万科物业管理培训案例（37个案例）(9)

10、相邻两家因采光权而产生纠纷

案情介绍：

甲在某市区向中胡同9号院有私房9间。乙系甲的同院邻居，在该院也有私房2间。从1996年起，乙租住甲北房最西2间，并从西起第一间门前向南1.10米处自建一个8平方米厨房。当时双方均无异议。

1991年5月，乙退还甲的两间私房，搬至一居民小区居住。乙在该院内的两间私房由已的女儿丙一家三口居住，原自建小厨房也由丙继续使用。乙搬出后，甲即要求乙、丙拆自建厨房，以免影响房屋的通风采光，双方争执不一。 1991年6月，甲以乙、丙为告诉到区法院，要求乙、丙拆除自建房，排除妨碍。乙、丙以自建房仍需继续使用为由，拒绝拆除。区法院经过审理，判决被告乙、丙在判决生效一个月内将其在向中胡同9号院内的自建房拆除。

点评：

本案涉及的是相邻关系中通风、采光问题，解决问题的关键是能否任定乙的自建房对甲房屋的通风、采光构成妨碍，同时又要兼顾历史形成原因和方便生活的原则。

1、从乙自建房的位臵看，距甲北房西侧的2间房由已租住，甲在当时并无异议。甲现收回原出租房屋后，乙的自建房对甲来说已经构成了通风、采光方面的妨碍，根据《民法通则》第83条规定的处理相邻关系的纠纷原则：即有利于发展生产、方便人民群众的生活、公开合理、有利于团结互助。甲要求排除妨碍的要求是正当的。

2、根据河南省《住宅室内装饰装修的管理办法》规定：不能搭建影响他人通风、采光、有碍观瞻的建筑物。因些，人民法院根据双方的实际情况，判乙、丙将自建房拆除一部分，即保证了甲房屋的通风、采光，又兼顾了乙的女儿丙的生活，是完全正确的。

3、从本案的实际情况来看，乙的自建房从1996年开始，已使用20余年，

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归丙继续使用后，丙在向中胡同9号院内又无其他厨房，一旦拆除，势必又给丙家正常生活造成影响。法院根据双方的实际困难和需要，酌情判令乙、丙将自建厨房拆除一部分是正确的，合情、合理、合法。

三、违规篇

1、有人逗留损毁绿地怎么办

案情介绍：

海富花园前原来有一片敞开式绿地。绿地上亭栅多姿,曲径通幽,池水泛光,花木含情。春、夏、秋的傍晚时分,众多住户和游客都喜欢在这里驻足小慧,装点深南东路上这道亮丽的风景线。然而,其中也有一些不太自觉的人,随意在草地上穿行、坐卧、嬉戏,导致绿地局部草皮倒伏、植被破坏、黄土裸露,不得不反复重植,这成为小区管理中的一个难题,管理处想了许多办法,都未奏效。 采取措施：

海富管理处拓宽思路,采取了教、管、疏相结合的新招数:

教--加大宣传力度,提高宣传艺术。首先将警示牌由通道旁移至人们时常穿越、逗留的绿地中,同时将警示语由刺眼的\请勿践踏草地、违者罚款\更改为动心的\足下留情、春意更浓\，让人举目可及怦然心动;

管--配足护卫力量,强调全员管理。针对午后至零时人们出入较多的特点,此间的中班护卫指定一人重点负责绿地的巡逻,同时规定管理处其他员工若发现有人践踏绿地,都要主动上前劝阻(办事有分工,管事不分家,这为高水准物业管理所必须),把绿地管理摆上重要\版面\不留真空;

疏--营造客观情境,疏导游人流向。在只有翻越亭台才能避开绿地通行的地段,增铺平顺的人行通道,;同时把绿地喷灌时间由早晨改为傍晚,保持人流密度大的时段内绿地清新温润(说明白点,就是洒上水。洒了水,请你坐,你会去坐吗?),使人们尽享自然,而又无法作出\石笋系马\等煞风景之举。

三招并用,效果显现。之后,海富花园的绿地中依然游人如织,但践踏绿地的现象已经较为鲜见。草滴翠,花溢彩,树婆娑,勾勒着一片永远的春天。

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点评：

克服人们的劣习,不做宣传教青工作是不行的,光靠宣传教育也是不能的。既要讲道理,使之不想,又要有相关的强有力措施,使之不能、不敢。久而久之,习惯成自然。

2、物业公司擅自停电 法院判业主获赔1元

案情介绍:

2002年3月25日下午4时左右，某业主家里突然被停电。于是就找到该小区物业公司，要求查找停电原因，但物业公司告知他：因其拖欠物业管理费而停电。为此，业主向物业公司提出强烈交涉，但无任何效果。直到3月27日，业主致电供电管理部门，但供电部门的工作人员到达现场后，因其无工作证件而拒绝打开配电房的门。业主认为被告利用管理之便，以停电方式威逼他，给其带来生活的极大不便，请求法院判决被告排除供电妨害，并向原告赔礼道歉，减收一个月管理费，赔偿经济损失1元和精神损失费749元。 案情分析：

物业公司：公司没有采取停电措施，公司的职责是为业主提供优质服务，公司绝对不会采取对原告\停电\之类损害业主利益的事情，而且排除电力故障是供电部门的责任不是由物业公司负责。

3月27日，供电局的人要求该公司打开配电房的门，但因其不是该公司认识的负责本小区用电管理的工作人员，也未能提供相应的工作证件，因此，拒绝打开配电房。

物业公司侵权成立法院经审理后认为：

被告只是物业管理企业，并非供电部门，其无权以任何理由对原告采取停电措施，否则即构成侵权。原告提出减免一个月管理费的请求，属于双方的物业管理合同的范围，与本案侵权纠纷不是同一法律关系，原告应另行主张权利；原告要求赔礼道歉和赔偿精神损失的请求于法无据，法院不予支持；原告提出的1元经济损失赔偿获得法院支持。

3、如何治理乱贴乱画

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案情介绍：

乱派招贴,被人戏称为城市的\牛皮癌\。这种市场经济发育过程中出现的流行病,蔓延到大街小巷。即使是作为全国城市物业管理优秀示范小区的海富花园,也未能幸免。

海富花园管理处下大力气加以整治,力求辟出一方净土。通过加强护卫巡逻工作,很快就基本杜绝了户外乱派招贴。但在楼内乱塞乱贴搬家、装修、送餐、美容之类广告的现象却屡禁不绝。 案情分析：

实行封闭式管理的楼宇内部,又何以如此呢?管理处在查处了几例之后,发现楼内广告的派发有三种情况：一、是经批准入楼为住户提供服务的某些人员顺便所为；二、是以探访名义上楼而实有其它意图的住户亲友乘隙所为；三、是本人承做特定生意的个别住户刻意所为(全面探明原因,才好逐个对症下药)。 采取措施：

据此管理处采取了一系列新办法:

管为本。在每幢大厦入口处设臵一广告橱窗,为向海富花园住户传播信息的各界人士提供广告登载服务,变堵为疏(先提供正当渠道,再去堵歪门邪道,工作阻力就小了),进而实现对其的有序管理。

教为先。发现楼内派发广告,当即接照广告上的联系渠道,或打电话或邀人前来,指出其错误做法和应当怎样去做,敦促其依规行事(抓住其想促成生意的心理,'骗'其上门来接受教育,办法巧妙)。

治为辅。某些单位不听招呼继续乱派广告,就把其列入\黑名单\严格限制这些单位在海富花园内的经营活动,直至真做出保证,并确实改正自己的违规行为。 采取这些办法以后,虽说还未能完全制止住宅楼内乱派招贴的现象,但其频度和数量已经大为减少。

点评：

解决难题一招灵的时候也有,但为数不多。因为许多难题的成因,都是相当复杂的。多数情况下,还是需要采取综合措施,才能全面加以解决。

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四、突发事件篇

1、小区内突然停电 物业公司采取措施

案情介绍：

某日中午约一时，正值午膳时间，笔者 …… 此处隐藏：1960字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……