物业管理法律问题初步研究(5)

2、物业使用人。

物业使用人是指物业的承租人和其他实际使用物业的人。它的权利是由业主所有权派生出来的。因为物业使用人与建设单位和物业管理企业没有直接的关系，既不是物业买卖合同的一方，也不是物业服务合同的一方。有的物业使用人是与业主直接联系，并与业主直接签订租赁合同从而使用物业的某一部分，有的使用人是业主委托物业管理企业将其拥有的物业的某一部分出租给承租人。承租人与业主的关系是租赁关系。在与业主的租赁合同里，承租人应当保证遵守业主公约，接受物业管理企业的管理和业主委员会的监督。因此，物业使用人的权利义务不仅源自其与业主间的租赁合同的约定，而且出自法律法规以及业主公约的规定。

（二）物业管理企业。物业管理公司是指根据合同接受业主或业主委员会的委托，依照相关法律法规的规定和合同的约定对特定区域内的物业提供专业化的管理以获取相应报酬的法人组织。在物业管理法律关系中，物业管理公司是最重要也最主要的主体，其权利义务也相应地比较明确，提供服务，收取费用。在我国，物业管理公司除了具备一般法人的基本条件外，还应具备物业管理行业所独有的要求，包括人员配备、管理规模、资金、等级确定及资质证书等。

（四）房地产开发企业。房地产开发企业从严格意义上并不属于物业管理法律关系的主体之一，它只是房屋的开发商和建设单位，但是，从实践来看，房地产开发企业又与物业管理有着千丝万缕的关系，具体而言包括：1、在物业销售之前，开发商是物业的第一业主。物业是由开发商开发、建造并能通过房地产交易转移给业主的。可以说，开发商是物业的创造者，原始取得物业的所有权。开发商将物业建成，并经政府有关部门综合验收

合格后，经过房产交易将产权转移给新的房屋产权所有人。这里的法律关系的变化是开发商由原来拥有土地使用权和房屋所有权到转移给了新的产权所有人。2、在房屋销售过程中，房地产开发企业从某个角度上，充当了业主的代言人，代替业主行使了部分权利。例如，房地产开发企业有权选定物业管理公司、制定临时业主公约、有权与物业管理公司签订前期物业服务合同（该合同期限一般订为一年，以便业主委员会成立后，重新选聘物业管理公司），而这些内容往往都是作为房屋预售合同或房屋销售合同的一部分，在物业买受人签定合同时一并予以认可，故而一旦买受人成为业主，在业主大会成立、业主委员会选举出来，临时公约被修订、前期物业合同被终止、物业管理公司被撤换之前，这些行为都是有效的，对业主都是有约束力的。因此，从某种角度上讲，是房地产开发企业在控制、主宰物业管理活动并不为过。3、在房屋销售完毕前，对于尚未销售的房屋，或者是销售完毕后，对于没有对外销售、不愿意对外销售部分的房屋而言，房地产开发企业就是业主。它有权按照物业管理相关规定参加业主大会、发表自己意见，选举业主委员会等等。在实践中，由于这一部分房屋的面积通常较大，所以房地产开发企业往往也就成为最大的业主，故常可以完全掌握、控制业主大会，也就变相地控制、主宰物业管理活动。4、在房屋销售完毕后，房地产开发企业除了按照房屋销售合同的约定或法律的规定履行自己的与物业相关的义务外，基本上从物业管理法律关系中脱离出去，不再是物业管理法律关系的主体。其与物业相关的义务主要包括：在物业管理区域内域内配置必要的物业管理用房，向物业管理公司移交物业相关资料，按照《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，在规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任等等。

除上述主体外，国家机关如房地产行政管理部门、专业服务企业（如保洁、保安公司、绿化企业、煤气企业、电梯企业、环卫企业等）、物业管理协会等均可理解为广义的物业管理法律关系主体。本人在此不进行详述。

三、物业管理法律关系的客体

我们知道，物业管理法律关系的客体是指物业管理法律关系主体的权利义务共同指向的对象，即所管理的物业和物业使用及管理。其内容比较复杂，主要表现在：建筑物区分所有权的客体，不同于一般的所有权；同时其不仅包括具体的物、物业管理行为，还包括非物质财富。对此简要论述如下：

1、物。即指物业，即建筑物本体、附属设备、公共设施及相关场地。物业是业主所有权、共有权、物业管理企业管理权所指向的对象。在法律

关系中，物主要是指建筑物区分所有权的客体即指区分所有权所指的对象或标的。它包括两个方面：专有部分和共同部分。

2、行为。从实践来看，作为物业管理法律关系的客体，是可以分为两类的：一类是国家机关的行政行为，如房地产行政机关依法核准物业管理企业资质等级的行为；另一类是民事主体的民事行为，如物业管理企业依合同从事的清洁、绿化、保安等行为，业主及非业主使用人的行为等。

3、非物质财富。非物质财富即智力活动成果，包括专利、商标、小区的荣誉称号、管理方案、规划设计等，它们均可成为物业管理各方主体权利义务的客体。

四、物业管理法律关系的内容

物业管理法律关系的内容是指物业管理法律关系的主体依法享有的权利和依法承担的义务。

（一）业主的权利和义务。业主的权利包括两个方面：一是业主享有的基本权利。它是业主作为单独的所有权人或建筑物区分所有权人所拥有的所有权。另一方面是业主通过业主大会或业主委员会行使的职责，这些职责是派生于业主对物业的所有权。业主的基本权利主要有：1、按照物业服务合同的约定，接受特定管理企业提供的服务。2、提议召开业主大会，并就物业管理的有关事项提出建议。3、提出制定和修改业主约、业主大会议事规则的建议。4、参加业主大会，行使投票权；选举业主委员会委员，并享有被选举权。5、监督业委会工作、监督物业管理企业履行物业服务合同，监督物业共用部位、公共设施设备、专项维修资金的管理和使用。6、对物业公共部分、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。7、法律法规规定的其他权利。业主的义务主要有：1、遵守业主公约、业主大会议事规则。2、遵守物业管理区域内物业共用部分和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。3、执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定。4、按照国家有关规定缴纳专项维修资金。5、按时缴纳物业服务费用。6、法律、法规规定的其他义务。

（二）业主大会及业主委员会的职责。业主大会和业主委员会的职责主要是指缔约权和监督权。依据《物业管理条例》的规定，业主大会的职责主要应包括如下几项：1、制定、修改业主公约和业主大会议事规则。2、选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会工作。3、选聘、解聘物业管理企业。4、决定专项维修资金的使用及续筹方案，并监督实施。5、制定、修改物业管理区域内物业共用部分和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等规章制度。6、法律、法规或业主大会议事规则规定的其他

有关物业管理的职责。业主委员会履行的职责主要有如下几项：1、召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况。2、代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。3、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同。4、监督业主公约的实施。5、业主大会赋予的其他职责。

从业主委员会的职责中我们可以看出，业主委员会具有双重性。对内，业主委员会是由全体业主通过业主大会选举产生，对 …… 此处隐藏：3587字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……