房地产备案按揭流程细节及各银行准入

备案、按揭基本情况

备案、按揭大体流程图

注：为缩短办理时间，备案后可分两步走，一步进行预告登记，另一步提供材料至银行进行初步审核。待不动产登记证明或者公积金审批表和公积金余额查询表出来后可直接送往银行签借款合同。

各流程细节：

签购房合同、集收资料：按揭：《商品房买卖合同》签 4份、备案表 2 份、婚姻状况声明 1 份、预售商品房预告登记约定书、预告登记委托书、抵押登记委托书、身份证复印件 4 份、结婚证复印件 4 份、户口复印件 4 份、收入证明、征信证明、流水。

非按揭：即一次性付款，《商品房买卖合同》签 3 份、备案表 2 份、户口 2份、身份证 2 份、婚姻证明 2 份。

注：

户口复印件：属户主：户主页、个人页、共有人页。非户主：户主页、个人页、共有人页。

收入证明：收入金额的填写是根据按揭月供金额来作参考，一般是月供x 2。《商品房买卖合同》：按揭签 4 份其中甲乙双方各持一份、房管局持一份、银行持一份。非按揭签 3 份，其中甲乙双方各持一份，不动产持一份。流水：原则上三个月流水，如果三个月流水体现的金额不足额度的标准，那就要六个月流水。流水要体现首付支出，所以要求打流水的时间须在交首付之后。婚姻状况声明一份：现公安局或者民政局不再出具未婚证明等类似证明，所以用该声明代替。

首付、维修基金录入：把首付款、维修基金款存入监管账户，存入时应注明：业主、房号、面积（建筑+套内）、身份证号等信息。

市房管局备案：《商品房买卖合同》（全部）、备案表（全部）、身份证复印件。地点：市房管局 5 楼会议室。

预告登记：已备案的《商品房买卖合同》 1份、备案表 1份、身份证复印件 1 份、户口复印件 1份、婚姻 1 份（未婚提供婚姻状况声明 1份）、预告登记委托书、预售商品房预告登记约定书。该程序受理时间为一周，得《不动产登记证明》。银行审核：已备案的《商品房买卖合同》 1 份、备案表 1份、《不动产登记证明》、身份证复印件 1 份、户口复印件 1 份、婚姻证明 1 份、收入证明各1 份、流水（三个月或六个月）、征信证明。

公积金中心：已备案的《商品房买卖合同》 1 份、备案表 1份、《不动产登记证明》、基础材料原件、征信证明、首付票据（如刷卡支付首付的刷卡单、录入首付的回执单等）。————公积金审批表、公积金余额查询表。

签订借款协议：银行对按揭资料审核过关，待《不动产登记证明》或者公积金审批表和公积金余额查询表补齐便可以签订《借款合同》。

办理抵押：《不动产登记证明》、《借款合同》、抵押登记委托书、受委托人身份证、贷款人基本材料。

中国人民银行：

准入条件：五证俱全 +楼栋封顶

准入所需材料：

（一）企业基本材料：

1、企业经年检的营业执照、组织机构代码证、开发商资质证书；

2、企业情况简介、章程、企业成立批准证书；

3、法人代表及主要股东身份证件、个人简介、征信报告；

4、近三年的财务报表（经审计）及最近一个月的财务报表、财务报表明细

说明；

5、注册验资报告或入资单；

6、贷款卡及企业征信信息；

7、涉及相关特殊事项须提供：企业变更的批复及新营业执照，企业转制批

准证书及有关文件，股权转让协议，增资协议、增资验资报告，合同、章程修改协议等。

（二）项目情况材料：

1、项目开发方案、可行性研究报告；

2、项目开发立项文件；

3、土地使用权出让合同、土地出让金发票；

4、所报项目对应范围内的所有楼宇国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证；

5、销售许可证；

6、商业用房部分需提供相关验收材料；

7、项目计划投资及已投资明细表、资金来源介绍；

8、施工合同；

9、关于与我行进行项目个人房屋贷款合作的申请（填写楼宇按揭贷款申请表）；（要求：签字人为有权签字人，加盖公章，有房开商及项目概况、合作意向，其中应说明合作范围、贷款品种（住宅 / 商铺）、担保方式等，抬头明确为经办上报。）

10、董事会决议、签约授权书（应结合公司章程核实决议的真实合法有效性）；

11、项目现场照片；

12、涉及相关特殊事项须提供：项目转让协议、转让款支付证明，项目合作协议。

13、异地户口按揭与本地户口按揭一致（我州无户口属地限购政策）；注：对于开发商提供的复印件材料，经办人员要与原件进行核对，保证复印件与原件一致，并在复印件上签字确认，字样为“与原件核对一致”并签署客户经理姓名，同时要求企业对提供的材料加盖公章。

按揭情况：

1、第一套住房按揭首付比例为总房款的 20%，利率为基准利率；

2、第二套住房按揭首付比例为总房款的 30%，利率为基准利率上浮 10%（后附中行基准利率与上浮 10%利率表）；

3、第二套与第一套的区分标准：名下有按揭住房，凡是已结清房贷的，现购住房属于第一套，如尚未结清房贷，现购住房属于第二套；

4、最高金额不限制，根据还款能力来确定；

5、最长贷款年限为 30 年；

6、最高年龄限制：男 70 岁、女 65岁；

7、无利率折扣；

8、商铺按揭部影响住房按揭的套数属性，但作为银行审核还款能力的因素；

9、客户征信有逾期一两次，只要不进入黑名单均可以办理按揭；

10、流水只需近三个月，如三个月流水不足体现还款能力，则需要近半年的

流水；

11、短期贷款影响放贷，有两方案：还清贷款；存一笔钱进入银行，定期存款，体现具有还款能力，放贷后可以取出。

12、个体工商户提供营业执照、税务登记证正副本复印件，且执照必须进行年检，并提供最近半年以上银行存款流水账和近三个月的纳税凭证。

13、两年内 6 次逾期的或三个月内连续逾期的，不可以按揭；

14、微商的收入证明是打印微信钱包交易记录，但这方式不常用，建议做流水、工资收入证明；

15、工资收入须在流水中体现；

16、婚前购房属个人财产，婚后购房受影响；

公积金贷款：

1、公积金贷款由所属的公积金管理中心审批，由建行（大十字二楼）、工行（大十字二楼）办理；

2、以家庭为单位，最高可贷 50 万（不论是单公积金或双公积金，是以家庭为单位的最高可贷额度）；

3、以家庭为单位，公积金可以申请两套住房按揭 ,首付均为 20%；

4、目前不可以进行公积金贷 +商贷组合贷款；

5、最长贷款年限为 30 年；

6、最高年龄限制：男 60 岁、女 55岁（即法定退休年龄）；

7、公积金可以提取现金，备案合同及备案表即可申请提取，但得保留半年的公积金金额；

8、交足半年的公积金方可申请住房按揭。如不足半年的不可补交；

9、办理住房按揭三个月后方可申请公积金抵扣月供；

10、夫妻双方公积金可以同时用来抵扣月供。

11、男方有半年以上的公积金，而女方未足半年，用男方的公积金办理按揭后，待女方的公积金满半年时间，可以同时用女方公积金来抵扣月供；