经典市场调研报告全案-地产

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周

4.4费用预算

经费预算编列（以人民币计算）

方案、问卷设计1.万元

第一阶段访谈200份、第三阶段入户费用：100份

督导、访问员培训试访0.1万元

访问实施(访问员费用与访问管理费用):30元*400=1.2万元 抽样0.1万元

问卷、卡片印刷：0.1万元 礼品:2*400=0.8万元

小计：2.3万元

第四阶段补充调查100户(备选)

(访问员费用与访问管理费用):20元*100=0.2万元 礼品:5元* 100=0.05万元

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小计：0.25万元

第五阶段：走访机关、座谈会2组

组织实施 4000元*2=0.8万元 礼品: 100元*15*2=0.3万元

小计：1.1万元

第五阶段：数据处理分析，编写报告

数据录入清理:5*1000=0.2万元 计算机处理:1.5万元 报告撰写

（1个总报告，入户报告、访谈报告、报纸报告、宏观报告）:2万元 小计：3.2万元 合计:8.35万元万元 咨询费用

本咨询工作的咨询费为人们币300000元。这项费用是依据工作的时间、进度、行业特点综合制定的。 4.4.1市场需求咨询报告

德州经济开发区是集吸收外资、发展高科技、提高工业水平于一体，以市场促发展，以产业促市场的高科技工业园区，同时本园区也担负着创造舒适、优美的人居环境，改善投资环境和生活质量的重要职能，是德城区向东发展关键性的一步。

项目的建设，是德州经济开发区响应十六大号召，建设小康住宅的重要举措，也是开发区住宅产业发展的里程碑。本次市场调研活动是在充分了解居民居住条件、居住环境需求的基础上，本着提高居民生活质量，更好的把开发区建设成为“最佳人居生态环境”的原则下展开，本次调研准备充分，调研内容全面、科学，调研数据真实、有效。

我们希望，此次专项调研可做为项目前期开发及后期销售的重要决策依据，并为**公司后续开发项目提供具可参考价值的数据资料。

报告内容：

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第一部分 调查设计与组织实施

一、调查设计 （一）调查目的

1、通过客观深入的市场调查和科学严谨的统计分析，充分了解德州市房地产市场供需空间和价格趋势，确定目标客户群及其对产品和价格

的取向，对项目的现有规划提出建设性建议，合理规划小申庄项目地块，明确项目定位，较准确的发挥地块环境特质和经济指标，开发出为市场所接受的产品，实现项目投资效益回报的最大化。

2、根据对项目的定位、规划、市场前景、投资风险的调查研究分析，对后续营销推广策略提供有力支持。

3、随着全面推进小康社会的建设，为更好的把开发区建设成德州市最佳人居生态社区，充分了解德州市民对住宅消费的需求，进行了“建

筑无限生活，从懂你的生活开始！”报纸公开问卷调查，树立开发区政府的爱民形象，以及**公司的品牌形象，将项目进行前期推广，获得广泛的公众认知度和关注度。

（二）调查内容

1、对德州市宏观环境的调查

（1）宏观经济及市政规划 （2）德州房地产现状

2、项目自身情况调查

（1）产品的整体研究与特性分析

项目的地理位置（区域特性、区域交通状况、项目周围环境）

产品公司组成 （开发商、设计单位、承建单位、策划公司、物业公司）

3、需求市场调查

未来三年内市民置业意向

购买偏好（地段、价位、户型与结构、面积、建筑风格设计、装修档次、配套设施重要性）

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购买决策（决策参与、决策影响因素、信息渠道的重要性排序） 购买行为（适宜置业时期、销售行为主动性、付款方式） 价格支付能力 对物业配套的需求 购买人群

4、竞争市场调查（个案对比）

（1）基本情况

楼盘位置、占地面积、总建筑面积、开发商、总投资、开工竣工日期、容积率 类别、档次及整体布局 装修材料、水平 硬件设备

配套服务功能及功能分区 公开销售日期

销售价格、开发期价格的变化情况、销售率 付款方式、银行按揭安排 车位配备

物业管理公司及费用 （2）营销策略

目标客户选择决策 市场定位与宣传重点 营销组合策略

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（三）调查方法

1、宏观调查

房管、土地、规划等相关部门访谈 报刊文献资料收集与分析 2、项目自身情况调查

项目规划谈论会 项目现场考察 有关人员访谈 相关资料收集整理 3、需求市场调查

专项访谈问卷（200人次） 报纸公开问卷调查（400人次）

入室主体问卷（100次）

统计数据交叉分析（分类进行频数统计分析和列联表统计分析）

4、竞争市场调查 现场踩点调查 报刊文献收集与分析 深度访谈

二、调查组织与实施

调查时间安排表

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第二部分 调查数据资料汇总与分析

一、 德州市宏观环境调查 （一）德州市宏观环境分析

德州市位于山东省西北部，北依北京、天津，南靠省会济南，西接石家庄，东连渤海湾，是华北、华东两大经济区的连结带。

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德州市现辖11个县市区和两个省级开发区，总人口540万，面积1万平方公里。但目前德州中心城区面积却不足40平方公里，城市人口约为50万左右。总体来看，德州市城市化水平明显偏低。

德城区现分为铁西区、市中区和东城区三部分。铁西区为新设立的商贸开发区，也是重要的工业区和仓储区；市中心为老城区，集中担负着城市的生活服务功能，是行政、金融、商业、文化和客运交通中心；东城区为98年新设立的省级经济开发区，是今后德州市的政治、经济、文化中心区。

从德城区现状来看，德州市中心城市规模占总体规模的比重太小，城市化水平偏低。这种“小马拉大车”的局面，难以充分的起到对区域经济的带动作用。为此，德州市提出城市东进战略：跨越岔河，建设新城区，计划用5年时间建成25平方公里的河东新区，迅速膨胀城市规模，使德州市成为鲁西北、冀东南的中心城市。

（二）德州房地产市场现状

德州市房地产业起步较晚，2000年完全取消福利分房和集资建房后商品房市场才得到大力发展，一时间开发量大幅增加，房价上扬速度较快，市场秩序不规范。

从全国各城市新区的建设经验来看，一个城市新区的开发势必会对当地房地产市场发生较大的影响。结合德州实际情况，通过对开发区管委会、房管局等政府部门的走访，我们认为，新区开发的实施会对当地房地产业产生如下几方面影响：

开发区、新区房价平抑德州市整体房价

开发区和新区的房价较市区1500-2300元/㎡的房价便宜300-400元/㎡，带动了开发区房地产市场的开发，对于平抑德州市整体房价起到显著作用。

开发区、新区的开发带动房地产投资

目前市中心德城区可供开发土地越来越少，且相应的土地价格也日益趋高，加之政府在新区开发建设初期给予特别优惠的土地出让政策，势必会导致开发商的投资倾向东移，新区房地产市场的繁荣指日可待。据市场资料显示，德州市中心房价自去年至今，上涨了近300元/㎡。房

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价的上涨促进了消费者对房地产业投资的兴趣，尤其将目光锁定在具有较大增值潜力的区域。一般而言，开发区都具有较大的投资价值，二则相对于市中心，它无污染的自然环境和超前的市政规化优势无可比拟。开发商和消费者之 …… 此处隐藏：4625字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……