =91％(取整)

⑤砖混结构厂房评估单价=重置单价×综合成新率

859元／㎡×91％ =781．69元／㎡

本次评估砖混结构厂房评估单价取整为782元／㎡ (2)砖木结构厂房

以委估房屋5幢为例：5幢为云南长宇清真食品有限公司生产车问，单层砖木结构，外墙为涂料，建成于2 006年，内部按食品生产要求进行装修，室内地面铺地砖，墙面部分贴墙砖，顶面为塑扣板吊顶，塑钢窗、通风、采光良好、工程质量良好，房产的保养、维护状况一般。

①成本法求取房屋建筑物价格：

工程直接费参照用云南省多项类似结构的房屋耗材、工时、机械计取直接费值。然后根据现行使用定额《云南省建筑工程预算定额(2 003)》、《云南省安装工程消耗量定额(2003)》及与之配套的取费用定额；“云南省工程建设材料、设备价格信息》等详细预算方法计算得出该类型房屋建筑工程造价并计算建筑的前期工程费用及资金成本等费用最终得出该类房屋建筑重置价值。

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建筑安装评估造价费用计算表

建安工程造价估算表

序 号 (一) ① ② ③ (三) (四) (五) (六) ④ ⑤ ⑥ (七) (八) (九) (十) 直接费 人工费 材料费 机械费 措施费 其中：通用措施费(占85%) 专业措施费(占15%) 其它项目费 管理费(三类工程) 利润(三类工程) 规费 社会保障及住房公积金 工程定额侧定费 意外伤害保险费 税金 建筑工程造价 给排水及电气照明安装工程费 建安工程造价 其它费 费 用 名 称 ①+②+③ (1)×工程数量 (4)×工程数量 (6) ×工程数量 按(一)的比例估算 40.78 40.78 按(一)的比例估算 [①+③] ×费率 [①+③] ×费率 ④+⑤+⑥ ①×费率 [(一)+(二)+(三)+(四)+(五)] ×费率 [(一)+(二)+(三)+(四)+(五)] ×费率 [(一)+(二)+(三)+(四)+(五)] ×费率 (一)+(二)+(三)+(四)+(五) +(六)+(七) (八) ×费率 (八)+(九) (十) ×费率 (建安造价+前期及其它费) ×利率×1×0.5 建安造价+前期及其它费+资金成本 建 安 单 价 重 置 单 价 计 算 公 式 12.00% 85.00% 15.00% 1.50% 18.00% 9.00% 26.00% 0.00% 0.20% 3.24% 1.50% 7.40% 5.31% 费(税)率 金 额 339.79 113.56 208.52 17.71 40.78 34.66 6.12 5.10 23.63 11.81 30.37 29.53 0.00 0.84 14.63 466.11 152.60 618.71 45.78 0.00 17.64 682.13 618.71 682 (十一) 前期费 (十二) 资金成本 (十三) 重置全价 砖木结构重置单价取整为：682/平方米 ②成新率的确定计算

理论成新率=（1-已使用年限/设计规定使用年限）×100%，由于委估房屋为砖木结构生产用房，建筑设计经济耐用年限为30年，至评估基准日已使用为4年。 理论成新率=（1-4/30）×100%=86.67% ③现场勘查成新率采用打分法确定：

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砖木结构重置单价取整为：682元／平方米 ②成新率的确定计算

理论成新率=(1一已使用年限／设计规定使用年限)×100％，由于委估房屋为砖木结构生产用房，建筑设计经济耐用年限为30年，至评估基准日已使用年限为4年。

理论成新率=(1—4／30)×100％=86．67％ ③现场勘查成新率采用打分法确定：

⑤砖木结构厂房评估单价=重置单价×综合成新率 =682元／元×88％ =600．1 6元／m。

本次评估砖木结构厂房评估单价取整为6 00元／㎡ (3)计算估价对象房屋的总价

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