我国物业管理模式的反思与再造(2)

　　从实践层面来看，《物业管理条例》规定的单一物业管理方式早已被突破。比如，北京市海淀区品阁小区的物业管理即采用了《物权法》规定的业主自我管理的物业管理方式。该小区全体业主通过成立“北京三自品格社区服务中心有限公司”的方式对小区实施自管，该自管方式的特点在于社区服务中心采取公司制运作，小区业主是公司股东，全体业主组成股东大会，业主委员会相当于董事会，社区服务中心总经理相当于公司总经理，对业主委员会负责，业主委员会对全体业主负责。全国其他地方也出现了很多业主自我管理物业的实践尝试，并且有些项目已经取得了较好的效果。在物业管理相对发达的国家和地区，业主大会普遍成立，而且具有较高的自我管理能力，一般委托职业经理人管理物业日常事务，职业经理人负责组织选聘专业服务公司提供专业化服务。可见，业主自我管理和聘请管理人管理已经成为物业管理的重要方式。

　　按照《物权法》的规定，业主是建筑物区分所有权人，对自己所有的物业具有直接支配和完全排他的权利。因此，是否管理物业、如何管理物业完全取决于业主，业主才是物业管理的真正主体。随着业主参与意识的提高和自我管理能力的增强，业主大会作为全体业主行使共同权利的组织形式，将在物业管理中发挥越来越重要的作用。据此可以预见，我国物业管理的发展方向，将是业主自我管理方式及委托职业经理人管理在内的其他管理方式。

　　2.物业管理“一体化”模式混淆了物业服务与公共服务的界限，扭曲了物业管理的核心价值

　　物业管理“一体化”模式为深圳首创，后来各地争相效仿，以致“一体化”管理模式成为30年来内地物业管理的基本模式。《物业管理条例》更是通过基本定义，对“一体化”管理加以肯定。当然，在特定历史阶段，“一体化”管理模式为物业行业的形成和发展起到了一定的促进作用。但是，现在看来，“一体化”管理模式具有重大缺陷。

　　(1)“一体化”管理模式混淆了物业服务与公共服务的界限

　　在“一体化”管理模式下，物业服务企业以物业管理区域为管理边界，管理内容不仅仅是房屋维修养护，而且包括秩序维护、消防安全、二次供水、供配电、环境卫生、园林绿化、车辆管理等，物业企业成了“万金油式的管家”。这种模式使得物业服务企业承担了很多本不应当由其承担的公共服务内容，有关政府部门以建筑区划“红线”为借口，规避了应当承担的公共服务责任。

　　(2)“一体化”管理模式扭曲了物业管理的核心价值

　　物业管理的核心价值是保证房屋建筑的宜居和使用安全，实现物业的保值增值，并延长其使用寿命。因此，物业管理的核心应是为房屋建筑使用安全服务，物业服务企业的服务重心应当放在物业共用部位及共用设施设备的维修、养护和管理上。但是，目前物业服务企业却不得不将很大一部分人财物力放在秩序维护、消防安全、园林绿化、环境卫生、供水供电、车辆管理等本不属物业服务范围的内容上，致使物业管理企业的管理与服务偏离了物业管理的核心价值。如果任由这种状况持续下去，可以预见，一栋栋楼房和一幢幢大厦在正常生命期限到来之前就都变成了“危房”。

　　(3)“一体化”管理模式损害了业主利益

　　建筑区划“红线”本来仅仅是规划学中的一个概念，却被“一体化”管理模式演绎成了重大利益的“切割线”。在住房商品化推动之初，政府把小区内的公共服务设施转移给了开发建设单位，开发商又将其转嫁给业主，这个过程看似顺理成章，但当水、电、气、热等公共服务实施后，管理和服务却无法再划清责任主体，且存在着政府垄断的公共服务企业大量重复收费的问题。在这个过程中，“一体化”管理模式客观上成了损害业主利益的“帮凶”。

　　3.物业服务市场主体不健全，市场竞争机制失灵

　　30年来，业内人士常常将“物业管理市场”、“物业服务市场”挂在嘴边，认为物业管理已经实现市场化。按照经济学对市场的定义“市场是对某一特定产品或一类产品进行交易的买方与卖方的集合”，即只有买卖双方都存在的情况下市场才能存在。但在目前的物业管理实践中，大部分情况下只有卖方而没有买方。按照《物权法》的规定，物业管理活动的权利主体是业主，业主行使权利的组织形式是业主大会。按照权责一致的原则，业主大会既是物业管理权利的行使者，也是物业管理责任的承担者，因此，业主大会应当是物业服务的买方。但是，目前普遍存在着业主大会成立难的问题，业主大会还远没有实现全覆盖。况且，即使业主大会已经成立，其法律地位也未被承认，其仍处于民事行为能力不完整的状态，无法承担共同管理的责任，无法成为市场的主体。这种情况下的业主大会是不能成为真正意义上的物业服务的买方的。而没有买方这一市场主体，物业管理当然也就没有形成买卖关系，双向选择和等价有偿也就无从谈起，如此，市场竞争机制也就无法正常发挥其作用。于是，我国的物业管理在上述背景下最终演绎成了一出“自编、自导、自演”的剧目。在这个舞台上，物业管理企业既缺乏来自买方主体的有效监督，也缺乏市场竞争的强大压力。

　　现行的物业服务合同大部分是前期物业服务合同的延续，是在业主大会尚未成立的情况下签订的。在《物业管理条例》的制度框架下，在前期物业管理阶段，物业服务企业由建设单位代替业主大会予以选聘，业主只能被动地接受建设单位为其选聘的物业服务企业，业主对物业服务价格无从协商和选择，只能被动地接受。毫无疑问，在这种制度框架下，建设单位将从自身利益出发，垄断前期物业服务企业的选择权和前期物业服务价格的制定权。经济学家张维迎曾说过，“真正衡量竞争的指标只有一个，那就是准入自由”。在现行物业管理制度框架下，前期物业服务市场是不开放的、不自由的，物业服务是被强迫售卖的，业主是被迫接受物业服务的。因此，前期物业服务的竞争是不充分的或者根本没有竞争。

　　4.业主大会的法律地位不明确，缺乏顺畅的运行机制和有效的监督机制，导致业主无法实现自我管理

　　在业主组织制度设计方面，《物业管理条例》规定，业主大会与业主委员会并存，业主大会的决策形式是召开业主大会，业主大会作为权力机构行使决策权，业主委员会作为执行机构执行业主大会的决议。但是，《物业管理条例》的规定存在很多矛盾，业主也根本无法通过业主大会行使共同管理的权利。 …… 此处隐藏：866字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……