物业管理法律问题初步研究(7)

（三）物业管理企业的权利和义务。物业管理企业的权利和义务主要体现在物业管理法律法规和物业服务合同中。主要权利应包括如下几项：1、依据法律制定物业管理公约、住户手册、员工手册等住宅小区的规章制度，依法和约定对住宅小区进行管理。2、可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业。如选聘专业保洁公司等。3、依照物业服务合同和有关规定，对食管小区住户约定物业管理费用。4、对区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为进行制止，并根据情节向国家有关行政管理部门报告。5、要求业主委员会协助进行物业管理。如遇业主不交物管费时，可以要求业委会督促其限期缴纳。主要义务应包括：1、以为业主和使用人服务为宗旨，注重社会效益、经济效益和环境效益的统一。摆正企业和业主、使用人的关系，不片面追求经济效益。2、物业管理企业应遵守物业管理法律、法规，严格履行合同。3、接受房地产行政主管部门及工商、公安等行政管理部门和物业所在地人民政府的管理、监督。4、组织和协助有关部门提供社区生活服务和开展社区文化活动。

第六节：其他法域物业管理法律制度及其比较研究 一、 外国和中国香港物业管理立法的概述。 （一）法国的物业管理立法概况。

法国最早在民法典中规定建筑物区分所有权的是1804年《法国民法

典》的第664条，它为物业立法奠定了理论基础，开辟了19世纪各国在民法中对物业管理进行立法确定了先河。第一世界大战后，随着住宅短缺和建筑物共用部分的日益重要，民法典中规定的区分所有权已不适应新形势的需要。1938年法国制定单行的物业管理法律——《有关区分各阶层不动产共有之法律》。该法律规定了区分所有权人团体关系之设立及解散、有关区分所有权之间法律关系、区分所有权规约的追加或修改等。1965年法国立法机关对1938年的规定进行了修改，加上1967年颁布的行政命令，编纂了《法国住宅分层所有权立法》，沿用至今。其内容详尽，是现代各国物业管理中具有代表性的一部法律。该法律规定了区分所有权的定义及机构、物业管理者的义务和责任、管理团体之债权及专有场所的改良、增设附属设施的行使等内容。该法律团体法理的精神深植于物业管理中，加强了物业所有人集会的功能，对于多数表决管理的普通共同义务，以2/3多数决定特别重要事务。

（二）、美国的物业管理立法概况

美国1961年通过了《国家住宅法》，1962年美国联邦住宅局制定了《公寓大厦所有权创设之形态法》标准规范，供各州立法时参考。1968年国会通过了《新住宅法案》。在美国，物业设有专门的管理机构并拥有一批高素质的专业人员。美国各级政府机构中，都设有房产管理局，其职责是制定房地产法规并监督检查。美国的房地产经纪人协会物业管理学会（IREM）是负责培训注册物业管理师的组织，其总部设在芝加哥，有100多个地方分会。任何一个管理师只有在达到IREM制定的严格标准以后，才能注册管理师（CPM）证书。此外，全国有影响和规模的物业管理协会和组织还有国际设施管理协会（IFMA），主要负责对物业设施的管理，BOMA则代表在物业管理过程中业主或房东的利益。在美国，只要具备申请资格，符合法定条件，任何人都可以申请成立物业管理公司。

（三）、日本、新加坡物业立法概况

日本于1962年4月4日颁布了《有关建筑物区分所有权之法律》（俗称《公寓法》），该法规定了物业所有权人的权利及其权限、先取特权、共用部分之共有、共用部分变更及其管理、管理人及权限与任务及规约、集会、社区准用及罚款的规定。随着经济的高度发展，日本于1979年和1983年两次对《公寓法》进行了修订。修订后的日本建筑物区分所有权法的第一章第四节为“管理人”，内容包括管理人的选任和解任、管理人的权限、管理所有、委托规定的准用及区分所有权人的责任等；第五节为“规约及集会”，内容包括规约事项，规约的设定、变更及废止，关于集会的召集，决

议事项的限制、表决权等；第六节为“管理团体法人”，内容包括管理团体法人之成立、名称、管理团体法人之理事、监事、监事的代表权，管理团体法人事务的执行等。应该说，修订后的《公寓法》成为当今日本物业管理中的一项基本法律。

新加坡政府有关部门针对居民住宅及物业管理，制定了很细的规章制度，并形成法律，不管是物业管理公司还是居民都必须依法遵章行事。新加坡建屋发展局是负责实施政府建屋计划和统筹物业管理的职能部门。早在1967年，该局就制定了“土地所有权法案”，之后又经过多次修订。该法案共有158章，其中就规定了土地开发商在建造住宅时必须遵守的条例。在业主方面，新加坡法律充分保障了房屋拥有者的权利义务。如各个业主不得侵犯公共空间，私搭乱建要被课以重罚。装修引起楼下住户漏水等，当事人必须负责赔偿损失。社区或公寓的公共事务，如增添或减少公共设施，公共设施的使用收费与否、收多少，是否要增加物管费等，最终都以投票方式决定。物业公司只是被雇用的对象，一切依合同办事。如果表现不好，社区管理委员会有权立即将其解聘。

（四）、我国香港的物业立法概况

香港虽属英美法系，但其关于建筑物区分所有权制度却与英国现行法律有很大的区别。1970年香港政府制定的《多层大厦（业主立案法团）条例》，建立起一套具有地方特色的物业管理制度。但由于成立“业主立案法团”法律限制太多，对法团的授权不足。因此“业主立案法团”自治管理的模式发展较慢，效果也不明显。经过多年的讨论和修改，1993年5月8日香港政府颁布的《建筑物管理条例》（香港法例334章）正式生效，为香港物业管理的正常动作提供了完善的法律构架。

二、物业管理法的比较 （一）立法模式的比较

世界各地由于在社会经济制度、社会组织体系、文化传统、经济发展程度及物业管理发展历程等方面存在诸多不同，因此物业管理法律规制的基础与模式也不相同。大致可以归纳出以下几类模式：

1、民法模式。以意大利和瑞士为代表，即在民法典中设一定条款，用以规范物业管理中的法律关系。如意大利新民法典的第1117条至1139条关于共同部分和管理人员等规定。其优点在于以民事基本法形式确立了物业管理法律制度，其缺点是无法详尽物业管理的诸项制度。鉴于此，多数学者认为此种模式敝大于利，不足为取。因此，目前世界上采取此种模式的为个别国家。

2、住宅法模式。以英国、加拿大、澳大利亚、新西兰等国为代表，主要是制定一部住宅法，对各种类型住宅的所有、出租等法律关系进行专门调整，将物业管理融入其中作为一部分。如英国于1957年制定的《住宅法》。此种模式优点大致如民法模式，其缺点主要是将物业管理局限于住宅，非住宅物业则无法律调整。这种方式和我国当前有的地方物业管理立法相似，此种住宅法模式难以适应对各种物业类型进行规范的需要。

3、建筑物区分所有权模式。以德国、日本、法国等国为代表，专门制定建筑物区所有权示，其中设专章或专节对物业管理进行调整。如1962年日本颁布的、后经两次修订的《有关建筑物区分所有权之法律》。该种模式将物业管理法律作为建筑物区分所有权的三大要素之一加以规定，提示了物业管理法律关系与建筑物区分所有权的内在联系，特别是对明确物业管理中各当事人的法律地位具有重要意义。其内容日趋具体和完善，符合历史发展逻辑，因此，该种模式被越来越多的国家所采用。

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