深圳城市更新调研(2)

间内实现了土地国有化，但同时也遗留了大量土地性质不定，权属不明的问题，造成了土地权益不清，责权不公等现象。土地的征转，并没有实现农民的城市化，反而留下了大量的土地灰色空间，随着城市不继地扩张发展，原有的土地地价值不断增值，原村民在巨大的利益驱动下，引发了大规模群体性的违建抢建现象。此外，由于城市规划管理不到位，政策法规不完善，执法力度不够，也使违建行为有机可乘，不但没有遏制反倒有多次违建大爆发的监管空仓期，造成违法建筑泛滥。截至2013年底，深圳历史遗留违法建筑有38万栋，建筑面积约4亿平方米，约占深圳市总建筑面积50%，通过城市更新部分可以理清产权。

5、深圳房地产业高温不退

作为本轮最早开始严厉调控的一线城市，2016年9月30日起，深圳出台最严调控新政，很快便量价齐跌。今年以来，由于楼市的平稳表现，深圳并未加入3月中旬至今的新一轮调控行列。

但是，刚刚公布的2017年4月深圳楼市数据，隐含着变化。深圳规土委数据显示，深圳新房住宅均价已连续7个月下跌，但在4月份，深圳新房均价下跌幅度减小，仅为0.2%，同时成交环比上涨146%，市场温度隐隐回升。

从区域来看，4月深圳部分区域受改善和换房需求助推上涨明显。龙岗、罗湖、宝安一手住宅成交均价分别为38639 元/平方米、78583 元/平方米、46312 元/平方米，环比下跌10.2%、7.9%、4.4%；但南山、盐田片区一手住宅成交均价呈不同幅度的上涨，分别为113191 元/平方米、48478 元/平方米，环比涨幅为13.8%、5.9%。深房中协统计数据亦显示，一手住宅成交均价整体维持在5.5万元/平左右。

6、深圳城市更新项目对深圳住宅用地供应的影响

源源不断的新房供应仰仗的应是充足的土地存量。然而从2005年以来，深圳出让的住宅用地仅有102宗，规划建筑面积1756.71万平方米，然而同时段内，深圳的新房供应面积为6752.97万平方米，成交面积5987.52万平方米，缺口如此之大，难不成深圳的新房都盖在天上？其实不然，有相当一部分来源于城市更新（旧改）。截止2016年6月30日，深圳的城市更新计划项目累计列入551项，其中，已批复规划项目327项，已实施项目154项。

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深圳城市更新单元规划成果中，居住用地的累计规划建筑面积达到4087.35万平方米（2012-2016H1），重头集中在龙岗区、宝安区、龙华新区、福田区。恰可以大致填补深圳出让住宅用地的规划建筑面积和新房供应面积、成交面积之间的缺口。

（三）深圳城市更新政策环境分析 1、密集出台相关政策

深圳城市更新的相关政策法规出台比较密集，为城市更新提供了有效、规范的指引及法律保障。从2004年的《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》开始，深圳的城中村改造全面启动。随后，深圳接连出台多部规章制度，形成了一套相对完善成熟的城市更新政策体系，对促进和规范深圳市城市更新工作发挥了重要作用。2012年初出台了《深圳市城市更新办法实施细则》，城市更新的工作走上正式的制度化轨道。

时间 2005 名称 《关于深圳市城中村（旧村）改造暂行规定的实施意见》深府[2005]56号 2007 《关于开展城中村（旧村）改造工作有关事项的通知》深府办[2007]159号 2007 《关于工业区升级改造的若干意见》深府[2007]75号 7

2008 2008 《关于推进我市工业区升级改造试点项目的意见》深府办[2008]35号 《关于加快推进我市旧工业区升级改造的工作方案》深府办[2008]93号 2009 广东省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府[2009]78号） 2009 2010 《深圳市城市更新办法》市政府令第211号 《关于试行拆除重建类城市更新项目操作基本程序的通知》深规土(2010)59号 2010 《深圳市人民政府关于深入推进城市更新工作的意见》深府〔2010〕193号 2010 《拆除重建类城市更新项目房地产证注销操作规则》深规土[2010]324 2010 2011 2011 2012 2012 《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》 《城市更新单元规划审批操作规则（试行）》 《深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定》 《深圳市城市更新办法实施细则》深府〔2012〕1号 《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》深府办〔2012〕45号 2013 深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行） 2015 2016 2016 2016 2016 2017 深圳市城市更新单元规划容积率审查技术指引（试行） 深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定 关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施 深圳市城市更新办法 深圳市城市更新十三五规划 深圳市房屋征收与补偿实施办法(试行)

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2、深圳城市更新“十三五”规划保质促量

（1）在深圳城市更新“十三五”规划期间内（2016-2020），争取全市完成各类更新用地规模30平方公里。其中，拆除重建类更新用地供应规模为12.5平方公里，非拆除重建类（综合整治、功能改变等）更新用地规模为17.5平方公里。（2）规划期内完成城市更新固定资产投资总额3500亿元（含拆除重建、综合整治与功能改变等各类城市更新）。

（3）规划期内力争完成100个旧工业区复合式更新和旧工业区综合整治项目；完成100个城中村或旧住宅、旧商业区综合整治项目。 （4）城市更新实施绩效指标考核

分区 指标（公顷） 拆除重建 福田区 罗湖区 南山区 盐田区 宝安区 龙岗区 光明新区 坪山新区 龙华新区 大鹏新区 合计 50 120 75 40 265 420 65 65 130 20 1250 综合整治 70 65 80 25 360 560 100 80 230 180 1750 小计 （公顷） 120 185 155 65 625 980 165 145 360 200 3000 3、强区放权

《深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定》（市政府令第288号，以下简称《决定》）的出台，进一步推进城市更新领域强区放权，强化市级统筹和区级决策，通过职权调整实现审批提速提效，推动城市更新加快实施。

主要内容：

关于市规划国土委职权的调整。原由市规划国土委行使的城市更新项目的行政审批、行政确认、行政服务、行政处罚、行政检查等职权、除地名许可、测绘

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查丈、房地产预售、房地产权登记、档案管理事项外，调整至各区行使。包括:

（1）负责城市更新单元计划审查。

（2）负责城市更新单元规划审查、报批或者审批。

（3）负责城市更新项目的土地和建筑物、息核查及权属认定（含城市更新项目的历史用地处置）。

（4）负责城市更新项目用地报批，建设用地规划许可证核发，城市更新项目地价核算、国有土地使用权出让合同签订、合同落实情况验收和监管、移交政府用地的入库。

（5）负责城市更新项目建设工程规划许可证核发、建设工程规划验收、以及其他相关的规划管理工作。

（6）负责涉及城市更新项目的其他行政确认、行政处罚、行政检查、信息公开、信访维稳等相关事项。

（7）负责与城市更新项目管理实施相关的其他未列举事项。

深圳城市规划体系优化对比图

（由“三层次五阶段”规划为“两层次”规划）

总体规划

次区域规划分区规划总体规划

法定图则

法定图则详细蓝图

改革前 改革后

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