中粮中小户型住宅产品规划设计指引

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中粮置地有限公司

（适用于诸如长阳半岛模式经济性产品

的户型设计的详细指导）

中粮置地规划设计推进委员会

规划设计推进小组

南京公司

2011年10月

中小户型住宅产品规划设计指引

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中小户型

目录

第一章前言：创新与变革的时代第二章中小户型住宅分类及特征分析

第三章中小户型住宅产品市场分析（以目前的南京市场为例）（）第四章场地规划设计要点第五章建筑设计要点第六章室内装饰设计要点

第七章中小户型住宅设计新方向研究第八章结论与展望

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一前言：创新与变革的时代

——中小户型住宅将成为未来住宅市场的主要需求中小户住宅将成为未来住宅市场的要需求

1.中国房地产住宅产品的格局2中小户型住宅市场形成的原因2. 中小户型住宅市场形成的原因3. 中小户型住宅的概念4 . 中小户型住宅的特点

5. 中小户型住宅比例增加对于房地产开发与规划设计的影响

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1中国房地产住宅产品的格局1.

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自1998年以来，房地产行业作为国民经济的支柱产业，其地位始终没有改变。从2005年开始，房价出现快速上涨的势头。目前，北京、上海等一线城市房价已经处于高位，一些中西部城市以及发展迅速的中小城市房价相对较低，但也保持了高速的增长。

针对房价不断上涨的情况，政府出台了多项政策措施来加强对房地产市场的监管，旨在防止房价过快增长。2006年5月29日国务院九部委下发的《关于调整住房供应结构稳定房价的意见》明确规定：自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。2010年4月17日，国务院为了坚决遏制部分城市房价过快上涨，发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，实行更为严格的差别化住房信贷政策，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，首付款比例不得低于30%。这些量化的强制性规则必然会对房地产的供应和市场带来巨大的影响。

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在市场方面，城市人口的增加以及家庭结构的变化带来了巨大的刚需购买力，另一方面仅就目前市场的状况来看，国十条的限购、限价、限贷政策使房价在定程度方面仅就目前市场的状况来看，“国十条”的限购、限价、限贷政策使房价在一定程度上得到抑制，但是即使房价增速变缓乃至回落，依然有相当数量的人群难以承受已经高企的房价。房同时，市场对高房价也产生一系列反应，客户观望情绪加强，总价较低的住，房产列反应，客观加强，较低宅供不应求等现象不断出现。市场对调控政策的巨大反应也迫使产品供应开始寻求变化，以适应中国的房地产市场发展。因此，服务于刚性需求的住宅产品受到越来越多的关注，市场将目光投入到中小型住宅的市场上来，中小户型将成为未来市场的主流产品之一。

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2. 中小户型住宅市场形成的原因

（一）家庭人口结构发生变化。家庭人结构发生变化

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社会的开放带来了各种新的思潮与新的生活方式。个性化生活成为时尚，三口之家、“丁克”家庭越来越多丁克家庭越来越多，多代同堂已不多见。单个家庭人口变少直接导致所需居室数量变多代同堂已不多见单个家庭人口变少直接导致所需居室数量变少。

（二）消费观念发生变化，过渡型消费永远存在。

房屋的品质不在面积大小，而决定于是否能满足它所对应客户的需求。如今“一步到位，买个大房子”的置业观念已经发生了变化，多次分阶段置业的观念正在为更多的人所接受。一部分比较年轻、经济承受能力有限的人群把中小户型作为自己某一人生阶段的住宅；一部分成长型的公司把中小户型当做他们特定时期的办公场所因为这种梯级消费的宅；一部分成长型的公司把中小户型当做他们特定时期的办公场所，因为这种梯级消费的原因，使中小户型这种过渡型产品将一直存在。

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（三）房产功能发生变化。

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小额不动产投资在各大中城市越来成为广大居民的投资手段之一。在包括教育、股票、商业保险、汽车、银行储蓄和房地产六大行业的理财综合指数比较中，房地产的份额占到了35%，高居第一，其次是教育，占25%，小户型房地产住宅项目一般具有低总价、投资回报率高易于出租风险相对较低准入的资金门槛低交易费用低容易转让等特点回报率高、易于出租、风险相对较低、准入的资金门槛低、交易费用低、容易转让等特点，较适合资金量不大的中小投资者。

（四）房价不断攀升，总价相对较低，目标客户群体庞大。

年轻的置业人群购房受到的限制主要来自经济压力，他们面临的不是能够买多好的房子而是是否能够买得起房子的问题所以对他们来说总价较低的中小户型具有强大子，而是是否能够买得起房子的问题。所以，对他们来说，总价较低的中小户型具有强大的吸引力。

除了买得起还要住的起这其中既包含了前期购房费用如购房款契税维修基除了买得起，还要住的起，这其中既包含了前期购房费用，如购房款、契税、维修基金等，也包含了后期居住的运行费用，如采暖费、物业费等，这些费用主要依据建筑面积来核算，选择小户型也会使后期居住费用降低。

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3. 中小户型住宅的概念

对于中小户型住宅的概念，目前没有一个严格规范的说法。通常可以这样理解：

建筑面积为40－60平方米的一居室；建筑面积为60－80平方米的二居室；建筑面积为80－100平方米的三居室；

都可认为是中小户型。其中，由于气候的差异与生活习惯的不同，对于以上的面积概念在南方与北方也有所不同。面积概念在南方与北方也有所不同

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4中小户型住宅的特点4. 中小户型住宅的特点

（一）面积分配合理（）面积分配合理，空间安排紧凑。空间安排紧凑

中小户型由于面积小，空间安排得相对紧凑，每个房间面积都比较小，但能满足人们生活的基本需求。人们生活的基本需求

值得注意的是，中小户型不是越小越好，而是应该在注重功能的基础上，尽量将户型做到紧凑合理不让消费者花钱购买浪费的面积不让住户花冤枉钱去购买使用户型做到紧凑合理，不让消费者花钱购买浪费的面积。不让住户花冤枉钱去购买使用不合理和浪费的面积，是中小户型设计的灵魂所在。

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（二）功能设计合理，功能齐全。

设计合理，功能齐全，在满足居住的前提下，还应满足住户会客，休闲等其它生活要求。重点考虑收纳功能，虽然根据市场定位可对某一功能进行偏重，但仍应做到功能齐全。齐全

（三）配套设施齐全，符合日常生活需要。

良好的区位、便捷的交通、方便的购物和娱乐环境等因素是消费者选择小户型的重要考察因素。

中小户型的配套建设方面主要注重三点：符合日常生活的需求，符合日常生活的成本，符合日常生活的习惯。

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5. 中小户型比例的增加对于房地产开发与规划设计的影响

（一）改变国内房地产市场的发展模式与居民的住房消费模式。