关于我国物业管理模式的反思与再造(8)

　　(2)规定建设单位的前期物业服务责任

　　既然已经明确建设单位与全体业主完成物业共用部分交接之前的阶段为前期物业管理阶段，那么，这一阶段的前期物业服务责任就应当由建设单位承担。将前期物业服务责任放在建设单位之后，在物业服务方式方面则不必作单一要求，建设单位可以自行提供前期物业服务，也可以将全部专项服务委托给物业服务企业，或者将专项服务委托给专业性服务企业，只要受托的物业服务企业和专业性服务企业符合相关的资质要求即可。关于前期物业服务的费用，按照权责一致的原则，其间所涉及的费用也应该由建设单位承担，而不应当让单个业主缴纳。

　　(3)制定物业项目承接查验技术规范，明确交接查验标准

　　当业主成立了业主大会，决定了新的物业管理方式后，就面临着业主大会与建设单位做好物业共用部分的查验和交接，就需要一套物业项目承接查验技术标准。目前，北京市已制定发布了地方标准——《新建物业项目承接查验技术标准》。该标准共分为16个章节，明确规定了建设单位和全体业主双方交接主体对物业共用部分的建造质量、管理资料、使用功能等进行的综合性查验内容。同时，对物业交接查验的定义、适用范围、内容、程序、方法等都做了相应的规定。这不仅为承接查验提供了可操作的规范，也有利于夯实建设单位的质量责任，减少前期遗留的问题。

　　5.建立物业共用部分的管理权制度

　　一个物业项目内存在着建筑外墙、屋顶、门厅、电梯、消防设施、绿地、道路、管井、会所、人防工程、车库、车位等物业共用部分，但是，其中很大部分的权属是不清晰的，管理权也是有争议的。这导致一方面会产生“物无所主，人必争之”的现象；另一方面也会产生“公地悲剧”的现象。因此，必须将每项物业共用部分所涉及的权利、义务和责任予以明确。如果确权问题在短期内难以实现，那么至少管理权应当彻底清晰，建立一套区分完全、细化清楚的物业共用部分管理权制度。

　　对于物业共用部分，可以按照使用范围将管理权利和责任区分给相关业主，把相应的物的维护权责划分到使用者，分不出去的由业主大会或业主大会聘请物业服务企业、专业服务企业、其他管理人承担管理责任。在实践操作层面，可以以楼层、楼栋为单位，把相应的物业共用部分维护权责划分给使用者，并采用“使用者付费”的原则，由每个楼栋、单元门或楼层的业主自己修理和更换，将其所产生的费用从小区业主大会的共有资金账户中剥离出去。类似安全通道、房顶维护等物业共用部分也可以按照垂直切分的原则找到使用者，由相关业主出资修理和维护。这样，不仅有利于降低物业管理的成本，还能使物业共用部分得到及时的维护。总之，应当按照最小化的原则建立物业共用部分的管理权制度，确保权利有保障、义务有人担、责任能到人。

　　6.构建服务细分、公开公正和竞争有序的物业服务市场环境

　　在业主大会这一主体普遍成立，并不断成长成熟的同时，政府应通过政策调节工具，推动建立服务细分、统一开放、竞争有序的物业服务市场环境，为物业服务买卖双方之间形成良性互动创造条件。

　　(1)打破物业管理区域内的服务垄断，促使物业服务进一步专业化细分

　　要促使物业服务企业回归到体现物业管理核心价值的服务上，即对房屋本体和设施设备的管理上，并通过强制标准、社会监督等措施提高物业服务企业的专业化水平，促进产业升级，立足于把物业行业打造成专业性强和技术高度密集的高端行业，以保证房屋建筑的使用安全，实现物业的保值增值，并延长其使用寿命；鼓励专业化服务企业队伍的发展，逐步把清洁卫生服务、绿化养护服务、停车管理服务等各专项服务从物业服务范畴剥离出去。

　　(2)改革招投标制度，将所有的物业管理招投标纳入有形市场

　　为避免物业管理招投标中的种种舞弊问题，应当将招投标活动全部纳入有形市场，禁止建设单位、业主大会、业主委员会作为招标人代表参与评标并确定中标人。具体做法是建立统一的物业管理招投标平台，所有的物业管理招投标一律通过该平台进行，严格招投标信息公开程序、内容、范围及时限，确保招投标各环节信息公开透明，以便于社会监督，增加串标难度。

　　(3)细化服务标准，适应不同物业类型，满足不同服务需求

　　不同的物业有不同的特点，业主群体的需求也不尽相同，因此，应当制定不同等级的物业服务标准。目前，北京市制定了地方标准——《住宅物业服务标准》。该标准分为五级，构成了物业服务标准体系。该标准突出强调了物业管理的核心价值，强化了物业共用部位和共用设施设备的维修养护管理，包括房屋结构、建筑部件、空调系统、二次供水设备、排水系统、照明和电气设备、电梯、消防设施设备等的日常运行和维修养护。建设单位在销售房屋前，或者全体业主在确定物业管理方式前，可以根据住宅物业项目实际情况及业主的需求选定相应的物业服务标准，并委托第三方评估监理机构参照北京市物协按季度发布的物业服务成本信息测算出服务价格。业主也可以在签订物业服务合同前，根据自身需求选择服务等级。该标准有助于推动建立质价相符的物业服务市场机制，有利于促进业主和物业服务企业建立起和谐互信的关系。

　　(4)引入第三方机构评估监理物业服务质量和服务费用

　　物业服务第三方评估监理，是指物业服务评估监理机构接受业主、业主大会、建设单位、物业服务企业或有关部门的委托，依照法律、法规、规章的规定和合同约定，对物业服务质量和服务费用、物业共用部位和共用设施设备管理状况等提供专业评估监理服务的活动。

　　在签订物业服务合同前，业主和物业服务企业可以委托第三方评估监理机构，针对业主选择的物业服务事项和服务标准，根据公布的社会平均成本，结合项目具体情况对物业服务价格进行测算。物业服务评估监理机构以独立第三方的地位对物业项目进行承接查验，对物业服务费用进行评估，对物业服务合同的执行情况进行监督和评判。当业主与建设单位、物业服务企业就交接查验、物业服务质量和服务价格发生争议时，可以聘请第三方评估监理机构进行评估，以减少物业服务企业、建设单位和业主之间的矛盾，促进物业服务行业健康有序地发展。 …… 此处隐藏：737字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……