镇江某大型综合体项目营销方案

谨 呈

中国房地产现代服务业的整合者和领导者苏北大区·扬州事业部

2013年6月

写在前面今天，来到这里不纯粹为了竞标。 今天，更不是来展示一种可能。 今天不作秀稿！今天不空谈概念！ 今天只是在对“一座城”的“思考” 我们视这次竞标最大的对手是自己， 正如镇江协信城项目最大的竞争对手也是自己一样。 所以，我们自信来自于对协信项目的强大信心。 “丛来不见梅花谱，信手拈来自有神”——EJU,大盘赢销解决专家。

中国单日单盘 总销金额冠军 2010年7月，太 原星河湾以49.6 亿、700套业绩 年度销售目标 50亿的业绩 2010年9月，广州 亚运城通过全方位 营销模式创首批 2000多套 平均每16秒销售一套 新房的楼市新记录 2011年5月，南京碧 桂园凤凰城当日热销 近2000套 中国房地产史上开 盘单日成交新纪录 2011年7月，深圳 碧桂园十里银滩劲 销3700套

易居营销 中国房地产营销记录创造者与保持者开盘当天集合公司全国500飞虎队至现场支援碧桂园凤凰城开盘前 拓客人数：48000组 有效来访人数20000组

开盘当天公司集合苏皖区100飞虎队至现场支援

碧桂园欧洲城开盘前 拓客人数：54000组 有效来访人数19017组

开盘期间公司集合苏皖区100飞虎队至现场支援

碧桂园城市花园开盘前 拓客人数：12460组 有效来访人数5031组

开盘期间公司集合苏皖区200飞虎队至现场支援

泰州美好易居城开盘前 拓客人数：110000组 有效来访人数23000组

让我们先过一个镇江的超级大盘 ——句容碧桂园凤凰城也是对于协信城整盘策略的重要启示

碧桂园凤凰城2011年5月15日，万余镇江人抢购碧桂园， 开盘当天热销2000套，单日销售金额超11亿元

营销推广

成功策略：

决战大南京多物业全龄化社区 跳出句容看南京

营销执行：

全城拓客 密集推广 大兵团作战 创新流程

根据客户地图全城扫街式拓客与企业团购相结合 高密度大频率推广主题“老百姓买得起的好房子” 一张纸一张图，抓培训抓执行 IPAD选房，分批邀约

项目区位项目位于镇江句容，紧邻S122公路，境内公交大巴可快速通达南京主城区及周边县市，高速高铁穿境而过。 宁沪城际铁路在句容宝华新城设有站点，句容 市走进南京大城际时代； 老宁杭公寓双向十车道快速化工程(S122), 预计2011年底将与南京段同时建成通车，届时 从项目到南京中山门只需半个小时； G104公路直接沟通句容与南京江宁、城南，目 前句容段已基本改造完毕； 3年内，16号线(汤山轻轨)即将动工； 5年后，地铁4号线也即将进入汤山。句容市区

30公里

“一刻钟上高速，半小时到南京，两小时抵沪杭”

距句容市区6公里，南京市区30公里，距离高速汤山道口7公里，至南京禄口国际 机场、南京火车站、新生圩港、镇江港仅需半小时车程； 4条高速(宁沪、宁杭、沿江、扬溧)、4条铁路(宁沪、京沪、宁沪城际、宁杭 城际)穿境而过。

项目概况项目总建面为156万㎡,产品包含别墅、洋房、高层及酒店式公寓，首期货量4247套。

开发商：碧桂园集团 地理位置：距南京市中心约30公里，句容黄梅镇一期

占地面积：约145万㎡总建面：约156万㎡ 容积率：1.1 首期货量：4247套 配套设施：五星级酒店、大型商业体、大型交通中心、一站式优质教育体系二期

首期产品规划项目首期以88-135㎡的刚需及中端改善产品为主，并搭配一定量的酒店式公寓产品。

产品

面积段88/110/135 165-300

套数2253 208 224 168 1094 3947

比列57% 5% 6% 4% 28% 100%酒店 酒店式公寓

88-135㎡区域大户型区域 大户型区域 88-135㎡区域

高层住宅 270-430 540 酒店式公寓 合计 47

别墅

630

6

100%

客户定位项目目标客户跳出句容看南京，辐射长三角，客户需求以自住及改善型需求为主。

补充客户

大南京碧桂园、 易居等内 部客户苏锡常、温州、 句容、汤山、 杭州、上海等 南京主城区客户 镇江本地客 长三角地区限 (自住、养老) 户(自住、 购城市(投资 改善) 性客户)

核心客户 次核心客户 辅助客户

营销执行|全城拓客根据客户地图全城扫街式拓客与企业团购相结合，从4月8日至5月12日，共拓客45793组。

营销执行|密集推广高密度大频率推广主题“老百姓买得起的好房子”。

营销执行|大兵团作战一张纸一张图，抓培训抓执行

一张纸：所有说辞(口袋化),口径调整(书面至人，飞信至人，通知至人)

一张图：每晚十点指挥部准点叛忍，责任到人抓培训：定人定岗培训到位 抓执行：不折不扣执行到位

营销执行|创新流程IPAD选房，分批邀约。

创新IPAD选房系统，15秒每套1、客户分批邀约， 流量精确计算(每个环节精确计算流量速度) 2、签到系统甄别客户防遗漏 3、IPAD选房高效无差错 4、走场操练 (预案准备充分，现场统一指挥，突发状况预警)

通过易居的线上、线中、线下资源整合， 大开大合营销是大盘成功的重要支撑 精准客户渠道，放大客户基数 销售的不是房子，而是一种买不到的恐慌 及一种饥饿式营销手段

上

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Project understanding

项目认知