房地产估价技术报告(2)

估价对象为工业厂房及工业用地，有独立产权，可独立转让，但市场变现有一定难度，需要一定的时间，且变现价值与市场正常成交价会有一定差异。

五、最高最佳使用分析：

房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。最高最佳使用是指法律上允许、技术上可行、经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值使用。根据《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》记载，估价对象的用途为工业用地和工业厂房，根据对估价对象的综合分析，保持现用途已为最高最佳使用。

六、估价测算过程：

由于估价对象为工业厂房，其所处区域没有可用以参照的成交实例，其房地产所产生的客观纯收益也无法获取，因此本估价报告采用成本法评估，并运用数理统计分析的有关方法，结合估价人员的经验，最终确定估价对象的估价结果。具体计算过程为：首先用市场比较法求取别墅土地的价值，然后用重置成本法求取建筑物的价值，两者相加得出委估房屋房地合一的价值。

1、用市场比较法求取委估对象土地的价值

在求取某一宗待估土地的土地价格时，根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易

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情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地在评估时日地价的方法。其计算公式为：待估宗地价格=比较案例价格×(待估宗地情况指数／比较案例宗地情况指数)×(待估宗地价期日地价指数／比较案例宗地交易日期地价指数)×(待估宗地区域因素条件指数／比较案例宗地区域因素条件指数)×(待估宗地个别因素条件指数／比较案例宗地个别因素指数)

比较案例情况说明表

比较因素 位置 土地用途 交易日期 交易情况 土地使用年限 交易类型 与原料消费市场的位置关系 道路状况 道路通达度 交通运输设施完备度 基础设施供给及其费用 产业集聚度 自然条件 规划限制 污染管制 地形与地势 地质与水文条件 宗地面积 邻接道路的宽度等级及通达性 与干路及主要交通运输设施的位置关系 基础设施通达与供给度 土地使用限制

区 域 因 素 个 别 因 素 待估宗地 东川区铜都镇新街村 工业 2010.07 正常 46.33 出让 较好 较好 距离主干道小于100米 完备 较好 好 较好 无 无 较好 较好 适中 较好 较近 较好 无 案例一 案例二 案例三 东川区铜都镇 东川工业园区 东川工业园区 工业 2010.04 正常 50 出让 较好 较好 临主干道 完备 较好 好 较好 无 无 较好 较好 较好 好 临主干道 好 无 工业 2010.03 正常 50 出让 较好 一般 临支路 较完备 较好 好 较好 无 无 较差 较好 适中 一般 一般 一般 无 工业 2009.12 正常 50 出让 较好 较好 临次干道 较完备 较好 好 较好 无 无 较好 较好 较好 较好 较近 较近 无 7

确定调整系数：

(1)交易情况修正

待估宗地与比较实例均为正常的市场交易价格，无异常情况，故不需做交易情况修正。

(2)交易时间修正

云南省实行了国有土地储备和公开交易制度后，对土地利用进行了合理调整，优先满足社会公益事业、基础产业和新兴产业的用地需求，而且对新兴产业、公益事业采用成本价或划拨方式供地。加强地价的管理，合理控制土地的成本，变“生地、毛地”供应为“熟地、净地”供应，保证了城市规划的落实，使土地价值与价格趋于平衡。根据昆明市东川区国土资源局公布的数据显示，今年东川区土地交易价格与去年同期相比价格没有发生较大变化，尤其是工业用地今年上半年来交易价格 变化幅度不大，因此本次估价期日和各交易案例交易时的地价指数可不作修正。

(3)区域因素及个别因素

区域因素及个别因素每项均分为好、较好、一般、较差、差五个等级，以待估宗地为100，每相差一个等级修正1％。

根据以上分析建立土地比较因素条件指数和修正计算表(下表)。

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比较因素条件指数和修正计算表

比较因素 交易价格（元/平方米） 土地用途 交易日期 交易情况 土地使用年限 产易类型 与原料消费市场的位置关系 道路状况 道路通达度 交通运输设施完备度 区域 因素 基础设施供给及其费用 产业集聚度 规划限制 污染管制 地形与地势 地质与水文条件 宗地面积 个别邻接道路的宽度等级及通达性 因素 与干路及主要交通运辅设放的位置关系 基础设施通达与供给 土地使用限制 待估宗地比准价格（元/平方米） 估价对象 待估 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 案例一 445 100 100 100 100 100 100 100 101 100 100 100 100 100 100 100 101 101 101 101 100 423.40 案例二 390 100 100 100 100 100 100 99 99 99 100 100 100 100 98 100 100 100 99 99 100 418.47 案例三 410 100 100 100 100 100 100 100 100 99 100 100 100 100 100 100 101 99 100 99 100 418.37 (4)求取比准价格

比准价格=实例交易单价×交易情况修正系数×交易日期调整系数×土地用途调整系数×区域因素调整系数×个因素调整系数(见上表)

(5)计算土地评估单价

通过对可比实例价格进行调整，本次估价确定采用A、B、c三个可。比实例比准价格的算术平均值作为本次评估土地的评估单价，即：

土地评估单价=(423.40+418.47+418.37)÷3

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=420．08元／㎡

本次估价取整为：420元／㎡

(6)计算估价对象土地的总价

估价对象土地总价=估价对象土地面积×估价对象土地评估单价

=3156.50㎡×420元／㎡ =132.60万元

2、用重置成本法求取委估对象建筑物的价值 重置成本法是采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。成新率根据现场勘察打分及结合估价对象使用年限综合评定。

房屋评估价值=建筑物重置价值×建筑物综合成新率 (1)砖混结构厂房

以委估房屋l幢为例：1幢为云南长宇清真食品有限公司办公用房，2层砖混结构，外墙为涂料，建成于2006年，内部均为中等装修，办公室地面铺地砖，墙面和顶面刷乳胶漆，铝合金窗、木门或防盗门，通风、采光良好、工程质量良好，房产的保养、维护状况一般。 …… 此处隐藏：1179字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……