关于我国物业管理模式的反思与再造(9)

　　7.创新行业监管模式，突出行业监管重心，落实政府相关部门职责，推动行业走向技术密集型发展道路

　　物业管理行业走向健康、良性、可持续发展道路，需要行业主管部门和政府相关部门积极履行职责，正确引导物业管理行业的发展方向。

　　(1)创新行业监管模式

　　资质管理制度是一种静态的管理制度，基于资质管理制度的监管模式是一种“重审批，轻监管”的模式。这种监管模式很难达到应有的监管效果，必须加以改革，建立对企业的动态监管、行为监管和信用监管体系。

　　物业服务企业的信用管理具体措施应当包括以下三方面的内容：积极引导物业服务企业建立优良信用；严厉惩处企业失信行为；及时准确地向社会披露物业服务企业及从业人员的信用信息。

　　物业服务企业信用对于物业服务市场秩序有着极其重要的影响。物业服务企业的信用主要由两部分组成：一是商务信用，即其与业务伙伴(包括业主大会、业主委员会、业主、建设单位、专业经营单位等)个性化的信用，表现为企业守合同、重信用，遵守商业道德；二是公共信用，即其在社会经济公共秩序方面的信用，表现为物业服务企业遵守物业管理相关法律、法规及其他规定，能够守法经营。因此，应加快建立对物业服务企业及其主要从业人员的信用监管制度，进而达到规制物业服务企业和从业人员行为的目的。

　　物业服务企业的监管重心应从物业服务企业向物业服务项目上转移，通过对物业项目的监管达到对物业服务企业的规制。物业服务企业的价值主要体现在其所管理的物业服务项目上，物业管理矛盾纠纷也发生在物业服务项目上，因此，将物业项目监管到位才能真正管好企业。这就需要对企业实行动态监管，调整行业监管重心，建立项目备案制度和项目负责人制度。在此基础上，监管部门以项目为单位实施动态监管，通过对项目负责人的行为实施动态监管，最终建立以项目经理为抓手管好项目，以项目为抓手管好企业的监管模式。

　　(2)明确行业主管部门的监管目标

　　政府是公共利益的化身，而房屋管理过程中最大的公共利益就是使用安全，所以行业主管部门的工作重心应该通过对行业的监管保证房屋使用过程中的公共安全。行业主管部门的具体监管工作应包括以下几方面的内容：制定相关的法规政策；对业主进行安全使用方面的指导，约束业主不合理的使用行为，减缓房屋建筑的老化速度，延长建筑的使用寿命；完善对房屋安全的评估和安全告知程序；明确与房屋安全相关的业主大会、物业服务企业等各方主体的权利、责任与义务，维护各方主体的合法权利；监督各方主体履行自己的责任与义务。

　　(3)相应政府部门的管理职责应延伸到物业管理区域

　　如前文所述，物业服务企业承担了本不应属于其提供的服务，政府相关部门应该进入物业管理区域，将以下内容纳入公共服务和行政管理的范畴：楼宇外环境卫生的管理(日常清扫保洁、垃圾清除外运等)；绿化管理(园林绿地的营造与保养、整体环境的美化等)；治安管理(楼宇内外的安全、保卫、警戒、对各种突发事件的预防与处理以及排除各种隐患)；消防管理(火灾的预防及发生火灾时的救护与处理)；道路管理(道路的维护、交通秩序的维护等)。

　　(4)正确处理物业管理和物业服务的关系

　　对“物”的管理是物业服务企业的立身之本，对“人”的服务是物业服务企业的处世之道。物业服务公司进入住宅区提供服务的合法性，是基于与全体业主签订的物业服务合同，所以物业管理和物业服务都是一种契约行为，是契约规定的双方权利与义务的体现，与“权力”不沾边。从根本上讲，业主聘请物业服务企业的目的是保障物业共用部分的维修养护，所以物业服务企业的工作重心是维护房屋建筑的安全使用，并在此基础上保持房屋建筑的良好品质。可以说，对“物”的管理是物业服务企业的立身之本。

　　契约主体一般为两方或多方，就物业服务合同来讲，契约主体应该是业主大会这一全体业主的集合体与物业服务企业。由于房屋是与人融为一体的，在很大程度上，住宅区的房屋不仅仅是业主的居住场所，更是业主的“家”，所以物业服务企业不仅要管好“物”，还要处理好与业主大会的关系，更要处理好与业主个体之间的关系。可以说，处理好与业主大会、与业主的关系，是物业服务企业的处世之道，是做好物业管理的必要条件。

　　四结语

　　物业管理作为一种专业化、社会化、企业化的不动产管理模式，在我国已走过了30年的历程。近十年，伴随着我国社会经济和房地产市场的快速发展，物业管理已经充分显示出其巨大的社会作用、强大的生命力和广阔的发展前景。但是，迄今为止我国尚未形成真正的物业管理市场，没有形成成熟的符合我国城市建设管理规律的物业管理模式和管理制度。随着我国城市化进程的加快，城市既有房屋建筑总量的不断增加和日益老化，如不尽快探索出符合我国国情、民情和房屋建筑管理规律的物业管理模式，不仅将无法实现既有房屋建筑的可持续管理，还会由于物业管理体制机制、模式和制度的落后，引发大量的城市管理问题和社会问题。在现实生活中，围绕物业管理产生的大量矛盾纠纷，已经直接影响了社会的和谐稳定。实践也一再证明，没有健康的物业管理模式，社区层面的社会管理将无法获得成功，并将影响整个社会的稳定。因此，遵循《物权法》的基本精神，借鉴国内外成熟经验，再造具有我国特色的物业管理新模式，已经成为我国社会建设中重要而紧迫的任务。社会各界都应该关注物业管理的发展和演变，都应该为此而不懈努力。