某酒店可行性研究报告(doc 55页)-精品(2)

5、经过2003年上半年SARS疫情的影响，深圳市的旅游和酒店业已经全面恢复，并且在深圳市政府扶持旅游业的政策影响及经济高速增长推动下，酒店入住率迅速回升，行业步入正常运行轨道。

2.2.4深圳市现有产权式酒店经营状况分析

1、销售价格分析

靠近风景区的产权式度假酒店售价普遍较高，甚至是周边公寓、住宅价格的2～3倍。在市区，产权式商务型酒店一般超出同类物业常规价格的20%-30%； 2、入住率分析

受SARS的影响，2003年深圳市酒店的年入住率仍然达55％，经营情况良好，产权式酒店的年入住率也在50～70％之间浮动。一般旅游区的度假型酒店相对市区的商务型酒店的平均入住率要低，其主要原因是旅游淡旺季的影响造成其入住率的不稳定； 3、酒店规模分析

不同区域的酒店在经营规模上也有所不同，一般在旅游区的产权式酒店经营规模较小，经营面积不超过2万平方米，楼层基本上

低于10层，尤其是投资性较强的产权式酒店；而在商业区或市区附近的产权式酒店，其经营面积相对较大，经营楼层有的超过30层； 4、酒店管理公司分析

深圳产权式酒店的管理企业分为三种情况： A、发展商自管

B、聘请国内外知名酒店管理公司全权管理

C、聘请国外知名酒店管理公司作顾问，发展商自己管理 现有的深圳市产权式酒店因为处于起步阶段，而且规模一般偏小，聘请专业的国际酒店管理公司成本投入太高。因此，大多采用自管或聘请顾问的形式管理。但从长远来看，随着产权式酒店的逐步发展，酒店管理公司的品牌度将直接决定物业的档次和投资者的购买信心。

2.2.5深圳市2004年上半年产权式酒店市场分析 2004年在售产权式酒店公寓存量

深圳市现有产权式酒店公寓的供应量极少，从2003年开始至今，产权式可售面积的供应量不足5万平米，剩余面积约1.5万平

米。

2004年下半年，已知将推出的产权式酒店公寓项目为我司策划代理的罗湖银汉国际和横岗XX酒店项目，在盐田区的东方威斯酒店二期在8月下旬公开发售，可售面积0.87万平米。另在罗湖区尚有两个地块将用来发展产权式酒店公寓项目。因此，从产权式酒店公寓现有市场存量和未来竞争量来看，市场发展空间还很大。

2005年即将推出的产权式酒店项目一览表：

XX酒店的供应量占未来深圳产权式酒店供应总量的67%

2.3区域市场分析

2.3.1项目所在区域横岗镇市场分析

横岗位于深圳经济特区的东部、龙岗区的中部，东邻盐田大港，南紧接深圳经济特区，西北毗邻东莞，北连龙岗区中心城。距深圳经济特区18公里，距香港仅20公里，是香港和深圳经济特区通往惠州、梅州、汕头、福建、江西等内地省市的必经要道。全镇总面积81.2平均公里，其中7.3平方公里属于龙岗区中心城范围。 横岗镇原为惠阳地区的一个乡，在改革开放前是一个典型的农业小镇，后经过几次改制于1983年9月改为现在的横岗镇。横岗镇下辖六约、横岗、四联、安良、西坑、大康、保安、荷坳、黄岗坑九个行政村和1个居委会，共52个自然村。1998年底全镇总人口15.3万。

1、交通状况：

横岗镇是深圳市东部的重要交通枢纽，海、陆、空运输条件十分便利。镇内公路四通八达，村村通公路，深（深圳）—惠（惠州）、深（深圳）—汕（汕头）一级公路贯穿全境，惠（惠州）—盐（盐田）疏港高速公路、机荷（机场—荷坳）高速公路已建成投入使用，深汕高速公路以及北辅线（龙岗中心城—深圳）、南辅线（坪山—深圳）公路正在建设中。平盐（平湖—盐田港）疏港铁路穿境而过。紧邻国际大港盐田港，海上运输也十分便利。一个纵横交错、高度密集的交通网络正在形成。深惠公路改造、地铁3号线年

内开工、深平快速干道一期明年1月通车，龙岗区的交通压力有望得以缓解，横岗镇的交通状况将彻底改变。 2、服务设施：

横岗镇文化娱乐、酒店服务、渡假旅游等方面的建设已日益完善。目前，全镇颇具一定规模的综合市场和肉菜市场9个，已形成了以圩镇第一市场、松柏商业街为中心的市场网络，拥有较大规模的宾馆、酒店5家，龙岗区现有的唯一两家四星级酒店全部在横岗。镇村公园多个，文化广场多个，镇有线电视网络覆盖全镇范围，镇村文化设施齐全，生活质量正日渐提高。 3、投资导向

根据深圳市龙岗区总体规划，龙岗区近期产业结构调整和发展的主导方向是围绕建设大工业，大能源，大旅游，大流通，以经济效益为中心，重点发展技术，资金密集型工业产业和第三产业。 4、横岗投资导向项目

（1）改善基础设施，改善生活条件的项目 （2）新材料，零配件，电子元器件等基础工业项目 （3）资金，技术密集的大型工业项目 （4）市场广阔，附加值高的大型工业项目 （5）仓储运输项目 （6）旅游观光农业项目 （7）房地产开发项目

（8）供应深、港市场的基地化农业生产项目

5、经济发展成就

在城市建设方面，横岗镇近年来加大规划建设力度，投资6亿多元大力进行镇，村建设，使镇容镇貌有了很大的变化，勾画了一个现代化花园式文明城镇的雏型。

以兴办“三来一补”企业为突破口，积极发展区域经济，使横岗发展为一个拥有900多家企业、超亿元财政收入的工业重镇，成为深圳经济特区--龙岗中心城的“经济走廊”，经过十多年的发展，横岗镇已成为外商竞相投资的“黄金宝地”。

横岗镇已形成专业银行、商业银行、非银行金融机构构成的多功能、方便快捷的金融服务体系。各种金融机构的办事机构遍布全镇，在经济生活中发挥着重要作用。2000年6月底，全镇银行存款余额达24.5亿元人民币。工商、税务、保险与海关部门积极为企业提供服务，为企业的发展注入了活力，保持了横岗镇良好的经济秩序。

横岗镇的各项建设均取得了显著成绩，先后被评为“中国乡镇之星”，“全国乡镇投资环境100强”和“国家卫生镇”，是珠江三角洲地区颇具盛名的工业卫星城镇。 6、房地产发展趋势

横岗目前有卓越城市中心花园、锦冠华城、新亚洲广场三期、新世界广场四期名门世家、水晶之城等大盘供应。相对以前，横岗楼盘规模不大、分布太散、各自为政的形象已经得到改变。

现在，这种数量上的变化伴随着品牌发展商的进入，有理由产