卜蜂莲花花都店招商市调报告

卜蜂莲花花都店招商市调报告

市调目的：考察花都大润发购物广场、花都华润超级市场招商业态规划及品牌，并结合我公司项目在定位，布局和硬件环境上作参考，整合优势及建设性的意见，为卜蜂莲花的管理添砖加瓦并从考察中得到学习和提高。

一、花都大润发购物广场

地理位置：广州花都大润发购物广场位于花都区新华镇龙珠路与凤凰北路交汇处，属于花都新区，附近有广百新一城、来又来购物中心、苏宁电器等一批花都大型综合性购物广场。

项目体量：花都大润发广场总体量约46000平方，其中招商区面积超过5000平方，共分为地面五层、地下一层。

商业定位：1、项目所在花都新区，当地原来就有广百百货、马鞍山综合市场、龙珠商业广场等一批商业圈。 2、项目是周边建有花都雅居乐、银

星

花园、新源雅居、云珠花园等数个花都区中高档住宅社区。

业态规划：1F为招商区拥有肯德基、真功夫、NIKE、阿迪达斯、杰克·琼斯、百丽系列、迪士尼等众多国内一线品牌，2F分为招商区与超市，其中招商区品牌大多以国内二线品牌为主，如：莱克斯顿、与狼共舞、小猪班纳、蓝猫童装等3F为大润发超市卖场，4F为停车场。

项目分析：花都大润发购物广场招商区，无论是品牌数质量还是招商规模都是目前在花都超市范围内首屈一指的。其特点有如下几条：

A、 招商区域经营面积为花都所有超市中最大。大润发广场专门将商

场一层以及二层一半范围划分为招商区，给了所有有意向进驻大

润发经营的厂家、商户一个足够充分的经营空间。零售业经营讲

究成行成市，从顾客心理学角度上来说，每一名顾客都希望购物

时能有更多的比较，更多的选择。恰恰大润发将近15000平米的

招商区域为顾客提供了这种便利。

B、 招商区品牌竞争力强。大润发招商区各种经营品牌站在商场角度

来看，完全可以与专业的百货商场媲美。除了化妆品以及珠宝首

饰外大润发拥有众多国内一二线品牌，配合商场周边中高档住宅

社区可以吸引更多长期顾客。

C、 招商区与超市联系紧密，商场客流动线安排合理，真正实现商超

结合。大润发1F作为招商区域，拥有4个出入口，商场过道宽

约3米，确保购物人群经过通道不会拥挤。招商区域与超市划分

明确，1F为零售、餐饮，2F为零售、超市，使顾客购买目的更

为明确。同时，顾客如需去超市消费，则必须要经1F、2F招商

区域才可到达，此设计目的更进一步确保了招商区域客流数量只

会有增无减。

二、花都华润万家超级市场

地理位置：花都华润万家位于花都云山大道，属于花都老城区，周边多为花都老商业圈。

项目体量：花都华润万家总体量约14000平米,其中招商区面积为6000平米左右。

商业定位：华润万家超级市场位于花都新华街道，属于老城区，项目周边没有成规模大型购物商场，但项目所在商圈分布众多小型零散型个体店铺，抢占了万家一部商户。

业态规划：华润万家1F为招商区，2F、3F为超市，4F为招商区，其中一楼分为名店区、男女服饰、黄金首饰、化妆品等，其主要品牌有：NIKE、玉兰油、露得清、欧莱雅、G2000、周大福等，4楼主营休闲运动系列、童装童鞋、电玩等，其主要品牌有李宁、蓝猫、小猪嘟嘟等。

项目分析：花都华润万家超级广场，做为总体量只有14000平米的中小型商场，其招商区面积将近是总面积的一半。这也充分说明目前零售业与超市相互依存、相互发展的总体趋势。但华润万家招商区与大润发招商区明显是不能相提并论的，并不是因为品牌或是招商区域面积大小的问题，个人总结应该有以下两点：

1、 华润万家所在的地理位置，周边小型个体商户、专卖店太多，

分散了一部分稳定客源。且万家周围大型中高档住宅社区较

少，这也限制了部分顾客的购买能力。

2、 华润万家客流动线设计并不如大润发。首先，超市入口就在

商场正门近门口处，这并不利于商场能更好的控制顾客购买

意愿。想要直接去超市购物的顾客群体可以绕过招商区直上

2F、3F。减少了顾客在招商区域停留的时间，从面失去了相

当一部分的潜在顾客。其次，招商区内入口少，通道相对狭

窄，也使得华润万家招商区与大润发相比较起来，差距显得

更大。

个人总结：通过此次对花都另外两家大型连锁超市招商区的市场

调查发现，我公司现有招商区与其它两家竞争对手相比较起来，还是有一定差距，主要体现在：

1、 我公司招商区域面积在花都现有几家大型超市范围是最小的，

店铺数量相对较少，且业态分布不够平衡。如我公司招商区零

售业面积远不如餐饮业，零售品种相对单一，不能更好更全面

的吸引顾客。

2、 我公司商超结合联系不够紧密。按目前商业百货发展趋势，国

内除有限几家大型传统超市（如沃尔玛、家乐福）暂时没有开

启超市百货相互依存之外。其余大部分连锁超市企业都已经将

招商区域作为超市重点开发项目。其原因在：如今顾客的购物

需求已经上升到一站式满足，超市单纯的生活购物需求已经不

能满足广大顾客的需要。另外，超市本身的利润点远不如百货

商场利润点高。超市的利润增长主要依靠薄利多销。而百货业

利润增长在有了客流量的前提下，变化是比较多的，可以采取

联营提点也可以采取租赁形式。可无论是提点还是租赁，利润

的增长都是超市所不可比拟的。

3、 公司是否可以考虑将招商区域现有的租赁形式逐步转换成联

营提点形式。因为我公司在超市经营上的成功，已经在国内树

立了良好的口碑，公司品牌也已得到广大顾客群体的认同，在

此有利条件下，吸引更多零售商家合作的可能性更大。且联营

提点的利润增长较租赁形式，更有上升的空间。此外，联营提

点模式也更便于各门店的日常管理，采取联营提点模式可以更

好的约束门店导购员行为规范。同时也可以更好调动各商户经

营积极性。

以上几点均是本人个人观点，本人是纯粹为了卜蜂莲花能在以后的发展规划中更加成熟，更加完美有感而发，如有不到之处，还望公司批评指正。

谢谢

报告人：姚轶轶

2012-9-3