个人转让房地产应征土地增值税、营业税和个人所得税解答

个人转让房地产应征土地增值税、 个人转让房地产应征土地增值税、营业税和个人所得税解答发布时间：2010-01-01

■土地增值税、营业税和个人所得税计算公式及免征条件如何？ 一、非居住用房税 种 计 税 条 件 计税公式及税率 [转让收入-上手发票价 (每年加计 5%) -有关税金] ×适用税率速算公式 (转让收入-转让收入×90%)×30% (转让收入-上手发票价)×5.5% 转让收入×5.5% (转让收入-房产原值-合理费用)×20% 转让收入×7.5%×20% 无所得额 无余额 免征条件 无增值

提供上手购房发票 土地增值税 不能提供上手购房发票 提供上手购房发票 营业税及附加 不能提供上手发票 据实征收 个人所得税 核定征收

注： 适用税率按土地增值税四级超率累进速算公式； 有关税金包括： 转手交易发生的营业税及附加、 印花税、 上手购房 《契税完税证》 载明的税金 (不提供的不予扣减) 拍卖房产核定征收个人所得税按全额 3%计征(下同)。 。 二、居住用房2 2

㈠普通住房(同时满足三个条件：住宅小区建筑容积率在 1.0 以上；单套住房建筑面积 144m 以下(含 144m )2 2

或套内面积 120m 以下(含 120m ); 实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的 1.44 倍以下(含 1.44 倍)。税 种 营业税及附加 计 税 条 件 购买未满 5 年转让的 据实征收 个人所得税 核定征收 转让收入×5%×20% 计税公式及税率 (转让收入-上手发票金额)×5.5% (转让收入-房产原值-合理费用)×20% 自用满 5 年(含 5 年) 且是唯一住房 免征条件 购买超过 5 年 (含 5 年)

㈡非普通住房(不符合普通住房条件的居住用房)税 种 计 税 条 件 购买未满 5 年转让的 购买超过 5 年(含 5 年)转让 计税公式及税率 转让收入×5.5% (转让收入—上手发票价)×5.5% 免征条件

无余额 用地面积城区 50

营业税 加

及附 自建自用住宅超用地标准部分 超标准部分房价×5.5% ㎡,郊区 60 ㎡以 内部分

个人所得税

据实征收 核定征收

(转让收入-房产原值-合理费用)×20% 转让收入×5%×20%

自用满 5 年(含 5 年) 且是唯一住房

■如何确定转让收入？ 转让收入按实际交易价格确定。 但隐瞒、 虚报交易价格或报价明显偏低且无正当理由的则采用市场基准价格 或评估价格核定。将房地产赠与给非直系亲属计征营业税、土地增值税时，以基准价或评估价作为转让收入。 ■上手购房发票及《契税完税证》各有何作用？ 上手购房发票是由上手卖方或税务机关开具的有效正式发票， 可作为转让时符合差额计征营业税条件的抵扣 凭证。上手购房发票、契税完税证中载明的税金，可作为计征土地增值税的扣减凭证，

按购房发票所载金额从购 买年度起至转让年度止每年加计 5%计算。上述资料在办理房地产交易收件后交 48-51 号窗审核。 ■如何界定个人转让居住用房计征个人所得税的自用和计征营业税的购买时间？ 一、计征个人所得税自用时间的界定： 以个人取得的房屋产权证核准发证时间或契税完税证填发时间为开始时间， 以转让房屋时房管部门受理交易 申请的时间为结束时间计算是否自用满五年(穗地税函[2005]133 号)。若纳税人对自用开始时间有异议，可在税

款缴纳前出具有关证明文件，由调房总站代征点核实开始时间并计算自用时间： (时间不一致的，按孰先原则处 理) ㈠购买商品房：《商品房买卖合同》约定的交楼时间；(可到房地产档案馆调档，下同) ㈡购买房改房：《单位出售公有住房缴款明细表》、收款收据注明的缴款时间或购房合同时间； ㈢自建房：规划部门的竣工验收时间； ㈣拆迁补偿用房：按拆迁前的购置时间； ㈤直系亲属受赠、继承、离婚分割以行为发生前取得房产的时间。 二、计征营业税购买时间的界定： 个人购买、交换、非直系亲属与非兄弟姐妹赠与取得的住宅，以取得的房屋产权证核准发证时间或契税完税 证填发时间作为其购买房屋的时间(国税发[2005]172 号),二者不一致时，可在税款缴纳前提供上述证明文件 按照孰先原则处理。 并以转让房屋时房管部门受理交易申请的时间为结束时间核定是否满 2 年， 包括直系亲属受 赠、继承、离婚、财产分割行为前的购房时间。 ■如何办理个人所得税据实征收手续？ 根据国税发[2006]108 号文，纳税人能够提供合法有效的售房、购房合同、房产原值及其他有关费用的，可 据实征收个人所得税。“据实征收”须由纳税人持代征单位出具的《个人房屋转让营业税及附加、土地增值税和 个人所得税申报审核表》及房产原值、合理费用等资料到主管税务机关审核(房屋交易在广州市房地产交易中心 受理的到越秀区地税局，其余到房屋所在区地税局办理)后，凭税务机关核发的《个人转让房产“据实征收”个 人所得税申报审核表》,提交代征点按实计征个人所得税；不能提供税局核实的原值和合理费用，一律按核定征 收计征个人所得税。 无偿取得的非居住用房及未满五年的住房或无偿取得已满五年但不是唯一住房转让的， 一律 按“据实征收”办理后再计征。个人受赠房地产须办理据实征收，非直系亲属、非兄弟姐妹赠与按所得额 20%计 征个人所得税。 ■个人转让房地产应征营业税及附加具体税率多少？税 种 税 率

营业税 城建税 教育附加费

转让收入×5% 营业税×7% 营业

税×3%

■转让非居住用房无增值该办什么手续？ 个人转让非居住用房经计算无增值，持调房总站代征点核准的《土地增值税纳税申报表》、缴交查税前的资 料(《广州市房地产买卖登记申请表》、《广州市房地产买卖合同》、《房地产证》等)到越秀区地税局(诗书 路 9 号，电话：81903837)申请办理《土地增值税纳(免)证明》,然后持《土地增值税纳(免)证明》到 53 号窗办理相关手续。 ■办理个人所得税退税条件如何？哪个机关具体办理？ 对个人出售自有住房并在出售后 1 年内重新购房的， 且出售及新购住房均坐落在广州市区范围 (含三区两市) 内， 其出售住房已缴的个人所得税视重新购房的价值可全部或部分予以退回。 个人出售住房由广州市房屋调换总 站代征了个人所得税的，纳税人可到越秀区地税局(诗书路 9 号，联系电话：81903837)申请办理退税手续，其 他的到所属区地税局办理。

二O一O年一月一日