关于我国物业管理模式的反思与再造(7)

　　(1)可以独立设立账户

　　在物业管理区域内，根据《中华人民共和国物权法》第七十条的规定，“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。根据此规定及已有的相关经验，业主大会或者其授权机构——业主委员会如果经营物业共用部分，需以业主大会或者其授权机构的名义对外签订契约。业主大会登记后，便可持登记证书和机构代码等资料独立在银行开立业主大会或者其授权机构账户，以解决经营中的资金往来问题。

　　(2)可以独立充当原告或被告

　　目前，在物业管理纠纷案件的诉讼中，业主委员会成为原告或被告已不鲜见，有些省市法院还以文件的形式建议确认业主委员会在物业管理纠纷案件中的诉讼主体资格。如2004年重庆市颁布的《关于确认业主委员会在物业管理纠纷案件中诉讼主体资格的指导意见》明确指出：依法成立的业主委员会可以充当原告和被告，诉讼风险由全体业主共同承担。其实业主委员会是业主大会的执行机构，业主大会才是全体业主共同利益的代表者，相应的，以业主大会的名义从事的活动，后果即应由全体业主承担。业主大会依法登记后，具有民事行为能力，自然可以独立充当原告或被告。当然业主委员会、部分业主未依照法律、法规规章、管理规约擅自行事造成民事侵权和合同违约的，业主大会不承担其行为后果，须由其自己承担相应责任。

　　(3)可以登记共有财产

　　《物权法》第七十三条规定，“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。据此，业主大会具备实体地位后，这些财产即可登记在业主大会名下，全体业主即成了名副其实的“股东”，这有利于业主认识到自己是建筑物共有部分的真正所有者，进而有利于物业的维护和保养。同样，小区内的物业共用部分收益，也可据此而名正言顺地归属到业主大会的名下，据此也可使物业公司明白其行为的边界，从而有利于预防矛盾纠纷的发生，有利于业主与物业建立和谐的互动关系。

　　3.建立权责明确、监管到位、廉洁自律的业主大会运行机制

　　业主大会的规范运作，是业主正确行使共同管理权、履行法定责任、维护社区和谐稳定的根本保证。业主大会要具备良性的运作机制，须注重做好以下几个方面的工作。

　　(1)健全组织架构

　　健全的业主大会的组织架构，是业主大会有效发挥作用的基础。健全的业主大会的组织架构包括决策机构、理事(董事)机构、监事机构和专职人员。决策机构指的是业主大会，理事(董事)机构指的是业主委员会，监事机构指的是业主监事会，专职人员包括职业经理人、秘书等。

　　(2)设立业主共有资金

　　设立业主共有资金，目的是进一步理顺住宅区物业服务交易活动中各方主体的法律关系，保障业主对物业共用部分的收益权，实现业主大会对物业服务费用等业主共有资金的所有权、管理权。业主共有资金是指物业管理区域内，由业主大会所有的资金，其包括物业管理资金(费)、专项维修资金、物业共用部分的经营收益和业主大会的其他合法收入。住宅区业主大会依法成立并登记后，经业主大会决定，可以开立业主共有资金账户，用于物业管理区域业主共有资金的存储。设立业主共有资金后，即可由业主大会定期向物业公司支付费用，此举会推动越来越多的物业服务合同采取酬金制的形式。该形式要求业主大会要全程跟踪物业服务企业的服务，并定期评估物业公司的服务质量，以确定后续物业服务合同是否继续履行或重新签订。由于该形式需要业主大会聘用熟悉物业管理的人员，故此举将会推动受聘于业主大会的职业经理人队伍的产生。而一旦职业经理人队伍逐步成熟，其对综合性物业公司的依赖程度将会下降，业主大会对物业服务的选择权即会加大，其可根据物业服务需求和性价比，在聘请综合性物业服务公司和专业性服务公司之间做出选择，进而推动物业服务分工的更加细化和服务内容的更加专业化。

　　(3)修改管理规约，明确业主和业主大会的法律关系

　　应通过管理规约确定业主与业主大会之间的债权债务关系：建筑区划内全体业主授权业主大会行使共用部分管理的权利，受全体业主委托购买物业服务并向物业服务企业或专业服务企业支付费用；业主按照专有部分建筑面积占总建筑面积的比例，向业主大会交纳物业服务资金，业主大会用业主交纳的物业服务资金向物业服务企业和专业公司支付物业服务费用和专项服务费用；个别业主拒交物业服务资金时，业主大会或业主委员会可以按照规约约定进行催缴或者向人民法院提起诉讼，以保护全体业主的合法权益。

　　(4)改签物业服务合同，明确业主大会和物业服务企业的法律关系

　　物业管理作为一种准公共服务产品，是基于建筑区划内共用部分提供的服务，只能是由全体业主集体购买。在法理上，既然业主大会是全体业主授权行使共用部分管理权利的主体，那么，就应当由业主大会与物业服务企业签订物业服务合同，购买物业服务。而业主则应当向业主大会交纳物业服务资金用于支付购买物业服务的费用。除前期物业管理阶段外，物业服务合同应全部改由登记后的业主大会与物业服务企业签订。此举可以明确业主大会作为物业服务买方的缔约主体地位，从根本上纠正长期以来单个业主购买整个物业管理区域物业服务的主体错位行为，从而彻底理顺物业管理中各方间的法律关系。

　　4.改革前期物业管理制度，实现物权完整转移

　　为有效预防和遏制开发遗留问题的产生，督促建设单位提高建设质量并将合格的物业产品交付给业主，明晰前期物业管理阶段建设单位、物业服务企业、业主之间的责权利关系，必须改革现有的前期物业管理制度。

　　(1)重新界定前期物业管理期限，明确前期开发与后期管理的责任分界点

　　前期物业管理期限应当界定为：从首户业主入住起至全体业主与建设单位完成物业共用部分交接止。对于异产毗连房屋来说，现行的房屋交付制度只是建设单位把专有部分交付给了业主，共用部分实际上是由建设单位选聘的前期物业服务企业实施管理，因此在业主大会成立并对共用部分进行查验交接之前，共用部分的权利主体和责任主体仍然是建设单位。物业管理是对物业共用部分的管理，物业共用部分的所有权人是全体业主。只有要求建设单位将符合要求的物业共用部分交付给全体业主，才能从源头上保障物业管理的顺利开展。这一制度设计，实际上是对前期开发过程中存在问题的一次总清算，有利于前期开发过程中的质量、配套等问题在交接查验这个环节被发现和拦截下来。 …… 此处隐藏：1076字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……