深圳城市更新调研(3)

二、深圳城市更新问题分析

城市更新是一项系统的综合工程，涉及诸多要素与诸多利益的平衡，必然是一个历时漫长、不确定性较大的复杂过程，有开发商形象地总结为“拆不动，赔不起，玩不转”。

（一）拆迁难度大

按照《深圳市城市更新办法实施细则》规定： “住宅类小区，100%业主同意并签署《拆迁补偿安置协议》方能进行下一步工作”，这是旧改的最大难点。2010年最先试点的木头龙、南苑新村等8个老旧住宅小区改造，因达不到100%业主的同意，至今无一成功推动；2013年3月，鉴于老旧住宅小区旧改易造成诸多利益纠纷，进而引发社会问题，政府决定除非有严重的质量问题或重大公共设施、基础设施建设需要，原则上暂不进行拆除重建。

（二）拆迁补偿标准高

城市更新拆迁补偿，涉及到各方利益的博弈，从蔡屋围改造，到岗厦、大冲村改造，拆迁补偿纠纷如影随行，大多数是以开发商最终开出较高的补偿条件为代价。补偿标准高，还体现在开发商要对违法建筑进行埋单补偿，加大了旧改成本，提高了旧改的门槛，同时也加剧了村民非法抢建加建行为，布吉三联村竟然有村民把占地100平米的宅基地，通过钻洞、爬山等方式加建到3000多平米，堪称全国之最。

（三）城市更新实施主体恶性竞争

城市更新项目前期投入资金大，投资回报期较长，但由于改造地段升值、政策优惠等因素，其毛利率依然高于通过招拍挂流程获得的开发项目。故开发商对城市更新项目趋之若鹜，往往为争夺一个旧改项目，通过互相抬升拆赔比，进行恶性竞争。众所周知，万科和佳兆业对于南园新村旧改项目，将拆赔比提升至惊人的1:1.4，最后被政府叫停。

（四）政府自主参与更新机制尚待完善

城市更新作为一项系统工程，涉及国土、规划、发改、经贸等多个职能部门，在实际操作层面，政府自主参与城市更新的机制尚未建立完善，加外现有城市更新法规政策缺漏，对更新改造的项目往往采用“一事一议”、“一村一策”等个案操

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作方式，容易滋生不公平的现象。

三、深圳城市更新发展新趋势

2015年1月5日，广东省委巡视组，点名批评深圳房地产开发商主导城市更新引发的“并发症”比较严重。同时，佳兆业事件的爆发，暴露出深圳城市更新可能涉及“暗箱操作”及利益输送等问题，深圳城市更新面临新形势与新选择。

（一）城市更新仍是主流

2011年，深圳土地供应出现存量土地供应首次超过新增土地供应的拐点，2012年存量用地供应规模达到高峰，占供地总量近75%，2013年及2014年存量用地供应比例均在60%以上。据业内人士预测，若深圳已批准的400余个城市更新项目全部消化，供应土地可支撑深圳未来20-30年的需求，这意味着，面对住宅用地供应捉襟见肘的局面，城市更新仍是深圳未来城市发展的主流，也是推动城市发展的大战略。

（二）城市更新单元大片区化

深圳市城市更新以市场化推动为主，但存在更新片区整体统筹不足，市场主体选取的更新区域与政府重点发展区域存在偏差、城市更新单元规模偏小、大型公共配套难以落实等问题。对此，《2016暂行措施》创新提出了政府主导、自上而下的重点更新单元方式，由区政府组织进行更新计划申报、更新单元规划编制，选择市场主体进行整体实施，充分发挥政府、市场两方面的作用。“十三五”期间全市重点更新单元试点项目约为10个，应当属于十三五规划划定的优先拆除重建区域，同时，特区内的重点更新单元拆除范围用地面积原则上不小于15万平方米，特区外的不小于30万平方米。

（三）城市更新模式变革 1、参于模式变革 政府层面

区级政府根据辖区发展需要、城市更新政策要求及相关权利主体意愿，初步划定重点更新单元范围，由市规划国土部门统筹上报市政府批准后，列入城市更新单元计划，由区级政府组织以公开方式选择一家市场主体实施。

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开发商层面

佳兆业事件，可能成为深圳旧改开发模式从粗放型转为精细化运营的一个转折点。随着利润空间的降低，以及不确定性因素和风险的相对增加，开发商介入城市更新项目的态度会更加谨慎，过去开发商只要拿到项目，就能赚大钱的日子一去不复返了，开发商必须通过专业化与精细化运作，控制成本，创造收益。

2、监管制度变革

深圳此轮地产风暴，或将对更新模式产生重要影响，项目审批将会更加严格透明，同时，政府可能会调整旧改流程，比如参照香港模式，政府主导拆迁，按周边楼价赔偿拆迁户，解决好动迁等前期问题，然后出让净地让房企进行开发；政府亦可将成片的旧改项目用地进行拆分，切割成多个小地块，交由不同的房企进行开发，以此割断官员和单独某一家房企之间的利益输送链条。

（四）明确以城市和谐发展为核心的更新目标

城市更新作为一项重要公共政策，必须坚持“以人为本”的原则，最大程度地推动社会整体的发展和进步。因而在城市更新过程中，政府必须树立正确的价值取向，把提升城市居住水平、完善城市功能为城市更新的基本出发点，把实现经济增长和产业提升、社会结构优化、资源环境可持续发展作为城市更新的目标。在整体的政策目标指引下，根据城市发展不同的阶段配置相应的政策法规，探索全面改造、综合整治、功能置换等多种实施手段，提高城市更新的效率。

（五）坚持市场化动作激发城市更新活力

目前，深圳正通过不断加大城市更新的力度，实现土地的二次开发利用和存量挖潜及土地资源的高效利用。其动力一方面源于自身的发展需要，另一方面源于政策的不断改革创新、先行先试。在实践中，深圳始终坚持市场化运作的机制是城市更新的一大特点。即一直坚持“政府引导、让市场来运作的方式”，取得了良好效果。

“政府引导”就是着重发挥好政府在城市更新中的引导和服务作用，简政放权。市级层面主要负责政策制定、计划和规划的整体统筹，区级层面主要负责项目实施的协调和监管。

“市场运作”就是充分发挥市场在资源配置方面的决定性作用。一方面，放松行

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政管制，通过鼓励原权利人自行实施、市场主体单独实施或者联合实施城市更新的方式。另一方面，通过制定优惠政策吸引社会资金参与城市更新。

四、城市更新主要运作模式分析

（一）城市发展基金模式

城市发展基金是地方政府牵头发起设立的，募集资金主要用于城市建设。 其特点有：

（1）地方政府牵头，由财政部负责，当地最大的地方政府平台公司负责具体执行。

（2）投资方向为地方基础设施项目，公益性明显。（3）财政资金为还款来源。

（4）投资方式主要为固定投资收益，地方投资平台提供增信（AA+）以上。 城市发展基金实施流程

（二）MUT模式

针对大规模的，多功能的城市更新项目，由于单一主体，单次难以直接完成，因此产生MUT更新模式。MUT的适用环境是大型的，需要进行全面功能改变，且必须是开发目标明确的多功能配套地区的开发。其特点如下：

（1）利用项目规划组（委员会）与开发商（业主）的互动，保证整个项目目标的实现。

（2）利用模块划分思路，保证模块的相对独立与完整性，保证单模块开发的资金收回。

（3）每个建设阶段保证相对完整，尽量保证每一建设阶段能够收回成本供下一

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阶段建设使用。

（4）寻求各模块新的增长点，在此基础上 …… 此处隐藏：1605字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……