房地产估价师考试资料

2005年博哥在线解答

2005年博哥在线解答《案例分析》考试110

1、请问: 一.P139 2-11案例:在采用动态法时仍计算了利息和利润,这么重大的错误为何分析中未指出,难道是正确的吗?

二.成本法计算利润时其基数包括利息,对否?见案例P53H和P89

三.P132 2-9 此案例分析指出公寓地下室采用同一报酬率,内容好像没有,怎么回事?成本法好像未扣除折旧,为什么?成本法利润基数为何没包括管理费?收益法中计算维修费时耐用年限取60,是否应该为50年?税金未包括营业税机附加,土地使用税是否也应包括在应扣除的房地产税里?如未包括土地使用税是否可算错误?谢谢

答：一、凡是你觉得不知道怎么办的时候，就以《理论与方法》那本教材为准。至于为什么案例与分析那本教材会出现那么多错误，主要有个原因，一是作者非常忙，二是估价师考试中各本教材作者的观点不一致。对于案例与分析那本教材只能作为一个帮助你学习的材料，不能够作为标准！！

二、在成本法中计算利润的基数要根据你所采用的利润率是什么，是成本利润率还是直接成本利润率，还是销售利润率或投资利润率？

三、在案例分析中指出公寓和地下室不应采用相同报酬率而案例中没有的问题，这是一个教材的印刷错误。由于书不在身边，成本法要不要扣除折旧，要看你评估的新建房地产还是旧有房地产，评估旧有房地产价值是需要扣除折旧。维修费一般是按重置价格的某一个比例计算的，不存在考虑年限的问题，对于某一结构的建筑物，不论你能使用多少年，其每年的维修费应该基本上不会变，更与该建筑物能够使用多少年没有多大关系，正如我们人每年所需要的医护费与其寿命也没有关系一样。对于租赁房地产，采用收益法评估其价格时，运营费用包括营业税及附加，而且也包括土地使用税。未包括土地使用税可以算作一个错误。

2、1、土地使用费、土地使用税的区别，在什么情况下计算土地使用费、税？

2、投资利润率、开发利润率、销售利润率的计算基数是什么？

答：1.土地使用费是分期支付的土地价格,即土地租金,不过是以前深圳对外商的一种做法;土地使用税是对收入的再分配,在用收益法评估房地产价格时,需要考虑土地使用税.

2.投资利润率和销售利润率的计算基数请见《房地产估价理论与方法》教材中的成本法那章；开发利润率是一个总称，它本身没有一个计算基数的问题。

3、在收益法中,土地为划拨需要计算土地使用费吗?

答：不需要,把完全产权的价格评估出来,然后减去需要补交的土地使用权出让金即可.

4、1.采用收益法估价求净收益是不是可以不扣除折旧费？如果扣了折旧是不是只能是设备装修等而不含建筑物的折旧？ 答：这要看你的评估范围，也就是说,你评估的范围是否包括家俱设备，家俱设备的年折旧费可以扣除；同时还要看具体的条件，当土地使用权的年限晚于建筑物的耐用年限结束时,有一种评估方式可以扣除建筑物的年折旧费。我还要开会去，如不清楚，请再问。

5、市场法中的房地产状况调整中并没有提到个别因素和区域因素这两个概念,而在去年的考试中对区域因素调整系数这个问题提到用可比实例的状况和估价对象的状况相比这种说法(个别辅导书中),我不明白的是理论方法中对房地产状况的调整是估价对象与可比实例的比,而没有分个别因素与区域因素,更没有提到两者之间的差别?在考试中遇到此类问题,我不知该如何解答?请赐教.

答：你所说的问题在今年不会出现。因为今年案例的标准以估价理论与方法那本教材为准，即不是以规范为准，也是不是以案例与分析的教材为准。去年那样出题目是因为去年说了，考那本教材就以那本教材为准，其中案例与分析以规范为准。我猜你没有参加权威教师的培训，本来这个信息你应该知道的。

房地产状况的调整包括实物状况调整、区位状况调整和权益状况调整。其中区位状况调整就相当于过去的区域因素修正（不过，也有点区别，因为楼层和朝向均属于区位状况，而在过去这两者是属于个别因素的），实物状况调整与权益状况调整均

2005年博哥在线解答

可以放心的是，在今年的案例考试中你不会遇到这样的问题。如果万一你遇到这样的问题，你可以把分区域因素和个别因素分别进行修正的做法作为一个错误，不过要在你找不出更规范的错误的条件下，因为对于到底是分区域因素和个别因素分别进行修正好，还是全部作为房地产状况修正好，各人有各人的观点，恐怕谁也难以说服谁，所以这是一个不规范的错误。考试嘛，只能听权威的

6、案例P124，2.9.3（1）解决共有财产中房地产分配纠纷进行估价时，一般应以共有财产关系确定日期作为估价时点。这句话咋个来理解。举个例子，若一对夫妻，99年结婚，夫妻关系续存期间，即2000年，购买了一套商品房，20年以后，离婚，这时进行房屋分割，按书上这段话的意思是，以共有财产关系确定日期作为估价时点。那么估价时点就是2000年，这时间已经间隔了20年，房地产状况，市场状况都发生了变化，怎么能以2000年为估价时点呢？

答：应以20年后的那个时点作为估价时点，2000年只是他们夫妻关系确定之日，而且如果以2000年作为估价时点，那么在价值将无法分割。

7、1、收益法中计算运营费用中维修费，管理费、保险费的计算基数是什么？

2、理论与方法中的潜在毛收入、有效毛收入与开发经营中潜在毛租金、有效毛租金是什么关系？

3、请问：您有2002年案例分析的指错题答案吗？

答：1.维修费的计算基础是建筑物的重置价格,管理费的计算基础是年有效毛租金,保险费的计算基础是建筑物现值.

2.潜在毛收入和有效毛收入是对任何经营方式都适应的,它们是一种总称,潜在毛租金是潜在毛收入在租赁房地产上的具体化,有效毛租金是有效毛收入在租赁房地产上的具体化.

3.我没有电子版的02年试题上的答案,不过在本论坛上有,你找一下应该能找到的.

8、请问运营费用中固定要扣除的是不是有1维修费2管理费3房产税4两费一税,呢？请问这四项各自的计算基数是什么？ 是否还有遗漏？

答：两税一费的计算基础为年有效毛收入,其他见本栋的论坛.

9、运营费用的扣除项目有：维修费、管理费、保险费、税费（房产税、土地使用税、营业税及附加）及租赁费用。 请问:他们分别是以什麽做为计算基础的?

答：就这个问题我在本栋论坛回答了多次，不过我还是愿意重复一次。

维修费的计算基础一般是建筑物的重置价，管理费的计算基础是年有效毛租金，保险费的计算基础是建筑物现值，房地产税的计算基础是年有效毛租金，两税一费的计算基础是年有效毛收入，土地使用税的计算基础是所占用的土地面积，租赁费用的计算基础要根据房屋租赁居间合同确定。

10、请问投资利润的计算基数是什么？

答：投资利润率的计算基础是：土地取得成本+开发成本+管理费用。请参看04年估价理论与方法教材中的P128

11、请问:如果商品房面积误差超过3%,买房有权单方解除合同退房吗?我认为可以,但答案不可以,为什么?

答：我想是因为要根据合同的约定，面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房的前提条件是：合同中关于这个问题没有约定。如果合同中有约定则按照约定优先的原则进行处理。

12、我在做模拟题的过程中发现了在房地产合并估价的计算中，关于房地产合并产生的土地合并、条件改变等转让手续费的 …… 此处隐藏：22271字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……