北京市房地产价格影响因素分析(3)

宿州学院毕业论文 北京市房地产价格影响因素分析

（三）房地产需求

1.房地产需求的含义

房地产需求是指房地产生产经营性消费主体和房地产个人消费者，在一定时间内、一定价格水准上，有意愿且有能力购买的房地产商品总量。

2.房地产需求的形成条件

（1）消费者有购买欲望 （2）消费者有支付能力

3.房地产需求的分类

（1）生产性需求。它指的是生产部门和服务部门为了满足经营需要从而产生的对房地产商品建筑的需求。（2）消费性需求。它是因为居民生活必须从而形成的对房地产房地产商品建筑的需求。（3）投资性需求。它是指人们购买房地产将其作为一种价值形式储存，经过出售或者出租来满足人们保值增值的需求。

4.房地产需求的特点

（1）整体性。房地产需求是房产需求和地产需求的融合，土地是房屋的载体，而房屋是土地的上层建筑，所以，这两者有着不可分割的联系，有着绝对的整体性。（2）区域性。房地产是基于土地而形成的上层建筑，它的位置是固定的，不可移动，这就决定了房地产需求的地区差别。一个地区的房地产需求基本来源于本地区，外地的需求也需迁移至当前地区才能形成实际的需求，房地产商品不能做到运送或是转移。此外房地产需求在同一地区的市区与郊区之间也有着分明的区域性，人口密集度，房价的高低，周边设施的分布情况等都会导致房地产需求的变化。（3）层次性。第一层是功能性需求层次。房地产是居民生活的必需品之一，它可以满足人们的生存性需求，享受性需求和发展性需求。第二层是消费需求的结构性层次，由于居民的收入高低以及生活方式不同，他们对房地产的需求也可分为高中低价位档次。

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二．北京市房地产市场现状

（一）人口数量

北京人口数量25002000万人150010005000年份 上图是北京市人口数量统计图，从中可以看出2005年到2010年为人口增长的高峰期。整体来看的话，北京市人口是稳步上升的，人口基数的日益上升，使得购房需求不断增多，也推动了房价的上涨。

（二）各地区房价走势

北京各地区房地产价格走势图600005000040000元/平300002000010000005年06年07年08年09年10年11年12年13年14年15年年份朝阳区海淀区丰台区东城区 上图是北京市朝阳区、海淀区、丰台区以及东城区在近十年的房价走势图。图中在05年各地区房价基本一致，在09年开始分化，东城区房价飙升，

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远超其他地区，在12年各地区房价同时下滑，又在13年同时以高速反弹，直到15年，东城区房价已然高达55000/平米，这四大地区中居末位的朝阳区房价都达到了28000/平米。

（三）房地产成交量

房地产供给与成交量100000900008000070000600005000040000300002000010000010年11年12年房地产供应量13年14年房地产成交量15年16年

上图是近年房地产供给量与成交量统计图，可以发现从10年开始，房地产供给就一路下滑，刚开始还有上升趋势的房地产成交量也紧跟着下滑，伴随着房地产供给量减少，这几年房价却仍然上升，可以初步判断北京市房地产市场供不应求。

（四）政策实施

最近几年的北京房地产市场算是处于一个调整时期，中央政府对此也做出了通过货币政策调整、户籍改革、棚户区改造等措施来保障合理购房需求。北京市为保持房价稳定坚持限购政策，同时完善保障房、自住型商品房的开发建设，稳定了房地产价格过快上涨的趋势。另外北京作为首都，吸引了大量的人口流入，过高的人口压力与房地产需求使得房地产市场的价格被进一步堆高，北京政府对此也做出了人口疏解方案，将部分教育、医疗与服务设施向郊区迁移，加上周边城市的协同发展以及京津冀一体化的推进，极大缓解了中心城区的市场压力。央行也降低了人民币贷款和存款的基准利率，宣

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布二套房款首付可低至四成，也间接将房地产市场引导向健康稳定。

三．北京市房地产价格影响因素调查

（一）调查内容与研究对象

（1）调查内容：该调查问卷的调查内容主要是了解北京市不同年龄段居民对房地产的需求、以及北京市居民对房地产在房价、房屋面积、房屋所处地域等方面的需求，进而了解各因素对房价的影响。

（2）调查目的：收集不同人群对房地产的价格，面积，区域等方面的需求，从而更清晰的了解北京市房地产价格走势。

（二）调查方法

（1）文献资料法

从宿州学院阅览室借读相关书籍，在电子阅览室，登录知网网站查看房地产市场相关书籍期刊，为本次北京市房地产价格影响因素分析提供有力理论依据。 （2）问卷调查法

在北京市不同的区位发放调查问卷，请随机路人帮忙完成，根据收集来的信息对北京市房地产价格进行定量分析。

（三）问卷调查的实施

在完成问卷的设计打印工作后，我于2017年3月15日到3月24日，分别在北京市东城区、海淀区、朝阳区、石景山区、丰台区、通州区、顺义区、大兴区、昌平区和怀柔区各发放了30份调查问卷，对随机路人进行问卷调查，深入的了解市民们的购买需求，对北京市房地产市场的需求量也有了更准确的了解。

（四）问卷调查的回收情况

本次问卷调查在十个地点各发放了30份调查问卷，共计300份，于东城区回收了28份、海淀区回收了25份、朝阳区回收了28份、石景山区回收了26份、丰台区回收了25份、通州区回收了27份、顺义区回收了24份、大兴区回收了30份、昌平区附近回收了28份、怀柔区回收了29份。经统计，本次问卷调查共计发放300份问卷，共有效回收270份问卷，问卷回收率为90%。

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四．对北京房地产价格影响因素的调查结果及分析

（一）人口结构

人在不同年龄段的收入以及生活方式都大有不同，居民的人口结构决定了其消费能力与消费欲望，进而对需求量也有着决定性的影响。以下我对该次调查的人口结构进行了统计分析。

调查人口结构数据250194人占72 015010059人占22P8人占30岁以下20至30岁30至45岁45岁以上9人占3% 人在每个年龄阶段的经济实力与购房需求都不同，能承受的价位也都不一样，年龄小的可能是生活需求第一次置业，年龄大一些的可能是为改善环境第二次置业，这不同的需求层次对房地产的属性要求也有差异，可见人口年龄结构对房地产价格的影响之巨大。这次调查问卷中，20岁以下的受访者有8人，占所有受访者的3%；20至30岁的受访者有194人，占所有受访者的72%；30至45岁的受访者有59人，占所有受访者的22%；45岁以上的受访者有9人，占所有受访者的3%。

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