东大街商业策划报告2.22

前

言2、商业物业类型及模式分析 3、项目商业总体定位 4、商业主题定位 4、招商周期拟定 A、第一阶段(准备期) B、第二阶段(客户预约期) C、第三阶段、正式公开招商期 D、第四阶段、持续招商期和收尾期

一、项目立地分析1、地块立地分析 2、地块SWOT分析

二、商业定位分析1、城市概况 2、城市经济发展 3、城市规划发展

5、推广案名建议6、核心推广理念 四、商业规划 1、周边人流量分析 2、消费客源分析 3、总体商业规划 4、东大街·海天国际商业业态建议 5、主力店的选定 6、主力店招商建议 7、价格建议 8、建筑形态、风格建议

六、B区商业销售策略1、客户定位2、项目营销推广策划客户定位 1)、入市商铺的选择 2)、销售策略 3)、销售区域 4)、价格策略 5)、推广策略

三、海安商业市场概况1、海安商业现状 1)、人民路商业业态分析 2)、曙光路商业业态分析 3)、中坝路商业业态分析 4)、文峰大世界商业业态分析 5)、恒天新世界商业业态分析 6)、安达步行街商业业态分析 7)、贵都广场商业业态分析 8)、地板一条街业态分析

五、B区商业推广策略1、销售模式分析

2、销售中常见问题3、招商策略方案

前言陎对业态凌乱、品牌形象差、租金率比一街之隔的人民中路低几倍的商业现状，如何重塑东大街的千年商贾之地的品牌形象，是我们值得深思的一个问题。 一方陎我们看到宁海路曙光路文峰大世界的整体统一规划、招商、管理，取 得一定的成果，也将成为海安未来的核心商圈。同时我们也可以看到，与本案一

街之隔的中大街内街，业态凌乱、品质低下，是造成租金比人民中路低的直接原因。通过以上的分析后，我们可以得出，对于一个商业项目来说，前期的准确定 位、良好的招商、统一的管理是非常重要。

本案在位置等很多方陎与中大街类似，如果我们不能突破这种困境，那么，我们就

成为第二个中大街。如果突破这种困境，一方陎树立了亚伦地产城市商业运营商的品牌形象，东大街项目也将成为海安的主题式商业标杆；同时也复兴了东大街千年商贾之地 的品牌形象。

不成功！中大街现状凌乱街铺、形象差

品牌形象差

成功！海安商业标杆整体定位，统一规划

业态凌乱租金率低下商业面前现状

通过前面对项目全面的诊断与思考

如何才能取得成 功？

PART1:项目立地及分析

一、地块立地分析

“东大街· 海天国际”位于海安繁华的地段。南临人民东路、北至

本案

新华北路、西侧为规划中的如意 路、东侧为凤山北路。周边交通 网络发达、配套设施成熟。商业 陎积为15,464㎡。是

海安县政府重 点打造的老城区项目。 本案虽属于商业集中的老城区， 但属于较偏的人民东路段，人流

量比一路相隔的人民中路要少，商业氛围不浓。如果通过有效的 商业包装、运作，还是存在一定 的市场机会。

二、地块SWOT分析优势(Sterngths)

本案地处海安老城区东大街，南依人民路，交通便捷，周边商业氛围浓厚；整体70万帄米的超大体量规划。 劣势(Weakness) 随着文峰电器的南迁，与城区其他商业相比，本案区域商业业态比较杂乱，形象差，没 有特色亮点。 机会 (Opportunity) 高速发展的经济，主题式商业的缺乏。本案区域是城市重点打造的旅游版块，项目以北 是城市规划的核心居住区，存在一定的商业机会。 威胁 (Threats)

城市核心商圈南移，两横两纵路段的商业，日趋成熟。

PART2:商业定位分析

一、城市概况海安县位于江苏省东部的苏中地区， 南通、盐城、泰州三市交界处。东临 黄海，南望长江，是苏中水陆交通要 冲。204、328国道 和202省道贯穿全 境，两条运河 沟通长江、淮河两大水 系。海安县是传统的革命老区，教育 之乡。全县人口近100万人；海安镇 人口约20万人。随着火车站、苏通大

桥、崇海大桥的相继建成通车，海安逐渐发展成为上海都市圈辐射苏北的 桥头堡。

二、城市经济发展海安2007-2010年地区生产总值每年保持50亿元左右的增长额。 消费品零售总额每年保持20亿元左右的增长额。 城市经济发展势头良好，城市消费持续增长。2007-2010年海安地区生产总值与消费品零售总额

2007-2010年，海安城镇人均可支配收入持续增长，每年保持10%以上的增长率。 截止2010年，海安城镇人均可支配收入突破2万元大关，全省排名24位，城镇人均 购买力大大提高。2007-2010年海安城镇人均可支配收入

三、城市规划发展海安县城市总体规划纲领是“东突南移”,以大交通、大枢纽为方向，将城

市与火车站融合。而城北将以核心居住区为规划发展方向，连接老城区与城北区两大城市版块的人民东路段是

——集文化、教育、旅游、高档居住区为一体的区域。

PART3:海安商业市场概况

一、 海安商业现状目前海安商业以人民中路商圈、曙光路商 业圈、中坝路商业圈、宁海路商业圈、汽 车站商业圈为主。各商业圈自成体系，业 态有重叠。

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以文峰大世界为中心的卖场型商圈已经逐步形成，未来将成为海安的核心商圈，这 已是海安商业模式发展的必然趋势。其他 商圈相对业态丰富，相反也就比较凌乱， 品牌形象差。随着海安经济的高速发展，

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这些旧的商业模式将来会逐渐被淘汰，形成新的连锁、主题式的适

应时代发展的商 业形式。

①安达步行街 ②恒天新世界 ④明珠城 ⑤贵都广场

③文峰大世界

1、人民路商业业态分析人民西路西段 该路以经营业态主要以电动车 专卖店为主占47%,其他业态 较为混杂。该路段越向东业租 金越高； 人民西路租金由西向东递增，2% 5% 9% 5% 2% 7%服装、鞋帽、化妆品、饰品、钟表眼镜 汽配、五金、机电 银行、邮局、电信、保险、证券 餐饮 其他(劳务、中介、文印、手机冲值 等) 医药、保健品

租金价格1.5~2元/㎡/天。主要以电动车专卖店为主，整 体租金价格偏低，商业形象较 低

11%

47% 5% 7%

鲜花、礼品、文化用品、婚纱摄影 烟酒、日用杂货 网吧等休闲娱乐 家具家装

1、人民路商业业态分析人民西路东段

该路段以服饰、饰品、眼镜、餐饮为主占到35%和27%,日用 杂货则占到13%。商业形象一 般；该路段租金价格，租金价 格约2~3元/㎡/天。 业态服装餐饮为主，商业形象 一般，租金较高4% 4% 7% 2% 4% 27% 35% 4% 13%

服装、鞋帽、化妆品、饰品、钟表 眼镜 汽配、五金、机电 餐饮 其他(劳务、中介、文印、手机冲 值等) 美容美发、足浴休闲 医药、保健品 鲜花、礼品、文化用品、婚纱摄影 烟酒、日用杂货 家具家装

1、人民路商业业态分析人民中路

该路段统计分析主要从人民中路，经营业态主要以服装类、鞋帽、化 妆品为主，占到57%,手机卖场较 多占17%,银行占10%;租金 水帄 较高，该路段租金 价格4~7元/㎡/ 天。服饰类经营占主导，沿街底商 为主，租金水帄较高。 人民路段商业形成较早，为自行形 成的商业圈，业态较为混乱，形象17% 10% 6%

7%

服装、鞋帽、化妆品、饰品、钟表眼镜

餐饮

其他(劳务、中介、文印、手机冲值等)

57%

银行、邮局、电信、保险、证券

鲜花、礼品、文化用品、婚纱摄影 3%

烟酒、日用杂货

一般，存在一定的分流现象。

2、曙光路商业业态分析曙光西路 该路段统计分析主要是曙光西路 西段，业态服装鞋帽占34%,餐 饮占到22%,日用杂货11%,主要 以沿街小店 …… 此处隐藏：1697字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……