物业管理法律问题初步研究(3)

与前面采取的“物业管理”概念相对应，本文对物业管理法的概念也是采取狭义的物业管理法。

二、物业管理法的渊源

物业管理的渊源是指以宪法为核心的各种物业管理制定法为主的形式，即物业管理法律规范的各种表现形式。主要有以下几个方面：

（一）宪法。宪法中关于住宅、城市管理、公民财产权利等方面的原则规定。2004年3月十届全面人大二次会议通过的《中华人民共和国宪法》（简称宪法）修正案第13条规定：“公民的合法的私有财产不受侵犯。”“国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。”这既是公民的基本权利，也物业管理立法的基本依据和指导思想。是物业管理法律法规的重要组成部分。宪法具有最高的法律效力。

（二）法律。法律是指由最高权力机关全国人大及其常务委员会根据宪法颁布的规范性文件，其效力仅次于宪法。与物业管理有关的法律主要有：《民法通则》、《公司法》、《消费者权益保护法》、《城市房地产管理法》、《价格法》《土地管理法》等。

民法是调整平等主体的公民之间、法人之间以及公民与法人之间的财产关系和人身关系的法律规范的总称。在物业管理中，物业管理企业与业主或物业使用人在民事活动中双方的地位是平等的，属于民法的调整范围。物业管理活动中诸如物权关系、合同关系、侵权行为等都由民法进行调整。我国《民法通则》是调整这类关系的基本法。

公司或企业是现代市场运行中最主要、最基本的企业组织形式。它是独立的法人，能够独立地享有权利和承担义务。公司是现代企业的一种典型的形式。公司法是规范公司的组织和行为的法律规范的总称。物业管理活动中的一方主体通常是物业管理公司。公司法规定了公司的设立条件、变更、经营管理及终止的法律规范的总和。它是指导物业管理公司设立的重要法律。

合同是当事人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的法律。物业管理活动中的一项基础性工作和重要任务即是由物业管理企业与业主委员

会签订物业服务合同。物业服务合同是一项民事合同，物业服务合同的签订、履行及违约责任的承担都应当遵守合同的规定。合同法是物业服务合同签订和履行的基本法律。

（三）行政法规。行政法规是国家最高行政机关国务院根据宪法和法律颁布的规范性的文件，其效力次于宪法和法律。行政法规往往是由主管部门制定的实施细则，它具有灵活、详细的特点。我国涉及物业管理方面的行政法规主要有：1983年颁发的《城市私有房屋管理条例》1998年发布的《城市房地产开发经营管理条例》，2003年公布的《物业管理条例》，该条例是目前规范物业管理、维护业主和物业管理企业合法权益的基本法律，成为我国物业管理中最主要、是直接、最高效力的行政法规。

（四）部门规章。国务院所属部、委、办、署根据宪法、法律、行政法规在各自权限内所发布的规范性命令、指示和规章，其地位和效力低于行政法规。与物业管理有关的部门规章较多，主要是由建设部发布。如《城市危险房屋管理规定》和《城市异产毗连房屋管理规定》（1990）、《房屋接管验收标准》和《城市房屋修缮管理规定》（1991）、《公有住宅出售后维修养护管理暂行办法》和《城市住宅小区竣工综合验收办法》（1992）、《城市新建住宅小区管理办法》和《城市公有房屋管理规定》（1994）、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》（1996）、《物业管理企业资质管理试行办法》（1999）等。

（五）地方性法规。地方性法规是指由省、自治区、直辖市或全国人大常委会特别授权的城市的人民代表及其常务委员会制定和发布的，实施于本地区的法规。它们必须在不同宪法、法律、行政法规相抵触的情况下才是有效的。如《深圳经济特区住宅物业管理条例》（1994）、《上海市居住物业管理条例》（1997）、《广东省物业管理条例》（1998）及《北京市居住小区物业管理办法》等。

此外，要特别指出的是，在物业管理过程中涉及的如业主公约、物业服务合同范本等文件，这些文件并不是由国家立法机关制定的，本身并不具有法律效力。但在一定条件下会对当事人产生法律约束力。如业主大会通过的业主公约对全体业主具有约束力。如果物业管理企业与业主按照有关部门制定的物业服务合同范本依法签订了物业服务合同，那么该合同就会产生法律效力。国家司法机关颁布的司法解释对下级司法机关有约定力。地方政府发布的对有关法、法规的实施意见在地方政府辖区内有约束力，如1998年制定，2001年重新修订的《江西省城市居住小区物业管理条例》就对全省的物业小区的管理具有约束力。

第五节、物业管理法律关系 一、物业管理法律关系综述

物业管理法律是法律关系的一种，是指物业管理法律规范调整人们在物业管理过程中形成的权利与义务关系。它是物业管理法律规范调整物业管理活动的结果，体现为物业管理法律规范调整之下的物业管理主体之间的社会关系。它综合了民事法律关系、行政法律关系等各种要素而形成。它包括了业主与业主之间产关系、业主与业主委员会之间产关系、业主与物业管理企业之间的关系、业主委员会与物业管理企业之间的关系，此外，还包括了上述主体与政府主管机关之间的关系等。

（一）、物业管理法律关系的构成

我们知道，法律关系通常由法律关系的主体、客体、内容三个要素构成。同样的，物业管理法律关系的构成也不例外。它的主体是指物业管理法律关系的参加者，即在该法律关系中享有权利和承担义务的人。此“人”主要包括自然人和法人。客体是指权利和义务所指向的对象，对称权利客气、义务客体。它是将法律关系主体之间的权利与义务联系在一起的桥梁，没有这个桥梁，就不可能形成法律关系。一般的，客体主要包括：物、行为、非物质财富或智力成果等。

（二）、物业管理法律关系的特征

物业管理行业是一项涉及管理、法律、社会等方面的综合性行业。因此，物业管理法律关系也具有复杂性、特殊性。它除具有一般法律关系的特征外，我国的物业管理法律关系还具有如下明显特征：1、物业管理法律关系主体的多样性。包括自然人、法人、国家和其他组织。而自然人中又有中国公民和外国人，产权人和非产权人。法人中有建设单位也有物业管理企业。政府主要指房地产行政主管部门如物价、治安、税收、规划、居委会等。其他组织包括基于物业管理行业特殊性而产生的特殊主体如业主大会和业主委员会。另外，物业管理协会等中介组织也物业管理法律关系的主体之一。在物业管理法律关系众主体，“物业管理企业依法取得的管理服务权应得到业主的尊重和支持”3。2、业主意志的多

3 刘兴桂主编：《物业管理法》，中山大学出版社1999年版，第30页

元化和代表性。现代物业管理所体现的建筑物区分所有权制度，要求将多元化的产权主体意志有效地集中统一行使。物业服务关系一方当事人业主所具有的个体业主分散和意志多样的特征，就使得组成一个统一代表全体业主利益和意志的机构成为必要，而业主大会及其常设机构业主委员

会就是这种代表机构。业主委员会是类似于“代议制”的群众自治组织，由此成为物业管理法律关系中一道独特的风

景。3、多重法律关系交错的统一体。物业管理法律关系既有单纯的管理关系，又有人们在取得、利用、经营和物业管理过程中形成的关系；既有横向的平等主

体之间的民事私权关系，也有纵向的服从与被服从的行政管理公权关系。

（三）、物业管理法律事实

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