房产企业“营改增”后对各业务模式的影响

金融服务提供商提供贷款、资金,房地产开发商可以取得6%或者11%的增值税进项,但是暂时不能抵扣,增加的流转税税负将由服务提供方和接受方协商承担。

房产企业“营改增”后对各业务模式的影响

融资

金融服务提供商提供贷款、资金，房地产开发商可以取得6%或者11%的增值税进项，

但是暂时不能抵扣，增加的流转税税负将由服务提供方和接受方协商承担。

从政府取得土地使用权

房产税从政府取得土地使用权，因为政府是不需要缴税的，意味着房产开发商没有办

法拿到增值税专用发票进行抵扣。土地出让金在建造成本中的比重很高（甚至于50%）。因

此，土地出让金如果可以采取某种方法获得进项税抵扣，对降低房地产企业的税负较为有利。

目前，业界就对土地出让金采用“虚拟进项税”计算抵扣的呼声很高。但是暂时还没有任何

消息表示国家允许抵扣从土地一级市场取得的土地成本。房地产商从二级市场获得土地的

的，即其他的企业转出的，理论上转出土地的企业需要交增值税，相应的，其下家就可以获

得发票进行进项抵扣。

在房地产开发的整个过程中采购的部分服务

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采购各项物业服务

物业管理服务业例如共用部位的运行维护、区域清洁卫生、绿化养护养护等；购买公

众责任保险；物业修缮目前还在征收营业税。在未来，这些适用营业税的项目，可能适用

6%的增值税，可以有更多的进项税可抵扣。房地产开发商有其是商业地产开发商可以利用

物业管理公司进行税务筹划。因为物业管理公司适用的税率为6%，但是商业地产租赁的税

率可能就为11%或者17%。那么商业地产开发商可以将拆分收入，将部分属于商业地产租

赁的业务划分到物业管理当中。

建筑服务

建筑服务预计征收11% 的增值税，房地产开发商获得建筑服务相应的进项税可以抵

扣。

销售新建房产

销售房产目前仍需征收5%的营业税，未来预期为11%的增值税。

出租房产

出租房产目前仍需征收5%的营业税，未来预期税率可能为11%或者17%。房地产

开发商出租房产对应的进项税金难于被消耗，增加的流转税税负将由出租房和承租方协商承

担。

式

金融服务提供商提供贷款、资金,房地产开发商可以取得6%或者11%的增值税进项,但是暂时不能抵扣,增加的流转税税负将由服务提供方和接受方协商承担。

提供各类物业管理服务

往后征税6%增值税，对于增值税一般人纳税人的服务接收方，取得的发票可用于抵

扣。

“营改增”后，房地产利润测算

在进行房地产利润测算时，需要考虑该房产项目是在一线城市还是二三线城市。如果

房产项目在一线城市，那么他的土地开发成本将会大幅提高，如果还无法进项抵扣的话，房

地产企业的税负会更大。但是二三线城市的土地成本相对较低，对房地产企业税负影响较小。

建筑业与房地产业热点问题

建筑业、房地产业适用税率提高 ，企业的税负增加应对措施：

a.将额外的税负转嫁给客户，不同的客户转嫁方式不同。对于企业客户，比如商业地

产，出租写字楼，那么，房产开发商可以提价，轻易地转嫁税负，并开具增值税发票给企业

客户，企业客户取得发票后可以进项抵扣。但是个人客户，那就没有办法转嫁税负。

b.制定税收筹划方案，例如，通过改变商业模式的方式降低税基。比如房地产公司

和建筑公司之间会有甲方供材还是乙方供材的问题。营业税时代，都是由乙方供给材料，是

因为根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十六条规定：纳税人提供建筑业劳

务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在

内，但不包括建设方提供的设备的价款。也就是说，即使甲方提供材料，也会计入到乙方建

筑公司的建筑业应计税营业税额中缴纳营业税。乙方一定要开具包含建筑材料的营业税发

票。但是在增值税时代，乙方不需要再开这样的营业税发票，甲方让乙方采购材料的可能性

就小了。如果甲方是一般纳税人，乙方是小规模纳税人，那么甲方可以自行直接采购原材料。

如此可以进项抵扣更多。

c. 申请到财政扶持/财政补贴

“营改增”后建筑业能无法取得足额的进项税抵扣

由于部分建筑安装企业/小型承包商无法提供有效的税务发票，可能导致建筑商无法

抵扣相应的进项税金；对于清包业务，由于主要成本是人力成本，因此，没有进项税可以抵

扣。房地产和建筑业可以请供应商向其主管税务局申请代开增值税发票；如果供应商不能提

供的可以请求采购企业向其主管税务机关申请代开增值税发票或者更换供应商。

“营改增”后借款利息支出抵扣进项税

借款利息能否抵扣依赖于金融业营改增以后的政策，财务人员保持关注金融行业相关

政策。

已有项目/已有合同的过渡性政策

对“营改增”前已开始建设、开盘销售、持有待售或者出租的房地产项目，按合同签

订时间给予过渡期政策，老合同/项目继续适用原营业税规定至到期为止，或者按照简易计

税：一定征收率计算应纳税额，进项税金不得抵扣。但是，新合同/项目按照新的增值税规

金融服务提供商提供贷款、资金,房地产开发商可以取得6%或者11%的增值税进项,但是暂时不能抵扣,增加的流转税税负将由服务提供方和接受方协商承担。

定执行。归属于营改增政策出台之后的增值部分，适用新规定；归属于营改增政策出台之前

的增值部分，适用老规定。现今有许多房地产开发商考虑在过渡期的两三年内，将已开发的

楼盘降价处理，以尽早的按照一般征税方式缴纳增值税。

“营改增”后对预售模式的现金流影响

在预售模式下，开发商一般在项目完成到一定程度时，即开始预售。在预售开始时，

因售楼产生大量的销项税额；同时，因进项税额有限可能需要缴纳增值税；而在与建筑商结

算时，通常按照工程进度结算，在项目完工时进行决算。项目开发完成后，与供应商决算时，

可能会收到大量的增值税进项发票，但此时销项税金可能较少，导致出现进项税留抵的情况。

房地产公司运营模式特殊，大都是根据项目成立公司的。既在项目开发前，先成立专门负责

项目的子公司。如果该子公司前期售卖期楼，缴纳销项税。项目完成后，进项无法抵扣，只

能留抵，但是后续业务不在该子公司进项，那么这笔留抵最终无法消化，留抵税额也无法退

回，将成为企业的成本。

应对措施

a.在商业上可行的前提下，重新安排与供应商的结算模式，适当的提前结算时间，以

尽量平衡进、销项之间的差异。

b.成立项目分公司，那么在一个地区可以同时运营多个项目，结算时交由总公司进行

汇总结算，或者在一个地区指定某个房地产公司来协调各个地方的楼盘销售情况。

“营改增”后总分支机构可能产生的进项税、销项税不匹配

公司总部安排采购（如设备、原材料等），产生大量的进项税；而项目实际发生地另

外一个地区，由当地的分支机构进行具体的项目建设，产生大量的销项税，从而出现进、销

项不匹配的问题。

应对措施

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