三线城市房地产市场现状_趋势及发展建议_九江个案分析

思考与建议

荩荩

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三线城市房地产市场现状、趋势及发展建议

———九江个案分析

林

强

332000）

（中国人民银行九江市中心支行，江西九江

摘

要：当前九江市房地产市场呈现下调趋势，市场销售低迷，价格持续走低，预计下一阶段房地产市场目前这种

状态仍将延续。针对此情况，建议国家政策应该因势利导，促进房地产市场回归理性，消除房地产市场泡沫，让更多的人买得起房，以促进房地产健康持续发展。

关键词：房地产市场现状；趋势；发展建议中图分类号：F832.45

文献标识码：B

文章编号：1009－3540（2009）04－0066－0002

近两年来，在国内外宏观经济环境下行和房产市场疲软双重因素影响下，2008年九江市房地产市场也出现了全面下调趋势，开发投资回落，新开工面积急剧下降，市场销售低迷，价格下跌，房地产市场供需矛盾突出。根据目前市场现状，预计全市房地产调整时间仍将延续。

一、房地产市场及信贷运行特点

虽然房产市场政策频出，但市场方面仍然在以全年房地产市场及信贷在国家调控政策和大环境的带动下，出现由年初到年末的大转变，具体表现出以下几大特点。

（一）销售低迷，房价下跌

计划明显下降，调查的20家开发企业12家打算在未来1-2年内进行房地产开发，较同期减少8家；四是经济适用房及廉租房的开发对商品房市场形成了一定的冲击，九江市2007、2008两年建设的经济适用房及廉租房达7000套，面积48万平方米。

（三）银行信贷收缩，开发商融资难度加大

至2008年12月末，九江市房地产贷款余额66.3亿元，比年初增加3.2亿元，增幅较去年同期回落48个百分点，其中房地产开发贷款余额21.7亿元，较年初减少2.7亿元，个人住房贷款余额44.6亿元，较年初增加6亿元。调查的20户企业反映，2008年共向银行申请贷款28笔，金额9.2亿元，银行实际发放9笔，金额2.4亿元，满足率为26.1%，较同期下降61.2%。三是拖欠工程款明显增加。至2008年末，调查的20户企业共欠工程款近2亿元，较同期增长70%。如果开发商依然坚守价格同盟而不降价，必将进一步加剧开发商的资金紧张。

（四）开发企业资金紧，压力大

目前资金紧张已成为九江市房地产企业面临的主要问题，特别是加上民工工资、贷款到期等多方面因素，企业资金链将会面临更加严峻的考验。一是资金回笼压力。由于目前市场不景气，销售行情不好，造成了企业资金回笼受阻；二是还贷压力。按照年底全市房产开发贷款余额21亿元，每套住房100平方米、单价

2008年末，九江市部分楼盘变相降价，如折扣优

惠、买一送一、买房送物业等促销手段层出不穷，调查的“水木清华”楼盘2008年末价格较同期下降了

16%。虽然如此，一些楼盘销售部依然门庭冷清，乏人

问津，二手房市场也是同样，前段时期马路上到处可见的房屋中介似乎少了很多。全年商品房销售面积仅

111万平方米，同比下降45%，2008年“十一”黄金周期

间，城区商品房成交只有23套，较上年的65套下降了

65%；全年全市商品房销售平均价格1733元/平方米，

同比下降3.5%。

（二）投资减少，市场前景看淡

由于银行贷款受阻，资金自筹难，再加上市场不景气，再开发能力下降，2008年全年房地产开发完成投资36亿元，同比仅增长8.6%，增幅比上年同期回落

4000元/平方米估算，至少需要销售5000多套住房才

能归还银行贷款，如果2009年商品房销售量进一步萎缩的话，银行资金很难按期得到收回。三是再开发压力。从全市2008年房地产开发企业资金来源结构来看，银行贷款只有1.3亿元，企业自筹10.2亿元，分别比上年同期下降53%和9%。

（五）房源供给充裕，但有效需求不足

60多个百分点。目前一是市场观望氛围浓厚，开发商

及居民都在观望。因为利益的驱动及行业潜规则使开发商抱成团而不轻易降价；二是住宅建设用地拍卖量减少，甚至出现了罕见的流拍现象，开发商储存土地的愿意减弱。同期，九江市公开出让275.7亩，分别较

2006年、2007年减少68亩、81亩；三是企业未来投资2008年九江市累计批准商品房预售面积75万平

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（三）房地产市场将继续调整

结合宏观经济形势，全市房地产市场将继续调整。此次房地产市场的调整处于宏观经济下行阶段。根据房地产周期与经济周期经验关系，当经济周期下行时，房地产市场下行速度往往快于宏观经济下行速度，是经济先行指标。结合当前下行的经济环境，预计全市房地产市场的调整仍将持续一段时间。

三、促进房地产健康发展的几点建议

国家也出台了一系列政策刺激房地产市场繁荣，目的应该是消除房地产市场泡沫，要促进房地产市场回归合理价位，让更多的人买得起房，以促进房地产健康持续发展。针对目前房地产投资减少，市场销售不景气等情况，应及时采取措施，适当出台一些利好消息，提高房地产市场人气，避免大起大落。

（一）加强政策引导，合理调整住房价格

政府部门要根据本地区实际情况，通过政策刺激，把地区房价引导到一个合理的价位。一是规范和改进经济适用房制度，扩大经济适用房、廉租房建设覆盖面，以达到调控社会房价的目的；二是进一步加大对二手房市场的管理，规范租赁房市场，适当时候联合有关部门进行检查，坚决防止恶意炒作和人为抬高房价的行为。

（二）加大对土地资源的调控力度

一是科学合理供应土地，根据房地产市场供需状况，调节土地市场投放，有序出让开发建设用地，避免土地出让规模大起大落，影响房地产市场稳定发展；二是调整放宽土地出让条件，如降低土地保证金比例、实行分期缴款或延期缴款时间等；三是加快已出让土地的交付，采取有效方式尽快解决已出让但未交付土地的遗留问题。

（三）房地产开发信贷政策应执行区别对待，有保有压

当前九江市房地产市场销售低迷，资金回笼受阻，企业资金压力普遍偏紧，这对房地产后续开发产生了抑制作用，对今后市场长期发展不利，为此，各金融部门要合理安排资金，对那些资质优，品质好的开发企业因适当给予资金上的支持。

（四）加强房地产信贷管理，防范信贷风险

信贷风险尚未显现并不意味着风险不存在，因此，一是加强监测，严密防范信贷风险。各银行要对楼盘的销售进行跟踪，及时收回贷款；二是在当前市场环境下，从严控制发放新的开发贷款；三是鼓励多元融资，有效分散信贷风险。鼓励房产企业通过上市、信托项目、企业债券、非上市股权和房地产基金等方式融资，改变过度依赖银行融资现状。▲

责任编辑：吴莹

方米，10800多套，加上上年存量4300套，可供现售的商品房近1.5万套，可以说房源供应相对充足。但同期居民有效需求相对于过高的房价而显得严重不足。据测算，2008年九江市城镇居民每人年均收入1.27万元，按一个家庭3人计算，年收入3.82万元，九江目前的消费水平为每人年均0.88万元，剔除必须的日常生活开支后，剩余可支配收入一个家庭仅1.2万元。如果购买100平方米的商品房，按照现在的市场价格，需要存款近25年。

（六）信贷风险尚未显现，但隐患依然存在

房地产市场链实际上是一个资金链，一旦开发商住房卖不出去，资金不能及时回笼，资金链就会脱节，银行贷款就很难按时收回，出现风险，截至2008年末，九江市 …… 此处隐藏：2093字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……