北京市房地产价格影响因素分析(5)

宿州学院毕业论文 北京市房地产价格影响因素分析

（六）房地产的配套设施

房地产需求具有区域性，因为房地产是不可移动的，那么它周边的设施环境就决定了房地产的档次与房地产价格。

配套设施意愿分布14占58占14u占28?占32W占21%学校购物中心医院银行娱乐中心 在本次调查中，当房地产周围设有学校时，有消费意愿的人数为75人，占总受访者人数的28%；当房地产周围设有购物中心时，有消费意愿的人数为57人，占总受访者人数的21%；当房地产周围设有医院时，有消费意愿的人数为86人，占总受访者人数的32%；当房地产周围设有银行时，有消费意愿的人数为38人，占总受访者人数的14%；当房地产周围设有娱乐中心时，有消费意愿的人数为14，占总受访者人数的5%。基于以上数据结果可知，当房地产周围设有医院、学校和购物中心时，居民的消费意愿最为强烈，而居民对于银行和娱乐中心的需求并不是很大，所以房地产周边设有医院、学校与购物中心时房价会偏高。

（七）房地产户型

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居民的家庭规模、生活方式难免有所差异，从而导致不同家庭对房地产户型的需求不同，以下我对比较常见的“两室一厅”、“两室两厅”和“三室一厅”的需求情况作出了调查统计。

各房型需求量12097占36v占28v占28080604021占8 0两室一厅两室两厅各房型需求量三室一厅其他 在本次调查中，受访者中有意愿购买两室一厅房型的人数是76人，占总受访者人数的28%；受访者中有意愿购买两室两厅房型的人数是97人，占总受访者人数的36%；受访者中有意愿购买三室一厅房型的人数是76人，占总受访者人数的28%；而选择其他房型的受访者人数为21人，占总受访者人数的8%。由以上数据可知，市场对于两室两厅房型需求量更大，它与两室一厅、三室一厅房型基本占据了房地产住宅市场，而房地产市场的稳定就需要这些市场主体的价格稳定，只有满足了基本群众的需求才能稳定市场。

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五．北京市房价目前的问题分析

经本次调查可以发现，北京市居民的收入虽说很高，可是仍然无法承受北京过高的房价压力，而且房价持续上升的趋势对居民的购买心理也造成了很大影响。基于本次调查的结果，我发现大部分北京市居民对于房价过高表示不满，通过资料分析我认为目前房价过高的问题归咎于以下五大因素。

（一）人口数量与结构因素

伴随着北京经济的高速发展，市民生活水准持续上升，居民对于物质的需求也越来越高，在数量以及质量的需求上都远超从前，大部分的房地产市场都处于供不应求的状态，如此旺盛的房地产需求也是源于北京的人口数量与结构。在2000年，北京常住人口仅仅有1364万人，但到了2015年，北京市的常住人口就达到了2171万人，平均每年新增54万人。2000年房地产销售面积达到120094万平米，到了2015年，房地产销售面积不仅不增长，反而减少至109253万平米。由此可见这十五年间供求矛盾在不断加剧，居民不断增多，可是北京市房源却十分有限，想要买房，不仅要经济实力，还要有合适的购买渠道，而且还有海量的竞争者，这种抢房现象必须通过及时加大投资和供给来缓解，宏观调控也无法彻底稳定市场。

（二）中国城市化进程因素

城市化增加对房地产的需求，从而拉动价格上涨。在城市化过程中，大量农村居民通过农地征用、子女考上大学及购房入户等渠道转变为城镇居民。1978年以来，我国每年约有1500万农村居民转变为城镇居民，形成了对城市房地产持续旺盛的需求。除此之外，还有大批农村剩余劳动力涌入城市。据中国农民工监测调查显示，2009年度全国外出农民工达1.4533亿人。他们虽未真正成为城镇居民，但常年居住于城市，从而带动了城市住房需求，不管这些房子是用什么方式提供的，至少应有这么多数量的住房，而目前的生产能力是无法达到满足条件的，市场化的供给条件只能择优录取了。这个竞争与选择的手段大约就是价格了。随着城市化进程的延续，居民收入水平的提高，城镇居民也对更高生活品质追求，也引致不断改善原有住房条件的要求，从而增加了住房需求量。伴随着城市化进程的上述因素的综合作用，必然带

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来城市房地产需求总量不断扩大。这一定程度上拉动了房地产价格持续上涨。

（三）设施与公共服务提升因素

城市的土地成本是构成房地产商品的主要因素，房地产周边硬件条件、基础设施的不断完善提高了地段的价值空间，直接促使房价的总体上升。地铁线路建设的实施开展，快速干道的逐步规划开通，相关城市硬件设施的不断完善，房地产周围的一些重要市政设施、公益工程的建成都间接的提升了住房的价格，而周边一些偏远地区本身就没有多少购买人群，其次房地产周边的硬件设施以及公共服务提升缓慢，也就造成了部分房屋空置的现象，更加。因此从城市开发建设的速度与规模上看，在改善了城市环境的同时也拉动了周边房价上涨。

（四）成本因素

目前的房地产市场中，过度的低利率助长了开发商的盲目投资，引发了钢铁、水泥等行业的畸形发展，使得建材价格一直处于高位运行，建筑用钢材价格居高不下，其它建材如水泥和玻璃，价格也处于总体上涨的态势，使国民经济越来越失调。建材价格的上涨在一定程度上推动了房地产价格的上涨。建筑所需的土地成本、材料成本、人力成本、资金成本和管理成本等也随市场行情不断提高，它们的提高也都会影响到住房的价格。

（五）心理因素

我国的住房制度政策突出于产权制度改革，促成了大众消费模式以及消费观念的快速转变。第一点是居者有其屋被广泛理解为自己拥有产权房，这一观念促使居民有钱的买房，没钱的借钱也买房，只有成了有房一族心里才能踏实。居者有其屋并没有错，但不一定非要拥有产权房，在美国拥有房产的人只占30%左右，在日本也大量是出租房，但在我国产权房和出租房的比例却恰恰相反。第二点是盲目的攀比，现在的大学生毕业3到5年间，不论有没有实力都争先买房，家里凑、银行贷，自愿沦为房奴。第三点是恐惧心理，如今房地产市场供不应求，价格也是与日俱增，居民们大多担心未来房价更高，尽早买房的话能在想要的区位安居，也能减轻些经济压力，而不想承担未来可能出现的风险。第四点是从众心理，大多数人认为周围人买了，我也

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该买，同龄人买了，我也该买，一味盲目地跟风。这诸多心理因素造成了房地产市场供求严重失衡，促成了房价居高不下的现状。

六．对北京房地产市场调查的结论与建议

（一）结论

综合本次问卷调查的结果得知，北京市的房地产需求大多数来源于20至30岁居民，他们正是刚刚步入社会不久，经济基础也刚刚建立，也正处于结婚或将要结婚的阶段，拥有一套住房对他们来说是有一定必要性的。北京市居民的月收入大多集中在6000元左右，可见北京市居民的收入水平很高，远超于其他城市，毕竟北京市处于一个经济发展的核心位置，而伴随居民收入提高的还有房价的上涨，居民希望房价处于2.5至3.5万元/平米，这对于一些小城市的居民来说，简直是天文数字，而北京市居民的消费是很理性 …… 此处隐藏：1994字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……