我国物业管理模式的反思与再造(4)

　　在《物业管理条例》的框架下，建设单位仅向业主交付专有部分，而未交付共有部分，也未交付业主的共同管理权。毋庸置疑，在前期物业管理的招投标中，作为招标人的建设单位是从自身利益而非业主利益出发开展招标活动的，实践也在不断证明着这种风险的客观存在。前期物业管理招标依法可以采取公开招标和邀请招标两种方式，换句话说，公开招标并不是前期物业管理招标的必然选择方式。建设单位往往通过邀请招标方式选聘符合其利益的物业服务企业。在此情况下，建设单位几乎处于绝对优势地位，建设单位想让哪家企业中标哪家企业就能中标。一般来说，有两类企业能够中标：第一类是建设单位自己成立的物业服务企业，其为建设单位利益的代言人；第二类是选择向建设单位妥协、维护建设单位利益的物业服务企业。这类企业为了取得项目的管理权，与建设单位串通招投标，损害全体业主和其他物业服务企业的利益，使得前期物业管理的招投标变成纯粹的流于形式的一种违法行为。虽然全体业主作为建筑物区分所有权人，但在前期的物业管理阶段却无法参与到物业服务企业的选择，以及物业服务内容、服务标准和服务价格的确定。这是一个十分不合理的事情。

　　7.前期物业承接查验主体缺失，且缺少可操作的技术标准，致后期承接查验无法顺利进行

　　《物业管理条例》规定，物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，应当与建设单位或业主委员会办理物业承接验收手续，同时规定建设单位、业主委员会应当向物业服务企业移交有关资料。由此可以看出，《物业管理条例》规定了两种类型的承接查验：第一种为建设单位与物业服务企业之间的承接查验；第二种为业主委员会与物业服务企业之间的承接查验。承接查验的内容包括两部分：一是物业管理资料的移交；二是物业现场的查验。物业承接查验制度的设立，本为明确建设单位、业主与物业服务企业之间的责、权、利，加强建设与管理的衔接，消除前期开发所遗留的问题，减少物业管理的矛盾纠纷，但实际上此目的并未达到，开发遗留的问题不仅未见丝毫减少，建设单位、业主物业服务企业之间的法定的责、权、利关系亦没有厘清。

　　(1)前期物业承接查验主体的缺失导致交接主体的混乱

　　业主购买房屋时，不仅仅包括相对独立的房屋单元，即物业专有部分，还包括不可分割的物业共有部分。每个单个的业主对其购买的专有部分享有专有权，全体业主对物业共有部分享有共有权。建设单位不仅应当与每个单个的业主对专有部分进行承接查验，还应当与全体业主组成的业主大会对物业共有部分进行承接查验。但是，按照《物业管理条例》的规定，建设单位仅仅向业主移交了物业专有部分，而把物业共有部分错误地移交给了前期的物业服务企业。

　　(2)物业承接查验缺乏具体和可操作性的标准

　　建筑物共用部位和共有设施设备差异性巨大，查验方法及查验标准自然也各不相同，要实现有序和高质量的交接查验，需要制定承接查验的详细标准。当前，《物业承接查验办法》规定了承接查验的程序，但在承接查验制度设计中，缺乏承接查验标准这一承接查验制度中最核心的一环，使交接查验双方均缺乏技术标准作为承接查验的依据。

　　(3)业主大会与物业服务企业之间的承接查验无法顺利开展

　　建设单位与前期物业服务企业之间的承接查验是最初的承接查验，业主大会与物业服务企业之间的承接查验是后续的承接查验。如果源头出了问题，下游的问题就会更多。在第一次承接查验时，建设单位如果根本没有向前期物业服务企业移交竣工验收资料、物业规划与建设的有关资料，那么，在前期物业管理阶段结束时，前期物业服务企业当然无法向业主大会进行移交，业主大会也就无法向新选聘的物业服务企业进行移交。物业共用部位及共用设施设备的查验亦存在同样的问题。事实上，由于前期物业服务交接过程中在交接对象上发生了错误和缺乏具体和可操作性的标准等原因，遂导致了建设单位与前期物业服务企业之间的承接查验制度流于形式，掩盖了建设单位设计开发中的问题，诸如房屋质量瑕疵、配套设施不全、共有或共用部分被非法处分等开发遗留问题被长期地“保留”了下来，即使后期业主大会与物业企业在承接查验过程中发现了问题，但因此时建设单位已经撤离，甚至已经不复存在了，亦难以追究建设单位的相关责任。

　　8.前期物业管理招投标制度和承接查验制度遗留的大量开发问题对后期物业管理的负面影响

　　在所有物业管理的矛盾纠纷中，开发遗留问题引发的矛盾纠纷大约占到六至七成。而前期物业管理招投标制度恰恰是引发开发遗留问题的主因，因为大多数中标的前期物业服务企业都是在符合建设单位利益的前提下被选聘出来的，所以，建设单位就可以轻而易举地将不合格的物业产品交付出去。

　　前期物业管理招投标制度的缺陷直接导致了建设单位与物业服务企业之间的承接查验流于形式。在前期物业管理阶段，业主大会缺位，前期物业服务企业代替业主大会与建设单位办理承接查验手续。但是，目前看来，前期物业服务企业大部分都成为了建设单位的利益代言人，其他即便与建设单位之间没有利益关联，也不会因为物业管理资料不齐全或者物业共用部位、共用设施设备达不到设计标准和规划要求而放弃接管一个物业项目，这种状况最终造成了大量的开发遗留问题，使业主的合法权益遭到侵害。可见，前期物业服务企业不能依法承担起承接查验的义务和责任，而只有全体业主(业主大会)才是与建设单位办理承接查验手续的最适格的主体，因为他们是物业管理资料及物业共用部位、共用设施设备的产权人，物业管理资料齐全与否及物业共用部位、共用设施设备合格与否直接关系着他们的切身利益。

　　建设单位撤出之后，前期物业服务企业背负了大量开发遗留问题的“黑锅”，导致业主与前期物业服务企业矛盾纠纷的产生和信任关系的缺失，业主常常以拒交物业费来行使抗辩权。最终这将导致物业管理陷入无序的状态，进而导致业主权益和物业服务企业权益双双受损的格局。

　　9.物业服务企业资质管理制度缺乏合理性，易带来大量寻租现象，既破坏市场规律，又妨碍公平竞争

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