重庆巴南万科新城营销报告

市场研究分析

重庆巴南万科新城营销报告

市场研究分析

市场研究分析

市场研究分析

市场环境研判

成都楼市价量关系走势及预测模拟图250% 200% 150% 100% 50% 0%1991年 1992年 1993年 1994年 1995年 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年

15年 12-15年

-50% -100%

施工增速

销售增速

房价增速

投资增速

重庆房地产市场运行周期大概在12-15年之间，跟全国市场运行周期基本一致，

我们需要把握这种节奏顺势而为

市场研究分析

市场环境研判100% 80% 60% 40% 20% 0%1996年 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2020年

成都楼市走势预测模拟图14-15年 13-15年

-20% -40% -60%

销售增速

房价增速

走势一、这轮始于2006年第四季度的调整，既是房地产市场自身调整的需要，也是宏观经济、外部 环境加剧恶化的结果，短期内难以根本性好转；目前整个房地产市场仍处于下降通道当中，2010年 市场即使有所好转也只是阶段性触底的中继反弹，2011年将面临方向性抉择。 走势二、我们预计重庆楼市今后的发展路径可能是2010年回落盘整――2011-巴南区年探底复苏 ――2013-2015年缓慢复苏――2015-2020年将迎来新一轮快速发展期。

市场研究分析

中成研判结论

【中成看点】:基于我们对全国和重庆房地产市场中远期和近期走势的判断，市场给我们 的启示和指导企业经营决策的核心思想就是：

长期看好，近期谨慎；为迎接下一轮市场复苏和高速发展机遇，

要先保存自己、积蓄力量，提前布局。在企业发展战略决策上的运用是: 在2011-2011年弱市中采取保守策略，灵活开发低风险项目积蓄力量； 在2011-巴南区年转折期作好土地储备、人才储备和资金储备，提前布局； 在2015年之后的新一轮快速发展期采取快速攻势策略，积极拓展和开发。

市场研究分析

竞品项目产品供应结构一览 中铁瑞景茗城 面积区间 60以下 60-70 70-80 80-90 套二 套三 套二 套三 套型 多层 0 0 20 0 0 0 21 5 0 18 高层 0 58 24 82 223 0 87 69 92 184 高层 0 0 0 153 0 0 25 298 205 335 多层 0 0 50 0 36 0 50 60 6 0 高层 56 0 2 108 64 0 1 72 100 0 高层 0 0 0 74 0 0 0 0 0 0 景尚景 时代花城 伊萨贝拉

区域供给分析弗莱明戈 合计 花园洋房 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 56 58 96 417 323 0 184 504 403 537

90-100 100-110 110-120 120-130

130-140140以上 套数

00 64

137 857

064 1080

00 202

00 403

1470 221

15267 282

163368 3109

供给产品同质化，绝大部分是高层电梯公寓，户型区间集中在8090平米，110-130平米，

市场研究分析

中成研判结论

【中成看点】: 本区域供给总量大、潜在供应巨大，供过于求，竞争激烈，将长

期处于买方市

场；同时供给产品类型同质化严重。

市场研究分析

需求及价格走势分析价格

6000 5000 龙湖弗莱明戈 4000 3000 2000 2006 2007 2008 2011 中铁瑞景茗城 景尚景 时代花城

市场研究分析

中成研判结论

【中成看点】: 本区域价格逐年上涨，但08年涨幅仅为5%,环比07年涨幅下降了15 个百分比，价格开始理性回调；区域需求户型呈小型化、多房间、创新化

的发展趋势；正常的年均需求总量为70余万㎡。需求不足成为各项目的首要难题。

市场研究分析

区域成交客户分析

客群分析

市场研究分析

区域成交客户分析

客群分析

本区域成交客户主 要来源于巴南区本地，占 了52%,是本区域中高档楼 盘主要购买人群； 主要客群置业以公 职人员和医/律/教为主， 共占到50%; 最普遍的认知项目 渠道为户外广告和口碑，

分别为44%和28%,另有23%为偶然认知； 90㎡以下户型成为 47%客户的最爱，80-90平 米的套二户型和90-105㎡

的实用型套三将成为市场主流需求。

市场研究分析

典型项目客户构成

客群分析

经济实力

本地私营企 主 本地公职人员 高新西区创 智人群 市内白领

二次置业群体二三级城 市私营业 主、在蓉 投资、在 蓉为子女 购房

龙湖弗莱明戈 中铁瑞景茗城 景尚景 时代花城

周边企业就业 人员

区域客户

重庆市客户 外区域客户

市场研究分析

区域主力客群发展趋势

客群分析客群重叠、 整体需求量 不足等困难 重重，未来 出路在哪 里？——客

本地改善性 需求为绝对 主力，小换 大、套二换 套三，置业 范围集中在

投资型需求 开始兴起， 本地改善性 需求达到高 峰，整体呈 现供需两旺

本地改善性需 求开始严重萎 缩，川西二级 城市和本地公 职人员等刚性 需求开始兴起，

巴南区老城区范围内

的局面

投资需求被抑制

源多元化

2008

2009

2010

2011

市场研究分析

竞品分析代表项目近况一览项目名称 万树森林 房屋类型 小高层 总占地面积 (亩) 100 总建筑面积 (万㎡) 10.48 总户数 (套) 710 户型面积范围 54-187 近期推出套数 390 销售套数 388 均价 (元/㎡) 3500 销售率 99%

伊萨贝拉名城左岸 卡布里城 瑞景茗城 景.尚景1期

高层/小高层高层 高层 高层/多层 多层/小高层

13661 94 100 70

27.4427.7 30 15 11.6

22892427 2545 1200 899

45-20077-150 90-150 68-184 80-130

221521 1237 647 511

132156 568 285 488

38002980 3600 3550 3200

60%30% 46% 44% 95%

精城名典时代花城 晨光杰座 水岸天成 蜀源.国都 一里阳光 西都会 林涧上馆 龙湖.弗莱明 戈 合计

高层高层 高层 高层 多层 小高层 小高层/高层 多层 双拼/花园洋 房/高层 /

73207 10 70 54 200 4.16 35 200 1790.16

735 1.6 9 6 35 10 4.1 51 271

6001761 214 588 225 约3200 872 273 3600 21403

124-15280-170 36-108 120-220 83-162 49-85 48-129 80-180 130-216 /

41510

90 214 353 191 398 448 272 282 7190

415978 44 132 147 126 97 270 216 4442

34003300 2780 3050 3700 2880 3350 3400 6000 /

100%90% 20% 38% 77% 32% 22% 99% 77% 62%

本区域近期(过去15个月)供给销售套数4442套，单个项目平均去化速率为20套/月。

市场研究分析

竞品分析

◆典型楼盘统计：15个在售楼盘； ◆总体量：约304万㎡;

◆近期供需情况：供应总面积约78万平方米，合7190套，已售面积约45万平方米,合4442套，套均面积仅101 ㎡,区域户型呈小型化、多房间、创新化的发展趋势。 区域综合销售率约为62%;

◆2011年预计供给量：现有存量房约35万㎡,新增供给预计约90万㎡,合计125万㎡。

市场研究分析

竞品分析本区域代表项目销售均价7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 中铁瑞景茗城 …… 此处隐藏：2382字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……