世联_拓盘_房地产区域开发顾问流程

世联—区域发展顾问

区域开发项目必须关注的问题

Issue >

区域发展项目并非单一以规模来界定，它通常是指城市 或某一特定片区的区域发展研究与土地运营。

世联认为成功的区域开发必须关注六大关 键问题

核心要点

1.资源盘点与资源整合

1.1 土地分级与功能指标的分配 1.2 企业资源的挖掘与整合 1.3 项目资金投入计划 2.1 2.2 2.3 2.4 3.1 3.2 3.3 3.4 区域在城市中的占位 区域间竞争格局 核心区问题(位置/规模/开发策略等) 考虑规划的弹性和动态调整 房地产项目开发与土地运营的关系导向 短期现金流与长期收益关系导向 跨越式发展与均衡式发展关系导向 不同盈利模式与博弈方的不同合作方式

2.基于竞争的区域规划

3. 盈利模式

世联认为成功的区域开发必须关注六大关 键问题

核心要点

4.启动策略

4.1 启动区如何体现区域核心竞争力 4.2 启动区如何带动区域土地增值 4.3 启动区如何建立区域形象和带动效应

5.区域配套的开发策略

5.1 配套分级 5.2 配套开发次序 5.3 配套与区域整体价值及不同物业类型的关联 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 6.6 区域形象主题的确立 区域价值的整合与展示 关键事件及设施营销 渠道策略 卖场规划 公共关系营销

6. 区域营销

世联区域发展模块顾问服务的业务主线及 其核心研究内容 土地价值的评估与地块划分

取地范围与取地策略研究

区域发展 区域发展业务 研究内容 土地运营

区域整体功能定位研究(规划市场 评价) 区域产业发展研究 开发模式与盈利模式研究 启动区选择及开发策略研究 协助与政府签订相关协议执行服务

土地出让的市场成熟度研判 区域营销推广 土地出让/转让营销推广执行计划

世联对区域开发项目的理解及观点

Opinion >

从区域开发价值链的角度分析，政府/开发商参与区域发展 项目各自承担着不同的角色商业角色 土地开发 土地规划/土地融资/土 地一级开发/开发招商 土地规划、土地一级开 发和运营 在所购土地上规划并 建造房地产项目，租 售给驻商 项目开发 项目规划/项目设计/ 项目建造/销售营销 管理运营 销售营销/运营管理

政府/土地运营商

房地产开发商

房地产代理商/中介机 构

宣传、营销 吸引投资商

宣传、营销，吸 引驻商和消费者 日常运营、维修 和其他管理

运营管理/物业管理

政府与土地运营商在整个区域开发价值链中有着不同的权 责和利益点权 责政 府 区域规划 土地一级开发(基建) 土地出让权 运 营 商 参与区域规划 土地一级开发 土地开发经营权 土地转让 招商引资 持续经营 物业管理 招商引

资 政府监控 政府监管

土地二级开发(自营、合 资、股权转让等)

土地开发 利 益政 府 土地出让金(利益实现)

项目开发 土地开发规划实现 土地开发进程实现

经营管理 持续税收回报 创造就业机会 持续现金流回 报

运 营 商

低成本获取土地 与政府分享土地增值 收益 一级开发的合理利润

通过土地/项目股权转让 获得土地增值收益 二级开发利润回报 招商佣金或土地租金

政府与土地运营商在区域开发项目过程中各阶段 的工作重点及世联能够提供的顾问服务内容前期规划、审批阶段1.编制控制性详规和市政设施专项规划方案报规划部门办 理规划审批手续。 2.委托拆迁机构和评估机构进行调查，测算拆迁费用。 3.按相关政策文件协商制订拆迁安置补偿方案。 4.土地储备中心向计划部门申办立项手续。 政 5.需征用农村集体土地的办理征地手续和农地转用手续， 府 需收购企事业单位用地的土地储备中心实施收购。 6.申办《房屋拆迁许可证》。 7.委托拆迁公司进行拆迁谈判。 8.土地储备中心代表政府以招标(或委托)的方式选择土 地一级开发商，签订土地一级开发委托协议。 1.参照公私合营的程序获得土地的开发权和经营权。 运 2.制订土地开发规划方案。 3.制订并完善区域开发与土地公开出让后的增值分享方案 营 ，获批复后与国土部门签订框架性协议。 商 4.与土地储备中心签订土地一级开发委托协议。 5.与业主签订拆迁补偿协议。

一级开发

土地出让 土地转让

二级开发

监督控制。 组织一级开发土地验收，验 收合格的土地纳入政府土地 储备库。 财政局会同国土管理部门进 行一级土地开发成本核算。

1.土地出让信息 公布。 2.招商引资。 监督控制 3.土地公开出让 。 4.政策支持。

监督控制

1.融资。 1.项目招商。 2.寻找合作者。 2.区域增值设 3.分期、分块实施征地、拆迁 支付土地出让金， 施建设。 1.自主开发。 补偿安置工作。 获取土地使用权。 3.土地转让。 2.联建开发。 4.房屋拆除与土地平整。 4.项目股权转 5.分期、分块进行市政基础设 让。 施与公共配套设施建设。 1.土地出让的市 场成熟度研判。 2.区域营销战略 与策略。 3.制订土地出让 的营销推广计划 及执行。 4.协助联系投资 商。 1.协助联系投 资商。 2.协助土地转 让/股权转让 。 3.前期工作的 评估、调整。 1.整体定位与发展 战略研究。 2.启动区与物业发 展建议。 3.营销策略研究。 4.营销执行顾问服 务。

可 提 供 的 顾 问 服 务

1.资源盘点与土地价值评估。 2.区域整体定位与发展战略研究(规划的市场评价) 3.土地开发模

式、盈利模式研究与整体实施方案研究。 4.拆赔模式研究、制订拆迁实施方案。 5.协助运营商与政府契约文件的准备。

协助联系投资商。

区域开发土地价值发展进程及现金流量变迁规律图启动期 阶段 划分(1~2年) (2年左右)

成长期

持续发展期(3~4年)

稳定期成熟与巩固 税收 土地收益 资产经营

下一个周期衰落或重建 税收

设定方向

市场检验

建设发展

产出

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土地收益

土地收益 税收

基础设施建设 投入 地区形象建设 区域规划

区域运作费用 基础设施建设 公建投资 缴税

建设投资 环境再投入 公建投资

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基建投入增长 土地 价格 变迁 规律

地价增长符合边际递减规律

基建投入与地价增长的关系曲线

区域发展项目遵循着共通的开发步骤

开发主体的合法性确立

目标体系的建立

土地查勘、资源盘点

区域规划与产业定位

土地的控制与获取

土地价值评估

开发模式的选择

启动区的确定与启动

区域营销

世联区域开发顾问项目成功案例简介

Case >

世联成功案例项目名称合肥政务新区规划市场 研究 招商局漳州项目发展战 略及定位研究 深圳宝安尖岗新区发展 研究 西安经济技术开发区发 展研究 北京温榆河绿色生态走 廊项目 廊坊开发区项目规划发 展研究 佛山南海科技工业园项 目房地产与土地功能定 位研究

时间2001

城市合肥

项目规模12平方公里

委托客户合肥市规划局 漳州招银房地产开发有限 公司 深圳市规划与国土资源局 宝安分局 西安高新技术园区管委会 天津泰达集团房地产开发 公司 廊坊三浦威特建设发展有 限公司 佛山市南海区工业园区管 委会 北京市首都规划委员会、 北京市顺义区规划局

服务内容区域发展战略、经济评价、规划 方案评价及建议、开发模式及运 作方案 整体定位 …… 此处隐藏：2796字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……