2014中国购物中心与连锁品牌合作发展报告

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2014中国购物中心与

连锁品牌合作发展报告

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前言

中国购物中心从20世纪80年代末期出现至今，经历了由早期百货升级带动到开发商主导的快速发展阶段。特别是在近几年，购物中心作为宏观调控的“绿洲”取得了迅速膨胀，而消费群体特征的演变和需求的提升也为此提供了一定空间。目前我国已有购物中心近3500家。纵观全球，在建购物中心面积最高的20个城市中，中国就占据了13席。然而，伴随着高速的量上的扩张，购物中心长期积累的深层次的矛盾如同定位不清、同质化严重、效率不高等问题也开始显现，并且在零售行业整体低迷、网络移动商务分流销售以及消费者需求和消费方式发生快速转变的情况下逐渐激化。购物中心正在主动或者被动的寻求转型，在转型中寻求生存寻求成长。

本报告综合了行业宏观数据，业内人士访谈，以及331份针对购物中心开发商、商户以及消费者的问卷调查，对于行业发展现状及趋势进行分析，并以此作为基础在主要三个方面探讨了购物中心转型方向。

首先，网络和移动销售无疑已经重塑了消费者的消费习惯进而正推动传统零售商业模式的改变，因此抓住先机布局网络移动销售并最终实现线上线下的融合成为企业的转型方向。当然线上拓展的最终目的是实现用户流量的积累并最终变现，因而做大流量，增加客户黏性尤为重要，而搭建线上线下相辅相成的开放性平台成为必然手段。另外线上线下的融合将带来大数据的沉淀，运用数据提升营销以及品牌业态布局的精准性也应当受到重点关注。

其次，体验式、特色化已成为购物中心进行差异化经营的主要突破点。购物中心独有的特征就是其体量大可以包容多种类型的休闲购物设施，能够提供网络销售所无法提供的体验从而对于电商有着较强的抵御能力。但应当认识到，体验式购物中心并不是简单的加大餐饮和休闲娱乐比例，而应当是消费群体特征出发，寻求自身功能与消费需求的契合，从而在整体建筑设计、内部硬件设施和购物环境的规划、业态组合的比例、配套的特色服务、相应的品牌引进等各方面打造独具特色的休闲场所，取得消费者的心理认同从而激发其消费行为。

其三，市中心外大规模新兴住宅的形成、生活节奏的加快以及中心商圈地段资源的稀缺推动了社区型购物中心的兴起。社区型购物中心的本质在于贴近消费者日常生活，因而应当强调亲民概念，根据不同服务社区的特点定位服务功能，与住宅区容为一体相互补充从而提高整体的商业价值。

当然，购物中心项目的成功不仅需要核心目标市场于功能定位的高度契合，而且要求在相应的规模、主题特色、业态组合以及品牌招商方面进行全方位的布局。因此，本报告还就购物中心的建筑设计以及目前购物中心品牌引入方面进行了分析，希望对行业参与者有所启发。

特别鸣谢报告合作伙伴：九洲远景、和桥机构

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目录

中国购物中心发展现状及趋势 ................................................................................................... 1 1.1购物中心开发投资仍将保持快速增长 ................................................................................ 2 1.2 优质购物中心仍主要集中一线城市 ................................................................................... 6 1.3购物中心“下沉”二、三线城市 ............................................................................................ 8 1.4 多业态组合，比例调整明显 .............................................................................................. 9 购物中心转型探索 ................................................................................................................... 12 2.1布局移动销售，抓住商机 ................................................................................................ 13 2.2线上线下融合打造全新经营模式 ..................................................................................... 15 2.3体验式、特色化成为购物中心进行差异化经营的主要突破点 ......................................... 18 2.4 社区型购物中心日益兴起 ................................................................................................ 21 2.5传统零售转型购物中心 ................................................................................................... 22 购物中心设计和品牌规划 ........................................................................................................ 25 3.1 购物中心设计规划 .......................................................................................................... 25 3.2 新型购物中心形态的实例解读………………………………………………………………..27 3.3购物中心品牌引入 ........................................................................................................... 29 附录1：研究方法与样本 ......................................................................................................... 33 附录2：2014年“CCFA购物中心金百合奖”获奖名单 ............................................................. 35 附录3：中国连锁经营协会连锁品牌与购物中心合作委员会 (购委会) 2015年活动预告 ....... 37 德勤联系人 .............................................................................................................................. 38 中国连锁经营协会简介 ............................................................................................................ 39

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中国购物中心发展现状及趋势

伴随着宏观经济和人均可支配收入的增长放缓，零售行业增速持续下滑。2013年社会消费品零售总额为23.8万亿元，同比名义增长13.1%，连续四年增幅下降，2014年上半年增幅持续走低至12.1%。在整体宏观零售环境趋紧的情况下，传统零售企业经营更是面临多重压力。租金和人工成本的高企压缩了利润空间，消费升级以及对公务消费的遏制改变了整体消费结构，新兴业态以及移动网络销售的兴起更是对零售企业造成了强烈的冲击。根据中国经营连锁协会统计，连锁百强销售规模在社会消费品零售总额占比从2008年的11.1%下滑到2013年的8.7%。

相对于其他传统零售渠道，购物中心依然保持了较快的发展态势。一方面住宅宏观调控的政策推动资金流向商业地产，增加购物中心供给；另一方面购物中心体量大、包容性强的特性使其可以涵盖购物、娱乐和餐饮等多种设施，顺应了消费结构多元化以及非购物类消费比重升高的趋势，为其成长提供了空间。当然购物中心的快速增长也带来日趋激烈的市场竞争，我国出现了供给过剩和有效供给不足并存的现状，运营商也开始从早期粗放式的扩张向精细化的布局和经营转型。我们观察到购物中心渠道下沉倾向明显，同时运营商也更加注重电商所无法提供的线下体验，极力实现购物中心从零售向娱乐休闲综合消费目的地的转变，多方位地加强购物中心的功能和对电商的抵御能力。

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