中新集团徐州某房地产项目定位市场研究报告65页2007年

强力营销铸就泉山森林海——江苏新动力策划机构 ——江苏新动力策划机构 中新集团徐州项目研究报告

2007年 2007年4月

报告提要第一部分 市场分析 第二部分 项目解析 第三部分 项目运作 第四部分 营销团队建设 第五部分 价格/销售研究 价格/

第一部分

市场分析

一、放眼中国【三个城市经济圈】 】未来中国的区域发展和竞争主要围绕三个大的经济圈展开： 以上海为龙头的长江三角洲城市带，带动浙江、江苏7000万人口， 以上海为龙头的长江三角洲城市带，带动浙江、江苏7000万人口， 已被列入世界六大城市带之一； 以北京、天津为双核的大北京城市圈，包括了大约4000万人口； 以北京、天津为双核的大北京城市圈，包括了大约4000万人口； 以粤港为中心的大珠三角地区，辐射4000万人口； 以粤港为中心的大珠三角地区，辐射4000万人口；

二、聚焦徐州【 徐州都市圈】 】江苏三大都市圈：南京、苏 锡常、徐州。 徐州都市圈是典型的省际边 缘型都市圈，设定范围：核 心为徐州市，宿迁、宿州、 淮北、枣庄、济宁、商丘、 连云港。

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【 徐州概况】 】徐州位于江苏省西北部，是苏北最大城市和由苏、鲁、豫、皖边区组成 的淮海经济区的中心。“东襟淮海，西接中原，南屏江淮，北扼齐鲁”, 素有“五省通衢”之称。京沪、陇海两大铁路在此交汇，京杭大运河傍 素有“五省通衢”之称。京沪、陇海两大铁路在此交汇，京杭大运河傍 城而过贯穿徐州南北，公路四通八达，北通京津，南达沪宁，西接兰新， 东抵海滨，为全国重要水陆交通枢纽和东西、南北经济联系的重要“十 字路口”。

徐州市现下辖丰县、沛县、铜山县、睢宁县四县，邳州市、新沂市二市， 以及鼓楼区、云龙区、贾汪区、泉山区、九里区五区。全市总面积11258 以及鼓楼区、云龙区、贾汪区、泉山区、九里区五区。全市总面积11258 平方公里，人口925万人，其中市区面积963平方公里，人口180万。 平方公里，人口925万人，其中市区面积963平方公里，人口180万。

【徐州城市竞争力 】全市GDP过1000亿元……财政收入过100亿元……人均GDP过1400美元…… 全市GDP过1000亿元……财政收入过100亿元……人均GDP过1400美元…… 中国社科院2006《中国城市竞争力报告》:徐州城市群竞争力排名第8 中国社科院2006《中国城市竞争力报告》:徐州城市群竞争力排名第8,居武汉、 合肥都市圈之前； 《中国城市金融生态报告》全国50强 城市 中国城

市金融生态报告》全国50强 “十大经济活力城市”, “台商极力推荐投资城市” “中国大陆最佳商业城市” “中国品牌经济城市” “江苏省文明城市” “国家园林城市” “中国特色魅力城市” ……房策网 《2008房地产策划大全》策划必备资料库！货到付款！ 《2008房地产策划大全》货到付款！电话：0755-83513598 QQ:69031789

【徐州城市规划】 徐州城市规划】徐州的战略发展规划是“东进、南扩、北造、西延” 徐州的战略发展规划是“东进、南扩、北造、西延”。未来徐州城市空间发展布局 框架为“双心+五区” 框架为“双心+五区”结构，城市向东及东南方向发展，形成以双心为核心、以绿化带相隔 离、以快速交通相连接的组团式城市结构。 “双心”指以淮海路和中山路地区为 双心” 代表的城市旅游商业文化服务中心— 代表的城市旅游商业文化服务中心— —老城区；潘塘古黄河地区-未来徐 州市的新区——徐州新区，也是城市 州市的新区——徐州新区，也是城市 的行政、商务中心。 “五区”即城东新区、铜山新区、金 五区” 山桥片区、坝山片区、九里山片区。 根据城市发展布局总体框架，城市用 地规模将由116平方公里扩展到220平 地规模将由116平方公里扩展到220平 方公里，城市区域扩展到21公里长、 方公里，城市区域扩展到21公里长、 20公里宽的区域。未来城市人口规模 20公里宽的区域。未来城市人口规模 将增加到300万人。 将增加到300万人。

铜山新区规划布局规划范围：包括铜山县行政管辖范围，总面积1856.6 规划范围：包括铜山县行政管辖范围，总面积1856.6 平方公里。规划区范围：包括现铜山新区行政管辖范 围及汉王、棠张、三堡三镇镇域范围，总面积为299 围及汉王、棠张、三堡三镇镇域范围，总面积为299 平方公里。该范围也是城乡空间协调发展规划的研究 范围。中心城区建设范围：中心城区及远景发展控制 区规划范围包括西至玉带路、东至棠马路，北至铜山 城区与徐州边界、南至省界，总面积约180平方公里， 城区与徐州边界、南至省界，总面积约180平方公里， 其中中心城区建设控制范围约88平方公里。 其中中心城区建设控制范围约88平方公里。

功能定位： 功能定位： 徐州市南部综合性主城区，工贸旅游综 合发展，具有山水园林风貌的徐州城市特色副中心与 县城中心。将铜山建设成为有较强辐射力、交通发达、 经济繁荣、文明富庶、环境良好的徐州市南部综合性 城区与城市特色副中心；成为以高新技术与现代制造 业为主导的产、学、研一体化的徐州重要产业基地； 成为具有文化底蕴和较高

知名度的旅游服务与休闲度 假基地；成为具有山水园林风貌特色，环境效益突出 的生态园林城区。使铜山城区达到社会、经济、人口、 资源、环境协调发展。

【徐州社会经济】 徐州社会经济】2006年，徐州综合实力不断增强，地方财力再上台阶。 2006年徐州市GDP1428.91亿元，增长15.1%,总量在全 省第六位；财政总收入180.85亿元，增长24.5%;一般 预算收入71.03亿元，增长28.6%;城镇固定资产投资 590.35亿元，增长30%;社会消费品零售总额460.08亿 元，增长16.2%;金融机构存款余额1193.72亿元，增长 35000 18.1%;居民储蓄存款余额722.89亿元，增长11.1%。 2006年徐州人均可支配收入平稳向上。徐州市近年的人 均可支配收入发展的相当稳定，同时与年人均GDP的涨幅 基本保持一致。 消费需求不断扩大，市场交易日趋活跃。2006年全年完 成社会消费品零售总额460.08亿元，城乡消费品市场同 步增长。分城乡看，市县协调发展，较为活跃。市区零 售总额达到249.22亿元，增长16.2%,占全市比重为 54.2%,与去年同期持平；六县零售总额210.86,增长 16.1%,占全市比重45.8%。0 20000 15000 10000 5000 30000 25000 人均可支配收入( 人均可支配收入 ( 元 ) 人均国民生产总值( 人均国民生产总值 ( 元 )

16258 13679 11596 12837

9840

11105

2004

2005

2006

三、徐州房地产市场分析【徐房地产市场分析】 徐房地产市场分析】徐州房地产市场主要按照区域被分为5大区域： 中心区： 中心区：东至迎宾大道以西，南至和平路以北， 西至西安路以东，北至黄河南路以南；

东区： 东区：东至市界，南至市界，西至复兴北路、迎 宾大道、徐淮公路以东，北至大庆路南；

西区： 西区：东至西安路、中山南路、湖东路以西，南 至市界，西至市界，北至铜沛路以南；

北区： 北区：东至大庆路西，南至铜沛路、黄河南路、 迎宾达到以北，西至市界，北至市界；

南区： 南区：东至迎宾大道、徐淮公路以西，南至市界， 西至中山南路、湖东路以东，北至和平路以南。 把铜山新区这一新兴板块也列入南区范围。

徐州五大区域房地产市场基本特点： 徐州五大区域房地产市场基本特点：

中心区： 中心区：住宅由于用地限制，以高层为主、项目规 …… 此处隐藏：2958字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……