万达商业地产分析

万达商业地产案例分析

企业发展部 2008年7月

大连万达集团成立于1988年，迄今已有20年发展历史。

商业地产

高级酒店

文化产业

连锁百货

四大支柱产业

大连万达现已成为中国商业地产的领军企业

其战略目标是成为百年企业2

大连万达已在全国26个城市成立了项目公司

现状资产300亿元

2010年 的目标 600亿

年销售额200亿元

400亿

年纳税超过10亿元

30亿

持有的商业 物业面积超过 400万㎡

700万㎡

为什么万达将商业地产为主的持有性物业开发作为其核心竞争力？第一，房地产开发要受到区域性、资源性、非标准性、不可移动性、产品使 用 耐久性等一系列因素制约，因而房地产企业要想做到长盛不衰很难。万达要想 实现百年企业的战略目标，就需要持有部分自建商业地产作为长期投资。 第二，城市化进程势必会使住房供应达到饱和，过于依赖现金流的住宅开发很可 能会面临窘迫，唯有做商业地产，尤其是顶级商业地产，才能追求长期稳定的 现金流。 第三，通过持有物业：不仅每年可以收到稳定的租金，而且能够享受资产价格升 值和土地升值的双重利润。不仅能使资产结构得到优化，还可通过收取租金得 到比一次性卖断更多的收益(即以租金上涨的形式享受房地产的升值)。4

什么是万达商业地产的最大特色？——订单模式万达在地产界率先开创了“订单商业地产”的模式，那么什么叫 “订单商业地产”?

联合发展

平均租金

订单商业 地产技术对接 先租后建5

订单商业地产的内涵之一

什么叫联合发展？即万达集团和众多国际国内一流的主力店商家签订联合发展协议，共同选址、约定 信息共享等双方的权利和义务。 万达选择战略合作伙伴有三个标准：

1

具有强大的吸引力和凝聚力的世界500强企业 社会知名度高，亲和力强的亚洲超一流企业 国内相关行业的前三名

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到现在，万达已和沃尔玛、家乐福、百安居、百盛、新世界、国美、苏宁等20多家跨国 及国内顶尖商业连锁签订了联合发展协议。 与万达签约的主力店商家中包括多家紧密型合作伙伴，双方约定无论万达到什么地方开

发万达广场，这些合作伙伴都要跟随开店。

订单商业地产的内涵之二

什么叫平均租金？将全国的城市分三等租金： 一等是北京、上海、广州 二等是省会城市

三等是其他城市确定每一等城市的平均租金。

好处：

不再就单个项目的租金水平进行谈判，节约谈判时间，从而 保证了快速扩张、快速发展以及稳定的租金收益。

订单商业地产的内涵之三

什么叫先租后建？即招商在前，建设

在后。或者叫：颠倒程序(把房地产开发商的惯性思维颠倒一下)。 为什么要招商在前？ 1、因为招商绝非招一个主力店的问题。 做一个购物中心，一般有七、八家主力店，而且是不同业态的主力店组合在一 起，才能满足一站式购物的需求，同时提高大家的比较效益。 很多大的主力店签约时都要求排他性，不能出现同业态的竞争对手。 2、因为这样可以降低风险。 由于万达广场在开工前，大部分商业面积都已确定租户，且约定商业广场从建成 后的91天起开始计租，因此不管进没进场，购物中心只要开业，一两个月就能 收到租金 。

订单商业地产的内涵之四

什么叫技术对接？也叫共同设计。首先由战略合作伙伴提出需求——要多大的面积，高度，出入口、 交通体系等，再由万达做出方案来认证，是否合适，提出意见，等设计图纸确定 之后，双方正式签订一个具有法律效力的确认书，然后要合作伙伴马上打一笔保 证金。 如果对方以后反悔要赔偿我们一年的租金，这样能确保不会跑单，有效防控风险。

保证主力店商家的需求在开工前就能得到确定，避免商家进场后的改建，减少浪费，因此租赁面积完全被租金所覆盖，没有无效面积。

万达广场经历了哪三代开发模式？第一代产品种类 选址 规模 纯商业 核心商圈黄金地段 5万㎡

第二代纯商业 核心商圈黄金地段 15万㎡

第三代商业、酒店、写字楼、住宅 城市副中心、城市的新开发区及 CBD 40-80万㎡

业态主力商家

购物功能组合超市+家电+影院

购物功能组合超市+建材+家电+影院

“24小时不夜城”集成功能组合百货+超市+家电+美食+影院

建筑形态案例

单个盒子式长沙、南昌、青岛

组合式沈阳、天津

综合体，盒子+街区+高层的组合宁波、上海、北京、成都10

第三代城市综合体有何创新和优势？万达广场的第三代产品叫城市综合体，英文是HOPSCA(Hotel、 Office、Parking、 Shopping mall、Convention、Apartment)。 万达第三代城市综合体与前两代产品的区别在于： 一是选址从城市最核心商圈变为城市副中心、城市的新开发区以及城市的CBD。 二是多种业态综合，合理搭配，形态多元化，功能上优势补充，投资收益最大化。 三是商业业态增加了休闲、餐饮、娱乐的比重，打造“24小时不夜城”。 可以把写字楼销售出去，得到的现金流能减轻整个项目的总投资， 从而提高投资回报率。 优势 酒店、商业、写字楼综合于一体，能增加比较效益和综合效益， 创造“月光经济效益”、24小时商圈，进而刺激晚上消费，增加商 业的销售和酒店的入住率。11

万达广场

成功的四大商业要素是什么？

政策优势

商户优势

选址优势

规模优势

万达广场前两代产品出现过哪些问题？1、商业定位上： 建筑形式单一，购物环境较差。 业态单一，90%以上为购物，缺乏休闲与娱乐。 业态组合上的不科学，沃尔玛、美凯龙与精品店的组合，无法互动。 没有解决好目的性消费(超市、建材)与非目的性消费(精品店)的人群组合。 主力店占到70%以上，租金过低，影响收益。 2、规划设计上：

在建筑形式上主力店之间、主力店与独立街铺之间没有形成较好的互动。 动线规划普遍较差，平面循环与立体交叉的动线不好。

万达广场前两代产品出现过哪些问题？3、商业销售上： 独立商铺销售价格过高，散铺投资收益预期无法实现。 过分追求销售数量、快速的现金回报，过于追求商铺销售利润的最大化，而缺乏

对投资类型、经营品类、已售未售商铺的控制，而忽视了商铺投资者和商业租户 利益的保护。4、商业经营上： 过分依赖主力店的拉动效应，而忽视经营。 沃尔玛们和其他商铺的竞争不公平，因为客流的阻挡(这是最主要的)、收费的 偏高、管理部门的不同、缺乏统一的促销策略都导致商铺经营危机。

万达有哪些实践经验？

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解决资金 找到人才 只租不售 做好商业定位

搞好规划设计经营好商业

实践经验之一

商业地产最需要的是低成本、能长期使用的资金商业地产是一个进入门槛很高的产业。全世界的房地产公司，只有2%左右在做商业 地产，在中国的比例就更少，少于1%。

商业地产最需要的是资金，而且是低成本、能长期使用的资金。这是因为： 商业地产的资金回报期很长。 银行长期贷款的利息与商业地产回报率持平，因此无法支撑商业地产。 全世界购物中心发展比较好的国家，都使用房地产信托基金，它吸纳的是民间 闲资、退休基金、政府基金、保险基金这种求稳而对回报率要求不高的资金。