公园大道项目个案解析2014.11

营销方案,太古里

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公园大道项目个案解析

2014年 11月锐理顾问专业呈现

营销方案,太古里

目 Part1 Part2 Part3 Part4 Part5 Part6项目区位

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周边配套竞争环境项目规划产品解析营销推广

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项目区位项目位于重庆市渝北区，同时归属于两江新区范围，属于“二环”中的空港聚集区，目前是重庆新兴热点发展板块；项目偏离传统“5大”商圈——距观音桥商圈最近，直线距离17.5公里，车行30分钟。

两江新区——2010年6月正式挂牌，是继上海浦东、天津滨海新区之后，中国第三个国家级新区；——14年第1季度进出口总值743亿元，占重庆市进出口总额56.37%。

二环聚集区

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项目区位项目位于中央公园新兴板块，属于北部新区热点发展板块，兼具临空经济和会展经济两大引擎，紧临亚洲最大开放式公园——重庆中央公园。北部新区热点板块

距离4KM悦来会展中心

距离4KM

悦来-中央公园

江北国际机场

礼嘉

汽博-金开大道照母山

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项目配套—外部项目外部配套规划齐全，未来发展前景乐观，但目前多数配套处于筹建或在建中，中央公园、八中、渝北区政府等利好因素刺激区域发展。周边配套交通配套：轨道交通9号线(规划中)、10

号线中央公园东站(在建),同茂大道、公园东路(在建);中央公园：占地面积2295亩，南北长2400米，东西宽770米，亚洲最大的开放式城市中心公园；教育配套：空港新城实验小学、巴蜀小学 (规划)、重庆八中(规划);医疗配套：重庆国际医疗中心(规划)、渝北区三甲医院(在建);商业支撑：华辰财富广场、重庆国贸中心 (规划)、华地王朝酒店(规划);

行政机构：渝北区政府(规划)、重庆检察院(在建)、重庆地矿院(在建)、渝北人

本案居住用地

武部(在建)文化产业：新闻传媒中心(规划)、有线电

商业、商务用地市政用地教育用地

视网络基地(在建)、人力资源服务产业园(在建)、报业集团(规划)

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学校

医院

绿地/公园

商业

绿化用地

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项目配套—内部商业配套—约40万方商务商业配套，打造集中式购物中心、5A超甲级写字楼、LOFT、低密度独栋办公；景观配套—行列式分布，实现多个景观带，紧临中央公园；教育配套—地块内规划教育用地，将打造小区内部幼儿园及小学。

中央公园幼儿园+小学

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竞争环境板块从09年开始起步发展，目前入住人口近万人，主要在售项目7个，由本土中小开发商占主导，竞争项目多以洋房和高层组合，高端品质项目较为缺乏，本案有良好的市场机会点。本案物业类

型高层洋房联排办公

月均去化311套 99套 11套 106套

建面均价 (元/平米)6694 7325 12733 7615

商铺

0.3万方

19015

售罄/尾盘高层洋房别墅商务

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项目规划中央公园板块110万方高端城市综合体项目，含高层、洋房、别墅及商业全线业态公园大道基本指标项目位置渝北区中央公园东香港置地&招商

学校

开发企业

40万方商务商业

洋房

别墅大平层空中别墅

洋房

物业形态拿地时间楼面地价

洋房、别墅、高层、商业、商务2013年11月 3643元/平米

占地面积建筑面积容积率开盘时间

603.46亩 110万方(住宅70万方、商业商务40万方)2.74预计11月中旬招商局物业管理有限公司

中央公园

物业管理

整体规划：分商业组团和住宅组团，整体呈矩阵布局，涵盖大平层、空中别墅、洋房、别墅、商业、商务全业态产品，项目建筑体量110万方，是中央公园板块体量最大的高端城市综合体；

商务商业(40万方):2栋超高层5A甲级写字楼、2栋LOFT、集中式购物中心、低密度独栋办公；

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住宅(70万方):空中别墅、大平层豪宅(200平米以上)、别墅(类独、双拼及联排)、洋房。

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产品解析项目建筑采用属于褐石风格，运用褐色的石材和砖石以及红砖建造；首批洋房共6栋，体量约2.5万方。一期产品信息业态产品定位建筑风格

洋房轻奢洋房——享受高品质生活褐石立面

产品户型梯户比面积段

平层、跃层1梯2户 71-155㎡

别墅首批次洋房集中商业、商务

预估价格卖点定位人群

11000-13000元/平米品牌、产品、配套、景观中产人群

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产品解析—平层1F

2F

3/4F

5F

楼层 1F 2F 3F 4F 5F

房型五室两厅三卫五室两厅两卫四室两厅两卫四室两厅两卫三室两厅两卫

建筑面积 (平米) 178 161 145 145 120

套内面积 (平米) 150 136 122 122 102

套内可用面积 (平米) 163 164 150 135 138

套内赠送比例(% ) 9% 21% 23% 11% 35%

点评 1、1梯 2户板式传统洋房设计，舒适性高； 2、一楼花园面积“C”型设计，赠送面

积100~300平米；3、10m开间，横厅设计，采光、通风佳；

4、7m开间景观阳台，视野、尺度较佳；5、退台设计，保证视野及产品品质； 6、1-2层高达5房设计，3-5层标准四房

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设计，多露台赠送，保证功能。

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产品解析—错层项目洋房错层产品共6层，面积段在71-155平米，套内赠送面积14-28平米之间，赠送比例控制在12%-28%。错跃(6层) 6F楼层房型建筑面积 (平米)套内面积 (平米)

套内可用面积 (平米) 91

套内赠送比例(% ) 28%

6F

两室两厅单卫

83

71

5F4F 3F

5F

三室两厅三卫

138

118

132

12%

4F

四室两

厅三卫

138

118

143

21%

3F

四室两厅三卫

139

119

145

22%

2F 1F REALLYINFO

2F

六室两厅四卫

182

155

180

16%

1F

五室两厅四卫

175

150

178

19%

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产品解析—错层1F:五室两厅四卫套内150㎡实得178㎡户型点评：优点： 大面积花园、露台及挑高赠送； 6米挑高设计，舒适性较好； 开间尺寸合理，采光通风效果较好； 5房设计，保证功能性；缺点： 动线相对较差； 厨房距离餐厅过远； 餐厅与客厅之间位置浪费过大；

跃下全赠送半赠送

跃上

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产品解析—错层2F:六室两厅四卫套内155㎡实得180㎡

跃下

平层

跃上

户型点评：优点：

三层产品，“L”型大花园赠送； 6房设计，功能性较高；

平层及跃上均带大景观阳台；全赠送半赠送

缺点：

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无玄关设计，平层拐角多，空间利用不高； 餐厅与厨房距离较远；

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产品解析—错层3~5F:四(三)室两厅三卫套内118/119㎡实得132~145㎡户型点评：优点：

三阳台设计，4.25m开间，采光和景观视 …… 此处隐藏：1641字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……