2011年度企业纳税筹划技巧及经典案例解析

2011年度 企业纳税筹划技巧及经 典案例解析主讲人：肖太寿博客地址： http://www.77cn.com.cn/u/1050204752

第一讲 企业进行纳 税筹划方案设计的 新理念

一、纳税筹划的新理念一纳税筹划的新理念一：三证统一 三证统一的内涵：法律凭证、会计凭证和税 务凭证。 法律凭证是：企业经常交易过程中的合同、 协议 和企业内部的各种文件制度规定。 会计凭证是：企业正常账务处理中涉及的会 计报表、会计记账凭证和外来和自制原始 凭证。 税务凭证是发票、各类合法凭证。

案例1:巧签房屋转租合同的税收成本分析 张某欲长期租赁某单位一栋房屋，计划通 过改造装修后(装修费用在10万元),将所 租赁的房屋用于经营性转租，从中获取差 额收益。经双方协商，张某年定额支付房 主租赁费145万元，剩余的租赁收益归张某 所有。张某通过市场测算，转租可以取得 收入在180万元，差额收益为35万元。张某 应当如何与房主签订合同以节约税收成本?

案例1:巧签房屋转租合同的税收成本分析方案一：张某与房主签订房屋租赁合同的税负分析。根据《国家税务总局关于印发<营业税税目注释>(试行 稿)的通知》(国税发[1993]149号)规定：“租赁业，是指 在约定的时间内将场地、房屋、物品、设备或设施等转让 他人使用的业务。”同时，《国家税务总局关于营业税若 干问题的通知》(国税发[1995]076号规定：“单位和个人 将承租的场地、物品、设备等再转租给他人的行为也属于 租赁行为，应按‘服务业’税目中‘租赁业’项目征收营 业税。”在计税依据上，根据《营业税暂行条例》第五条： “纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产 或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。”因 此，将租用房屋再转租出去，应全额按租金收入计算缴纳 营业税，不能扣除租赁成本。

案例1:巧签房屋转租合同的税收成本分析 基于以上政策规定，张某应承担以下税负： (1)租赁业营业税：1800000×5% =90000(元);城市维护建设税：90000×7 %=6300(元);教育费附加：90000×3% =2700(元)。 (2)印花税。根据《印花税暂行条例》,财 产租赁合同应按租赁金额的千分之一贴花。 承租合同和转租合同，均应当按规定缴纳 印花税。应缴纳印花税1800元。

案例1:巧签房屋转租合同的税收成本分析 (3)房产税 根据税法的规定，房产税的实际承担 人应当为房屋产权所有人。所以，转租人 不应缴纳房产税。但在实践中，部分省(市) 将房屋转租看作是房屋出租行为的延续， 规定实际取得收益人即转租人应当就转租 的差额缴纳房产税。以湖北省为例，张某 应缴纳

房产税：(1800000-1450000)×12% =42000(元)

案例1:巧签房屋转租合同的税收成本分析(4)个人所得税。 根据个人所得税法的规定，个人取得的再转 租所得应当按“财产租赁所得”征收个人所得税。 财产租赁所得以一个月内取得的收入为一次，每 次收入不超过4000元的，减除费用800元；4000元 以上的，减除百分之二十的费用，其余额为应纳 税所得额。需要特别说明的是：对能提供原承租 合同及合法完税凭证的，原支付的租金可分次(月) 从租金收入中扣除，但不再重复扣除基本费用标 准。

案例1:巧签房屋转租合同的税收成本分析同时准予扣除的项目除了在转租过程中实际缴纳 的税金和教育费附加外，还准予扣除能够提供有 效、准确凭证，证明由纳税人负担的该出租财产 实际开支的修缮费用，以每次800元为限，一次扣 除不完的，准予在下一次继续扣除，直至扣完为 止。同时，个人出租房屋取得的所得暂减按l0% 的税率征收个人所得税。由此计算年个人所得税： (1800000-90000-6300-2700-1800-420001450000-800×12)×(1-20%)×10%=15808(元)。

案例1:巧签房屋转租合同的税收成本分析以上合计张某应缴纳地方各税： 90000+6300+2700+1800+42000+15808=158608(元 )。 房主应缴纳的地方各税(费)为255200元。其中： 营业税：1450000×5%=72500(元);城市维护建 设税：72500×7%=5075(元);教育费附加： 72500×3%=2175(元);房产税：1450000×12% =174000(元);印花税：1450000×1‰=1450(元)。 张某与房主共同应缴纳地方各税费： 158608+255200=413808(元)。

案例1:巧签房屋转租合同的税收成本分析

方案二：张某与房主签订委托租赁合 同的税负分析。 张某年定额支付房主租赁费仍然是 145万元，但合同约定：装修费10万元 由张某负担，超过租赁费的收益归张 某所有。那么，张某以房主名义租赁 房屋，张某应缴纳的各项税(费):

案例1:巧签房屋转租合同的税收成本分析 (1)营业税、城市维护建设税、教育费附 加。根据营业税政策规定，张某提供的是 属服务业中的代理业务，对其受托办理的 事项应当按“服务业”缴纳营业税。张某 代理取得的劳务收入为35万元，由此计算 应缴纳营业税：350000×5%=17500(元); 城市维护建设税：17500×7%=1225(元); 教育费附加：17500×3%=525(元)。

案例1:巧签房屋转租合同的税收成本分析(2)个人所得税。根据个人所得税法规定，张某 提供的代办服务属“劳务报酬所得”范畴。另外， 对个人取得的劳务报酬所得，一次取得应纳税所 得额超过20000元至50000元的部分，依照税法规 定计算应纳税额后再按照应纳税额加征五成：超 过50000元的部分，加征十成。但劳

务报酬所得属 于同一项目连续性收入的，是以一个月内取得的 收入为一次，张某月所得处于20000元到50000元 之间，由此计算应缴纳年个人所得税： [(350000/12-17500/12-1225/12-525/12)×(120%)×30%-2000]×12=55380(元)。

案例1:巧签房屋转租合同的税收成本分析

以上合计张某应缴纳地方各税 (费): 17500+1225+525+55380=74630( 元)。加上张某负担的装修费10 万元，张某共负担的税费总额 为84630元，比方案一节省 158608元-84630元=73978元。

案例1:巧签房屋转租合同的税收成本分析房主应缴纳的地方各税(费)为255200元。 其中：营业税：1450000×5%=72500(元); 城市维护建设税：72500×7%=5075(元); 教育费附加：72500×3%=2175(元);房产 税：1450000×12%=174000(元);印花税： 1450000×1‰=1450(元)。 张某与房

主共同应缴纳地方各税(费):74630+ 255200 =329830(元)。

二、纳税筹划的新理念二纳税筹划的新理念二：纳税筹划必 须考虑到公司发展战略。 纳税筹划是公司发展战略的一部分， 公司在做筹划时必须于公司的发展战 略不相悖！