深圳城市更新调研(4)

（一）深圳未来房地产市场可期

2016年深圳市GDP超1.94万亿元，人均GDP16.74万元居全国首位。增速居全省各地市第一。经济总量居全国第四位，比2015年增近2000亿元，创历史新高。

深圳是特大一线城市，由于受地域限制，深圳存量新供应的土地极少，加上经济的快速增长及人口不断流入，深圳房地产前景乐观，渴望进入深圳市场的开发商必须选择旧改项目进入，存量的旧改项目成为稀缺资源，被大量开发商争夺。

（二）城市更新模式前期投入少

由于传统招拍挂拿地模式下的土地成本占总开发成本的50%-60%，大部分房企在项目前期（拿地阶段）的资金压力很大，存在较大的资金链断裂风险。而深圳旧改模式在项目前期投入较少，同时还可以通过后续融资及房产销售回款来支持项目的后续开发建设，在该阶段介入项目融资，融资规模较小，基金可以通过较少的融资即可持有项目公司较多的股权来掌控旧改项目权益，安全边际较高，是介入的良好时机。

（三）产品收益稳定

由于基金是为旧改项目前期进行融资，旧改前期投入成本较少，前期融资规模较小；同时，由于深圳房地产价格持续上涨，旧改项目预期能获取高利润，因此项目前期融资可以给出较高的收益率。

（四）退出渠道稳定、风险可控

基金可行的退出途径如下：

（1）项目拆迁率达60%，可申请银行的拆迁贷（深圳独有），银行资金接盘，且银行在不断放松拆迁贷的申请标准；

（2）项目后续产生的销售回款，可以用于兑付基金本息；

（3）深圳房产去化率高、需求旺盛、流动性强，旧改项目往往有多个开发商竞争，可将项目公司股权卖出，由其他开发商接盘，实现基金退出；

（4）资产管理公司（AMC）及其他非银行金融机构（如信托公司等）也在积极介入深圳旧改项目的融资，项目后续融资的资金可以保障基金的退出。

六、深圳城市更新项目推进建议

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（一）加强与相关职能部门协调力度

深圳作为改革开放的前沿城市，城市发展规划理念先进，同时政府根据片区的实际情况，灵活进行相关的区域功能定位。公司要加强与地方政府相关部门的对接，重点协调国土、规划、地铁、旧改办等部门，最大限度地保留公司房地产的合理功能，充分利用地铁、公交等公共设施，妥善利用“高层会晤”，争取地方政府的大力支持。

（二）放缓多主体的住宅小区改造项目

对于旧工业区、旧商业区和城中村改造，住宅小区因涉及利益主体分散，利益诉求多样化，改造更为困难与复杂，2010年深圳试点的8个老旧住宅小区至今无一成功实施，木头龙小区改造造成的尴尬局面与社会负面效应仍将持续发酵。2013年3月，政府决定除非有严重的质量问题或重大公共设施、基础设施建设需要，原则上暂不进行老旧住宅的拆除重建。鉴于以上情况，应适当放缓启动住宅小区的改造项目。

（三）稳妥推进工业区改造项目

为了提高产业土地供应、盘活现有资源、推动产业升级，新型产业用地改造可能成为未来深圳旧改的主流。但目前深圳房地产行业积累了一定风险，同时不确定因素增加，所以要控制好风险，稳步推进工业区改造项目。

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