中国楼市泡沫会不会破？这个可能是令众多经济学家最难达成共识的

郭儒逸发自博鳌

中国楼市泡沫会不会破？这个可能是令众多经济学家最难达成共识的一个问题。

26日，中国人民大学副校长吴晓求在亚洲博鳌论坛上称，中国楼市泡沫破灭难以避免，但是会比较滞后。不过如果楼市泡沫破灭，也不会造成金融体系危机。因为与美国次贷危机和日本房地产泡沫破裂相比，中国房地产金融证券化的比例很低，且金融机构和企业部门互相独立，因此不会产生那么大的危害。

“现在房价涨的离谱，例如北京四环内的一些普通居民住宅，每平米已达10万-12万元。我在中国属于收入中上阶层，但如果要买房的话仍然比较困难。从经济学的理论得不出当前高房价的结论。”他说。

吴晓求提及2013年时和任志强设下的一个赌局：2013年的时候，北京四环内房价大概是7万元每平米。当时任志强一直号召大家去买房，我有次在清华大学和他一块开会，我说跟你打一个赌，看未来5年是买房子还是买股票好。我当时认为房价7万元一平米不能再涨了，因此希望大家买股票。一开始我雄心勃勃觉得一定赢，但现在过去4年了，我发现我输的概率比较大。

吴晓求认为，自2008年金融危机之后，中国M2（广义货币）增速比较快，现在规模达到160万亿以上，是GDP的2.1倍。这种情况下，大量的存量资金去会追逐高收益资产——比如房子，这就造成了目前高房价的现象。

齐鲁资管首席经济学家李迅雷甚至断言，2020年左右中国房价会普遍下跌，包括一二三线城市。因为一方面人口流动不足以支持房价上涨，另一方面资金流的增速也会随经济增速下降而降低。但恐慌性的下跌之后，重点城市的房价可能还会恢复性回涨。

华夏新供给经济学研究院首席经济学家贾康对此打赌称，在15年内不要希望住房均价的上扬曲线会下降，需要做的是控制比较陡峭的极端情况出现。

他解释，广义货币水平是不是很高，这个问题还有争议。目前房地产市场冰火两重天，关键还是出了结构性的问题。就日本房地产泡沫破裂的情况看，当时日本城镇化率为77%，而中国2016年户籍城镇化率（真实城镇化率）只有41%，大概还要增长30%才会转为低频发展。因此这期间不要希望房价曲线会扭头向下。

今年以来房地产市场回温迹象明显。前两月房地产投资累计完成9854.3亿元，同比增长8.9%超预期，创下2015年2月来的最高水平。这也推动各品种钢材价格上升，利润水平达到近年来的高点。

进入3月份后，热门城市持续的高房价态势，引发各地掀起又一轮限购大潮。目前北上广深四个一线城市，已全部实行“认房又认贷”。最新消息显示，北京商住限购将启动限购，明确在建在售“商办”不得卖个人。

热门城市的高房价和中小城市的高库存，成为中国房地产市场20年来的最新写照。

民生证券最新研究报告认为，随着这一轮楼市调控升级，核心城市的新房成交价格将会大概率有序回落。对需求的抑制和成交量的回落，必然会带来价格调整的压力，二手房挂牌价格可能出现浮动，购房者观望情绪加重。该机构预计，核心城市未来购房贷款利率优惠将减少，进一步推升购房成本。

广发证券称，在关注三四线去库存的同时，也应该需要关注强三线城市的政策变化。那些承接城市圈溢出效应，投资性需求占比较高的三四线城市，未来同样具备执行限购政策的可能性。

贾康说，限购限贷政策治标不治本。这不符合市场规律，应该让市场自己去调节。中国必须借鉴欧洲美国和日本的情况，发展直接税——比如房产税。他呼吁房产税的法律框架能够尽早确定，但对今年人大声明不进行相关立法而感到很遗憾。

此外，他还认为应该进行一系列的基础性制度建设，来解决中国房地产泡沫的问题。