佛山市物业管理办法(2014)(12)

业主、物业使用人对其负有维护责任的物业，应当按照有关规定和管理规约以及住宅养护标准，定期维修养护。

物业服务企业应当按照物业服务合同对物业定期维修养护。 物业出现安全隐患，危及公共利益或者他人合法权益时，责任人应当及时维修养护。责任人不履行维修养护义务的，业主委员会、居委会协调改正，拒不改正的经业主委员会同意或者按照管理规约，由物业服务企业维修养护或者采取应急防范措施，费用由责任人承担。

物业共用部位、共用设施设备维修、更新时，相关业主、物业使用人应当予以配合。因相关业主、物业使用人阻挠维修、更新，造成其他业主、物业使用人财产损失的，责任人应当予以赔偿。

因物业共用部位、共用设施设备维修、更新等原因，造成房屋、设施设备等损害的，责任人应当予以恢复原状或者赔偿。 第七十四条 物业服务合同应当约定物业服务企业每月用于共用部位、共用设施设备的维护、维修的费用标准。物业服务企业必须每季公布共用部位、共用设施设备的维护、维修费用的使用情况。前期物业管理阶段由建设单位和居（村）民委员会监督，业主委员会成立以后，由业主委员会和居（村）民委员会共同监督。

前期物业管理阶段，每月维护、维修费用不足部分在共有收益独立账户中支出，多余部分滚存入下月维护、维修费用中继续使用。前期物业服务企业退出管理区域，维护、维修费用有结余的，应由建设单位、居（村）民委员会共同监督，缴存入共有收益独立账户中。

业主委员会根据业主大会决定，聘请物业服务企业的物业管理阶段，每月维护费用不足的，可由物业服务企业申请，业主委员会批准，经居（村）民委员会证明，在共有收益独立账户中支出。每月的维护、维护费用有结余的，由业主委员会、居（村）民委员会共同监督物业服务企业缴存入共有收益独立账户中。

第七十五条 依照法律、法规、规章和有关技术标准规定应当进行的紧急维修，相关业主不能及时统一意见的，业主委员会、街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会和相关职能部门应当督促业主或者相关责任人限期维修，也可以先行组织维修或者救助。有关费用经审核或者审计后，经居（村）民委员会加具证明意见，从共有收益账户中或住宅专项维修资金账户中列支，涉及专有部分的开支由相关业主分摊，费用支出情况向业主公示。

第七十六条 物业维修实行住宅专项维修资金制度。住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的

非住宅物业的业主，应当按照国家规定交存住宅专项维修资金。

住宅专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

住宅专项维修资金实行专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则。

住宅专项维修资金专户以物业管理区域为单位设账，并按房屋户门号设分户账。未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。

第七十七条 住宅专项维修资金的使用按以下规定执行： （一）用于物业管理区域共用设施设备的维修、更新、改造、增设等，物业服务企业提出使用方案，经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意，将表决结果在物业管理区域显著位置公示30日；

（二）用于单幢房屋共用设施设备的维修、更新、改造、增设等，业主委员会配合物业服务企业征询该幢物业业主意见，经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意后，按本条第（一）项使用；

（三）当发生危及房屋安全、人身安全的紧急情况时，按照第七十五条执行；

（四）当住宅专项维修资金余额不足交存额50%时，业主委员会组织业主大会确定续筹方案；当住宅专项维修资金余额不足交存额30%时，只能用于紧急维修。

第七十八条 住宅专项维修资金续筹方案需经业主大会讨论通过。有条件的物业管理区域，可以一次性续筹，也可以在缴交物业服务费的同时按比例计收。按比例计收的，以物业服务费为基数，约定一定比例，每月筹集住宅专项维修资金，由业主委员会缴存到住宅专项维修资金账户中。业主委员会应当将每月的缴存情况公示，并每年1次将缴存情况报区房地产行政管理部门。

第七十九条 业主大会决定住宅专项维修资金使用需要聘请有相应资质的第三方进行审核时，其审核费用可以从住宅专项维修资金中列支。第三方审核费用按照造价部门维修（预）结算审核收费标准执行。

第八十条 业主转让物业时，其交存的住宅专项维修资金余额不予退还，一并转让给新业主。

第七章 物业服务收费管理

第八十一条 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（二）物业共用部位、共用设备的日常运行、维护费用； （三）物业管理区域清洁卫生费用； （四）物业管理区域绿化养护费用； （五）物业管理区域秩序维护费用；

（六）物业共用部位、共用设备及公众责任保险费用； （七）办公费用； （八）管理费分摊；

（九）物业服务企业固定资产折旧；

（十）经物业服务企业与业主协商同意后的其它费用。 第八十二条 为了使物业服务与物业收费相对应，有条件的物业管理区域应采取菜单式物业收费标准。

第八十三条 物业服务收费根据法定产权建筑面积按月计收。未出具产权证的以物业买卖合同中记载的建筑面积为