从上市公司股票趋势角度分析与预测房地产市场周期波动

房地产市场的周期性波动是影响房地产行业景气程度的重要因素。利用主成分分析法建立房地产市场的年度景气综合指数,寻找资本市场中与之高度相关的时间序列进行周期波动分析,在此基础上利用波浪理论对我国的房地产市场的中长期趋势及其拐点作出了预测。

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20 0 7年第 1期总第 9 2期

建筑管理现代化Co s u t n M a a e n M o e iain nt c o r i n g me t d r zt n o 5

从上市公司股票趋势角度分析与预测房地产市场周期波动苗毓海，刘志杰(大连理工大学土木水利学院，辽宁大连 162 104)

摘要：房地产市场的周期性波动是影响房地产行业景气程度的重要因素。利用主成分分析法建立房地产市场的年度景气综合指数，寻找资本市场中与之高度相关的时间序列进行周期波动分析，在此基础上利用波浪理论对我国的房地产市场的中长期趋势及其拐点作出了预测。

关键词：房地产市场；周期波动；主成分分析；时间序列分解；谱分析：波浪理论中图分类号：F 9 .5 2 33 文献标识码：A 文章编号：10— 1X(0 70— 0 5 0 0 1 0 9 2 0 ) 10 0— 3

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认为影响房地产业最重要的因素是区位的传统观点并不全面，因为市场周期决定预期回报率的高低， 从而是房地产投资决策的首要因素，区位条件则是第二位要素。研究和利用房地产市场的周期波动规律 以趋利避险，对于参与市场博弈的各方都是无法回避的课题。

1房地产市场周期波动的研究方法对周期现象的理解包含 2个特征，即等间隔性和重复性。经济周期是指经济现象或变量在连续过程中重复出现涨落的情况，所强调的只是再现性和重复性。任何经济周期都不是机械的、完全规则的形态， 可以在平均的、概率的意义上定义周期。同样，房地产经济的增长和国民经济的增长一样，不是平稳地发展，在其发展过程中房地产市场也会因受到资源约束或消费约束而出现收缩阶段，因资源供给充裕或消费需求拉动而进入扩张阶段，形成了循环往复的规律性、周期性扩张与收缩运动，进而构成了房地产市场周期。表现为房地产市场交替出现的复苏、繁荣、衰退、萧条等四大环节。

房地产市场周期的存在已是公认的事实，但用什么指标和方法来计算房地产市场周期，国内外研究时有多种方法。现阶段国内外房地产业界常采用各类物业的销售率、空置率、投资收益率、施工面积、 开工竣工面积、房屋投资额、土地出让面积等单项指标或扩散指数 D、合成指数等综合指数，来反 I映房地产市场景气状态和房地产市场运行趋势。本文拟采用 8个与房地产市场密切相关的指标，利用主成分分析的方法得到评价房地产市场的景气指数，详见表 1。

2利用主成分分析法合成房地产市场年度景气指数景气指数又称为景气度，是反映某行业、产业或总体经济运行未来发展情况的指数。主成分分析法是处理相关变量的多元统计分析方法，也是数学上处理降维的一种方法，它可以通过正确地赋权得到综收稿日期：20 - 9 1 06 0- 6

作者简介：菌毓海 (9 2 )辽宁大连人， 17 -,男，硕士研究生，主要从事房地产经济方面研究。